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1、多样化的房地产开发模式简介房地产开发模式有其共性规律:,品牌化、规模化、专业化。在这些共同规律之下,拮噩寡茬出擅下凭种帘甥化的房蓥产开发糗式=怡专业特店李专业化品牌扩张开发模式一一万科模式:市场化的先驱,先知先贵,先芸一步;专业化的连锁开发,品牌化的路线;路反域品牌扩张,打造全国性的品牌。,根本性的优炳:1注重大众根木卷求,重视客户满意度;(2)在技术领先的基础上达到高度专业化;(3)由项目公司上升到专业化的房地产开发公司。丸:规模化实力护张开发慷戒“一恭牲团槲此特点;在强势品牌带动下的规模化生产和规模化营销;模式化(郊区大盘开发)、工业化的产品路线纵向一体化的企业运作,建筑、装修、物业管理一
2、条龙服务;高门橙(现楼)营销策略连锁化经营;区域性扩张复合性地产开发模式一一奥林匹克花园模式特点;主题与专业开发型,技术领先、概念领先基础达到高度专业化概念地产,复合地产,主题地产注重概念炒作,短期内高度集中市场注意力,实现快速营销强调资源整司和战略联盟,连锁化全国扩张品牌,全国性网络可持续发展模式一一祈福新村特点:把握市场形势,发现城市化过程中郊区住宅产业的大商机山水楼盘、生态楼盘的典范整合要素,包括自然要素和人文要素,创造需要的要素创新,规划、设计超前,杀手锏是理念创新么完暗积累桥孔坂模步一-酥江以屉特点;从一个项目开始到一个项目结束,一切都以项目运作为中心企业运作是由项目公司到专业公司产
3、品成熟,配套完善,做社区文化和生活方式文火煲汤,小步慢走,缺乏速度与空间路度,局限于一个局域性阵地,广地、祈福、光大、金碧、汇侨等都属于这一模式-集约化开发模式一一举湖山庆特点;天人合一,回归自然的绿化理念,在有限的土地上搞精品绿化构筑完整的生活小区设施,多功能,老少皆宜,并为业主提供专业酒店式服务,从十大大提升了居家的邑质。标銮芬咎廖s余稳林遍水仁志莲转高视吊中义李礼的任活方式和生存空闭。此粲楼排很多,如锦壁花国、云景芬图、名雅团,标沥商4奂霭春团恩夙萍造开发模式一如SOHG现代城特点:芒明仁答降|切晋i切一,沥斯林园林伯张牢炒作昼兰才化、网络生活、生本化)匕,其一真不郎经篡3s吴目心吊坤吊
4、侠,贾其宏腐人义“标准化“刑区大揣开灵糠式一“恒大深佳儿W才咤健蒂仔熹t房多斤冲碎岂骂头率重叟计懵肃睾命弯河4p河p砺=、蜂诚飞3渡驱E英国没沈认门荣口丶法和一犍,地我适应园*“案例一万科集团案例:全秘为万科企业股休有限公司,成立于1984年5月,是目前中国最大的专业佣宅开发企业,也是股市里的代表性地产监筹股。总部设在深圳,至2009年,已在20多个城市设立分公司。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米,站工面积529.4丶个方米,实现销售企额478.7亿元,结算收入4049亿元,津利润40.3亿元。2009年实现营业收入486亿,暑业利涂I42仁,毛利率29.28,实现净利涂52.8
5、亿。在企业领导人王月的带领下,万科通过专注于余宇开发行业,建立起内部完商的制度体系,组建专业化团队,树立专业咤腐,以所谓“万科化“的企业文化C一、简单不复杂二、规范不权谎;三、透叨不黑箱=四、责任不放任)享誉业内。从万科1988年进入房地产长三角、环温海三大城市经济圈为为公司核心岗务。主2008年未,业务覆盘到以重点的31个城市。当年共销售往宅42500套,在全国寇品佐定市圭的占有举从2.078提升到2.348,其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、尼门、沈阳、武汉、镇江、数山个城市排名首位万科1991年成为治j掌522智所绍井家上市关合,范绑坏长的业劫以及规范透明的公司治理结构,使公司婵得
6、了投资香的广泛训可、二十年,万科腐业收入复合增长率为31.4%票利涂复合增长率为36.2W公司在发展过程中先后入选椿布斯“全球200家塔佳中小企业“、“亚洲最佳小企业200强“、“亚洲最优50大上市公司“排行梅;多次狼得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最余投资者关系等奖项经过多年务力,万科递淀确立了在住宅行业的竞争优势:“万科“成为行业第一个全国驰名商标,旅下“团季花城“、“垠市花国“、“伟色家园“等品牌得到口地消贺者的接受和喜爱;公司研发的“情智花园洋房“是中国住宇行业第一个专利产品和第一项发明专利;公司物业服务通过全国首批1809002质量体系认证;公司创立的万宪会是佐宅行业的
7、第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构,每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。仪万科地产的在全国的扩张使得万科成为家喻户晓的品牌,树立了企业良好的形象和口碑。万科集团总裁在房地产市场多变的形势下,果断转变企业的发展模式,从综合化商社发展模式转变为走专业化品牌化的发展模式,保证了万科在房地产市场的动荡中依然能够稳健的发展。万科的发展模式首先是借鉴了香港金融对风险控制能力非常强的新鸿基因为风险控制能力对房产企业在应对恶劣外部环境以及行业周期性时尤为重要。但是随着万科的发展,新鸿基多元化的风险规避战晓模式显然禹蒿科专业化的发展战略格恪不入于是万科选择了发展模式更为合适尔迪“新鸿基降低
8、贼债及提高现企流动性的做法是多元化业务的组合这种组合所要达到的月的是明望企业在面临房地产周期谚敌的时候有足够的资金进行周转,新鸿基是在采用其他相关业务浑劳芸寂坚交坚务林水八木防范凤陶,毛鸿幕们选妤但这显然是与万扎心业化战志知泊的。“新鸿基依然没有解决房地产业务的流动性骏的闰题。因市在周期性风险防范上,新鸿基何然要谋惜地投资。“新鸿基注重拿地成本与业务利润,但万科选拂的是高成本的方式,包括拿地以及建筑成本。尤其是佰宅产业化的口号提出之后,成本亦将提高,万科节省成本的伐势在于其管理效率。“因而万科没有在房地产业务本身寻抓防范风险的道路,他们最细选择的标杆是帕尔迪。万科选择美国房地产企业帕尔迪作为标
9、杆的原万科最终选择的是专业化的住宅生产。因而万科不可避免行业流动性差的天然属性。万科希望做的是如何在此基础之上最大限度地提升企业资金的流动性,因而万科开中的资金周转率,友住宅产品的建设、开发、销售周期决定的资金回笼速度以及资本市场上的融资能力,看中的是孙一分钱的使用效率。一在美国二十儿个州做跨地域的佐宅开发,与万科的全国扩张不谎而合,也是傲大做强的必经之路;因而学习跨区域开发经验对万科很有必要一途组50年以上的敲利记录,平均浑资产在16%以上,并能长期保持在18%以上,一产品定型和开发模型成熟,比如市场分析工具“按市地图“、客户的“终身服务“,值得借鉴一帕尔迫能将资金周转率维持在1.2的水平,
10、这个水平运运超过万科的0.56。如此之高的资金周转率决定了帕尔迫本身的孰利椿式即提高经营效率万科近年一细一个十年收编世务,集中于佐宅,基草何宇地交的经萍倪力弃妮杨业化:关P羟国房地产行业基长达到目峰财,适应市场客化,开始区堑地域执张;祖上认符绍伟动诉途统与组绒管理纲构,进一持加快区域性承张F来是学习美国帕尔迪的发一细五妮国统客细分一第四个万年分为西个阮民,酶一阮段技佐伊胡郎敦机会,打消*助绑合的绍首根式,后-伊段,第二代开始盟场通过现代化管理方式与竞争方式,开始全国性帝晓投张十年开堆育拱心竞争力,属开亦业链糜合与国际化战和进入新-轮墟长万科前二十年业务链和发展模式的结构变化第三阶桶:精细化(作
11、*梁法“)2*三大地币城乡结第二阶段:专业化“合部的系列化精品作“凑法“与城市精品住宅*以房地产为方向或(18个城市)核怡的多江化业务*工业、商贸、房地产、文化传播和肽权投资五大业务*刊间安排80年代90年代2004万科的产品创新:通过产品线设计来建立自己的客户终身锁定模式仪序式终身锁定模式:沿着家庭生命周期,结婚的时候进入职业新锐系列,生子的时候进入望子成龙序列,退休养老的时候进入并福院年序列,塔后进入成功家庭序列;路跃式终身锁位谨式:根据家庭重心不同,或者返入以父母为币志干稿响年系列,或者进入以子女为中心的望子成龙系列,或者进入以自我为中心的职业系列,最后进入成功家庭系列;结论;万科的产品创新是要通过以细分客户价值为中心的产品线设计,从而建立宰户终身锁定模式!迎合顾客的根本性需求,销量自然也就有了保障。
