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1、昌平新农村项目4600亩整体定位和规划初步方案,谨 呈：北京恒盛融达投资有限公司,2008 GW,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,我们的研究范围：马池口镇奤夿屯村，村域面积4600亩，村镇集体建设用地面积888亩,从：经济基础较弱、农民收入不高、设施和环境面貌落后的传统农村,到：经社会济繁荣、生活舒适便利、独具特色和活力的社会主义新农村,本次汇报内容和下阶段推进安排,160亩的发展策略和物业发展方向,提出4600亩地初步设想和规划草图,
2、针对4600亩整体定位和规划方案,2008/08/11,2008/09/5,2008/09/12,客户分析 竞争分析 160亩产品策略 基于产品策略下的经济测算 4600亩的初步想法（非文字） 60亩的方案排布,4600亩整体初步规划理念 4600亩规划方案草图,项目本体资源解析 新农村建设政策研究 城市发展机会研究 国内外成功案例研究 模式及案例适应性分析 整体定位与开发理念 新农村建设初步概念规划,2008/09/26,本次汇报内容,下阶段推进安排,上阶段工作,主要研究内容,政策解读,规划定义,项目发展方向初判,案例借鉴,本体条件,市场空缺,城市需求,项目整体定位和发展策略,小镇体系,空间
3、结构,政策解读,规划定义,项目发展方向初判,案例借鉴,本体条件,市场空缺,城市需求,项目整体定位和发展策略,小镇体系,空间结构,发展生产力是社会主义新农村建设的首要任务,世界各国发展农业的政策主要有两大目标： 一是提高本国农产品的竞争力 二是保证农民得到相对公平的收入,社会主义新农村的发展目标： 社会主义新农村建设不设统一的标准,但有统一的目标要求 即： “生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主” 十六届五中全会,合理利用和保护农业资源,加强农村基础设施建设,20字方针中“生产发展”是重中之重，打牢物质基础、增加农民收入，是新农村建设的首要任务和着力点，是全面实现新农村建设目标的基本
4、保障。 而现代农业是生产发展的主要途径。,合理选择现代农业的实现路径,促进农村劳动力充分就业,社会主义新农村建设的关键问题,政策背景,北京首批十三个旧村改造试点村作为新农村建设的先行者，机遇与挑战并存，探索农村经济发展的创新模式是其迫切要解决的问题,配套政策： 加强规划，提供旧村改造规划编制指导。 加强土地管理，依法办理用地手续。 多元投资带动旧村改造产业发展。 科学改造，合理确定农民住宅产权。 积极引导加大旧村改造支持力度。,新村垃圾、污水做到无害化处理和排放，环境整洁优美，新村内绿地率达到30%以上，村域生态良好。,环境良好,居住舒适：新村农民住宅建筑密度和容积率科学合理，单体设计经济实用
5、，节能省地，新颖别致，适应农民未来生产和生活的需要；,配套齐全：新村市政基础设施基本配套齐全，公共服务设施基本满足农民的生产和生活需要；,经济发展：村集体年经济总收入增长10%以上，农民年人均纯收入增长10%以上，劳动力就业率在80%以上，生活质量和社会保障水平进一步提高,布局合理：村内旧房改建或拆除，农民全部入住新修或新建住宅，农民用于新修或新建住宅的支出不超过当年家庭经济总收入的10倍,用地集约：旧村改造完成后，除山区村庄外，应至少节约出40%左右的发展用地,科学规划，合理布局，政策引导，规范发展，建设一批集体经济夯实、农民生活富足、住宅居住舒适、生态环境良好、社会安定有序、具有经济和建设
6、特色的新农村，带动周边地区经济、社会和生态的协调发展；通过试点工作，探索符合首都经济发展要求、适应北京城市化、工业化和现代化发展水平的村庄建设新途径与新模式 。,政策背景,发展目标,新农村建设是解决三农问题，促进城乡一体化的重要举措，其根本目标是富民强村,农业产业化,农民非农化,农村城市化,新农村三大目标体系,新农村战略目标： 富民强村,政策背景,奤夿屯村位于昌平区马池口镇域北部，生态环境良好，产业发展以农业为主，有少量村办企业,用地,村域土地总面积4600亩，其中现状农村居住用地1252亩,经济,2004年全村经济总收入5256万元，工业总产值1920万元，占总收入的36.53%，村民人均收
7、入6400元，低于当年昌平农村人均收入6752元。,企业,支柱企业9家，多数村办企业，总用工人数560人，其中本村就业人数385人,村域内植被丰富，生态环境良好；村西有辛店河，村东有幸福河，但均已干涸,行政,隶属北京市昌平区马池口镇管辖，位于马池口镇域北部,人口,全村共有村民622户，2146人，劳动力1291人，其中已就业619人,资源,奤夿屯村基本情况,村域边界,京包铁路,辛店河,幸福河,辛店河,幸福河,京通铁路,宝贵石艺厂,村工 业区,奤夿屯村处于新城规划中昌平组团边缘，规划用地性质为农村居住用地、绿地和农田，非二产重点发展区域,奤夿屯村,根据昌平新城规划，昌平新城共包括昌平、沙河两个组
8、团，奤夿屯村位于昌平组团边缘；昌平组团主要承担高新技术产业、旅游服务功能； 奤夿屯村未处在八达岭高速和七北路两条规划重要产业带上；也未处在二产发展的重点区域马池口-埝头片区内,奤夿屯村域土地的规划性质为居住用地、绿地和农田,奤夿屯村,马池口-埝头片区,奤夿屯村域,八达岭高速产业带,七北路产业带,如何实现奤夿屯从传统农村向现代化新农村的转变？,解决三农问题，实现和谐社会 快速发展，成为全区乃至全市的示范村 确立4600亩村域的发展定位及成功启动,现阶段的首要问题是： 如何解决新农村建设问题？,R2,期望结果、我们想要什么？ （针对目标的规范分析）,R1,非期望结果 （不作为、自然发展的结果）,目
9、前以农业为主的发展方向没有充分利用好本村的资源和政策优势，无法有效带动地方就业和增加农民收入，因而也就无法实现全村社会经济的可持续发展和新农村建设目标的实现,？,核心问题,传统农村,现代化农村,传统农村转变为现代化新农村的途径、方式？,北京“十一五时期”新农村建设发展规划为奤夿屯村发展提出了方向,山区生态涵养圈,平原农业发展圈,近郊农业发展圈,城市发展圈,环京外埠合作农业发展圈,城市发展圈：重点发展以城市绿地、园林景观、楼宇居室美化及农产品展示交易等为主要内容的景观农业和会展农业； 近郊农业发展圈：重点发展园区农业、体验农业、科普农业和精品农业； 平原农业发展圈：重点发展规模化、专业化、区域化
10、、标准化的大宗农产品生产和加工农业； 山区生态涵养发展圈：加强生态工程建设，重点发展以唯一性特色农产品培育、山区民俗旅游、生态旅游等为主要内容的特色农业、生态农业和休闲农业； 环京外埠合作农业发展圈：本着优势互补和区域合作的原则，加强合作，重点抓好安全生产基地建设以及生态保护屏障建设。,新农村农业应当大力发展都市型农业，优化布局的同时，提高现代农业的社会服务能力。适应城市居民日益增强的崇尚健康、回归自然的理念和对农业的观赏、休闲、文化、景观等需求，大力拓展农业的社会生活服务功能。 非农产业按照“大分散、小集中”的布局，在工业化地区的村镇预留工商和服务业发展空间，在生态建设地区的村镇预留服务业发
11、展空间。,奤夿屯应依托自身的产业基础，大力发展都市型农业和休闲旅游业，快速实现富民强村目标,奤夿屯属于近郊农业发展圈，应当重点发展园区农业、体验农业、科普农业和精品农业； 奤夿屯处于生态建设地区应预留服务业发展空间，大力发展以旅游业为主的农村服务业。,奤夿屯村位于昌平区马池口镇域北部，生态环境良好，产业发展以农业为主，有少量村办企业。 在昌平新城规划中，新城规划中昌平组团边缘，规划用地性质为农村居住用地、绿地和农田，非二产发展重点区域,现 状,规 划,以奤夿屯农业为基础建立核心产业链,延伸都市农业产业链,拓宽农村服务业产业链,综合服务型农业,旅游产业化开发,养老产业开发,奤夿屯产业发展之路,主
12、要研究内容,政策解读,规划定义,项目发展方向初判,案例借鉴,本体条件,市场空缺,城市需求,项目整体定位和发展策略,小镇体系,空间结构,案例借鉴-成都三圣乡和华盛顿小西德镇,华盛顿小西德镇,成都三圣乡,区位限制：受到“城市通风口”特定区位的限制，不适合发展工业 位于成都东南，距市区仅7公里；受到“城市通风口”特定区位的限制，是不可征用的非建设用地，无论是工业还是房地产等非农项目，在这里选择的机会难度较大。,自然资源&传统优势：花卉农业 三圣乡常年花卉种植经营土地已发展到6000亩，日均上市量约占成都市场分额的80%，被国家命名为“中国花木之乡”和“全国十大重点花卉批发市场”。,交通状况：已经形成
13、了现代化的交通网络 三环路、成龙路、绕城高速公路、成渝路纵横全乡，构建了三圣乡与火车东站、南站及双流国际机场便捷的交通联系，为花卉产品的流通提供了有利条件。,旅游市场：乡村旅游深受成都人民喜爱，三圣乡已成为成都中低收入市民重要的旅游憩息目的地 成都被喻为“休闲之都”，居民历来就有休闲生活的习惯，对回归田园的雅趣生活的追求热情始终较高，成都也是上个世纪90年代全国最早兴起农家乐休闲方式的城市之一 。,三环路,环城高速,三圣乡,成渝高速,三圣乡富有传统的花卉农业优势和良好地域通达性，区位条件决定其不适合发展工业，但拥有消费巨大的乡村旅游消费市场,案例：成都三圣乡,以举办首届花卉博览会为切入点，发展
14、以花卉种植产业为基础，以观光休闲旅游为主导的农业旅游,在都市农业发展上，三圣乡突破原有的“农作物生产销售”的低级产业链条，并花卉种植业为基础发展农业观光休闲旅游，拓展了农业发展空间、带动了相关产业发展，形成了完善的农业产业链条,花卉种植,农户分散种植，农业产业化程度低,农民贫穷落后，2002年人均收入仅3000多元,采取市场+基地（公司）+股农 科技的农业经营模式，大力发展龙头企业，形成种植、加工、销售为一体的农业产业化经营模式，原有农民到企业务工，获得薪金收入,经济作物、花卉种植,花卉加工,改造前农业产业链,改造后农业产业链,花卉销售,休闲观光旅游,农产品销售,缺少统一的大型销售渠道,农民依
15、托农居从事插花、餐饮、茶社等经营活动,完整的农业产业链条,农民生活水平有了本质的提高，红砂村的人均收入达到6080元,兴建10000平方米的花卉交易批发市场,农业发展,农业产业链条缺矢,案例：成都三圣乡,以成功举办首届花卉博览会为切入点，三圣乡凭借花卉种植优势，以花为主题，打造具有旅游功能的“五朵金花”，形成“一村一品”的差异化旅游品牌,花乡农居,幸福梅林,江家菜地,东篱菊园,荷塘月色,2003年,2004年,2005年5月,2005年10月,开发项目,规模,项目特点,3532亩,2155亩,5000余亩,3000余亩,1000余亩,AAAA级国家旅游风景区 五朵金花的核心区 以花卉种植销售为
16、主，依托花卉发展旅游、观光、休闲等相关产业,以梅花种植为主 围绕梅花文化和梅花产业链，发展旅游观光产业,以江家绿色蔬菜品牌为依托 通过都市人与采地农户签订代种协议结对，把传统种植业变为体验式休闲产业，实现城乡互动,主要栽种四季菊花，形成四季菊花景观 形成“环境、人文、菊韵、花海”的交融,以种植莲偶和花卉为主 吸引国内外知名画家来创作，促进当地文化产业链的形成,2006年,发展历程,案例：成都三圣乡,围绕“五朵金花”的发展，政府统一将原有村民住房改装为川西民居风格，对景区环境进行精心规划，成为景区农家乐吸引市民的一大亮点,对于被花卉企业占地的农户在新的地方集中修建房屋以节约土地，新居修建时统一成川西民居风格；对于旧
