房地产综合课程设计new

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1、房地产综合课程设计房地产综合课程设计 单位:武汉诺衡有限公司 班级: 姓名： 学号： 日期:2013 年 3 月 18 日 2 目录目录 房地产综合课程设计房地产综合课程设计1 前言前言4 第一部分第一部分 土地交易价格评估报告土地交易价格评估报告2 1 1目标地块现状：目标地块现状：.2 2目标地块交易价格评估过程；目标地块交易价格评估过程；3 2.12.1 估价方法的选择估价方法的选择.3 2.1.12.1.1 基准地价系数修正法计算地价基准地价系数修正法计算地价4 2.1.22.1.2 假设开发法假设开发法.6 第二部分市场调查报告第二部分市场调查报告7 1 1、武汉市宏观经济环境、武汉

2、市宏观经济环境7 1.11.1 武汉武汉 1+81+8 城市经济圈战略城市经济圈战略.7 1.21.2 经济指标经济指标.9 1.2.11.2.1 国内生产总值国内生产总值9 1.2.21.2.2 固定资产投资固定资产投资10 1.2.31.2.3 物价指数物价指数.12 1.31.3 武汉城市规划及区域交通规划武汉城市规划及区域交通规划.12 1.41.4 国家及武汉市房地产宏观政策分析国家及武汉市房地产宏观政策分析.13 2.2.武汉市房地产市场总体状况分析武汉市房地产市场总体状况分析14 3.3.洪山区房地产市场分析洪山区房地产市场分析14 4.4.项目分析项目分析21 4.1.4.1.

3、项目状况分析项目状况分析21 4.2 项目项目 SWOT 分析及发展战略分析及发展战略23 4.2.14.2.1项目项目 SWOTSWOT 分析及行动手段分析及行动手段.23 4.2.24.2.2 . .项目综合评价与发展战略项目综合评价与发展战略.25 4.34.3 . .地块区域分析总结地块区域分析总结.26 4.44.4 地块开发条件分析地块开发条件分析.27 4.4.14.4.1地形地貌分析地形地貌分析.27 4.4.24.4.2日照通风分析日照通风分析.27 4.4.34.4.3交通条件分析交通条件分析.27 4.4.44.4.4噪音影响分析噪音影响分析.28 4.4.54.4.5周

4、边配套分析周边配套分析.28 4.4.64.4.6商业价值分析商业价值分析.28 第三部分项目规划设计方案及评价第三部分项目规划设计方案及评价29 5.15.1 项目的初步规划设计项目的初步规划设计.29 5.1.1.5.1.1.项目用地规划条件项目用地规划条件29 5.2.5.2.初步物业形态设计初步物业形态设计30 3 5.35.3 项目方案和开发规划项目方案和开发规划.32 6.6.经济分析经济分析34 6.16.1 投资的经济测算假设投资的经济测算假设.34 6.26.2 项目开发成本分析项目开发成本分析.35 6.36.3 项目收益分析项目收益分析.40 6.46.4 项目融资方案项

5、目融资方案.41 6.56.5 经济效益评价经济效益评价.42 7.7.风险分析风险分析44 7.17.1 主要存在风险主要存在风险.44 7.27.2 盈亏平衡分析盈亏平衡分析.45 7.37.3 敏感度分析敏感度分析.45 7.47.4 经济分析及敏感性分析结论与建议经济分析及敏感性分析结论与建议.47 附录附录 4 前言前言 武汉诺衡置业有限公司是一家致力于房地产建设和开发的综合型房地产 公司。自创建以来， 武汉诺衡置业有限公司 一贯重视工作与生活的平衡； 为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单 人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围经过多年努力，武

6、汉 诺衡置业有限公司逐渐确立了在房地产行业的竞争优势。武汉诺衡置业有 限公司认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公 平回报，是我们获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和 稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作 伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。 在此房地产开发火热的环境下，武汉诺衡置业有限公司打造了楚庭龙 城佳园这个集中高端住宅和综合商业区为一体的综合型社区。楚庭龙城是 一个城市中心的中高端住宅小区以居住为主，同时兼有休闲和购物功能的综合 型社区倡导现代城市生活，强调社区居住文化与历史文脉，注重邻里关系同时 具备城市中心的繁华与社区生

7、活的宁静，二者切换于一瞬之间的综合型社区。 XX 佳园项目于洪山区光谷大道西侧，其四至关系为：南临雄楚大道；东临光谷 大道；北临东湖开发区人民检察院；西临湖北城建学院小区。世纪佳园项目旨 在打造一个高端和现代的综合型居住社区，希望给购房者带来物超所值的享受 与乐趣。 2 第一部分第一部分 土地交易价格评估报告土地交易价格评估报告 1 1目标地块现状：目标地块现状： 1.11.1 项目状况分析项目状况分析 （1）项目位置 该地块位于武汉市东湖新技术开发区关山村，为东湖新技术开发区 GZ2011006 号地块关山村“城中村”改造项目，其中： K27 号地块（开发用 地）规划净用地面积为 10761

8、 平方米，以上用地面积均以实测为准。其四至关 系为：南临雄楚大道；东临光谷大道；北临东湖开发区人民检察院；西临湖北 城建学院小区，项目用地所在位置如图 1-1 所示。 图 1-1 项目用地所在位置 （2）地块优势 项目用地位于雄楚大道与光谷大道交叉处，交通便利，项目所在地处于东 湖新技术开发区，具有很好的发展潜力，沿着光谷大道自北向南光谷 8 号正在 兴建之中，城市开发的版图会很快扩展到这里。 （3）规划要求 根据市场调查和土地的规划要求,项目规划用地性质为居住用地、商业金融 业用地；规划净用地面积为10761平方米（以实测为准） ；容积率控制在5.86以 内；可建总建筑面积按净用地面积与容积

9、率的乘积计算,为63059.5平方米（商 业与居住的比例为6：4） ；建筑密度控制在35%以内；建筑高度结合具体方案确 定；绿地率按照武汉市城市绿化条例执行；建筑设计遵照武汉市城市建 筑规划管理技术规定和湖北省无障碍设施建设和管理规定执行。建筑高 度结合具体方案而定。居住用地的建筑为高层建筑。根据市场调查和土地的规 3 划要求，该土地的最佳开发方式为商业和居住混合，容积率取到最大值，商业 为5.86，居住为5.86。建设密度控制在35%。其中在商业区部分建造二栋6层的 购物广场，占地面积为2000，建筑面积为37835.7。然后再居住区建设3栋 16层的住宅，占地面积为1500，建筑面积为25

10、223.8。 （4）地块现状 项目用地位目前上面建有低层住宅，一般三至四层，杂乱布置，而且相对 武汉这个大城市显得过于落后，而且与城市市容不协调，是城市开发改造的理 想地方。目前该地块还未拆迁。地块现状见图 1-2。 图 1-2 目标地块现状 2 2目标地块交易价格评估过程；目标地块交易价格评估过程； 2.12.1 估价方法的选择估价方法的选择 现行国内通用的土地使用权评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法 （假设开发法） 、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照 地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体用途 特点、估价目的以及掌握的资料情况等，选择适

11、当的估价方法。 在遵循土地估价原则的基础上，根据地价评估的技术规程，结合现场勘查、 调查、收集的有关资料，决定对该地块价格的评估采用基准地价系数修正法和 假设开发法进行。 4 2.1.12.1.1 基准地价系数修正法计算地价基准地价系数修正法计算地价 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果， 按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件 相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求 取待估宗地在估价期日价格的方法。 公式为：待估宗地价宗地所在区域的评估基准日级别基准地价（1各 因素修正系数值） 2.1.1.1 基准地价

12、的确定如下表 搜集得到的武汉市有关基准地价的最新资料是2011 年发布的，本处采用 武汉市市区2011 年住宅用地级别与基准地价图。即为项目用地所在武昌区及周 边的用地级别与基准地价图。武汉市市区2011年商业、住宅、工业用地基准地 价表 根据图表可知，待估价地块商业用地级别 V，其商业基准地价为 5568 元/平方 米，住宅用地级别 III，住宅基本低价为 5411 元/平方米。 5 商业用地级别及基准地价商业用地级别及基准地价 住宅用地级别及基准地价住宅用地级别及基准地价 2.1.1.2.修正因素调整分析与修正系数计算 土地使用权年限修正： K1 商=(1-1/（1+7.2%）39.75)

13、/(1-1/(1+7.2%)40)=1.00 K1 住=(1-1/（1+7.2%）69.75)/(1-1/(1+7.2%)70)=1.00 容积率修正：K2 商=1.73 K2 住=2.37 区域与个别因素不用考虑，故修正系数为 1 日期因素不用考虑，故修正系数为 1. 6 2.1.1.3、计算宗地价格 估价对象宗地价格=对应的基准地价 x K 年 x K 容 x K 日 x K 商业规划用地价格=5568x1x1.73x1x1=9632.6 元 商业规划用地面积=10761x0.6=6456.6 平方米 商业规划用地总价=9632.6x6456.6=6219.4 万元 住宅规划用地价格=54

14、11x1x2.37x1x1=14772.0 元 住宅规划用地面积=10761x0.4=4304.4 平方米 住宅规划用地总价=14772.0x4304.4=6358.5 万元 综上所述，估价对象土地价格为 12577.9 万元。 2.1.22.1.2 假设开发法假设开发法 根据市场调查和土地的规划要求,项目规划用地性质为居住用地、商业金融 业用地；规划净用地面积为10761平方米（以实测为准） ；容积率控制在5.86以 内；可建总建筑面积按净用地面积与容积率的乘积计算,为63059.5平方米（商 业与居住的比例为6：4） ；建筑密度控制在35%以内；建筑高度结合具体方案确 定；绿地率按照武汉市

15、城市绿化条例执行；建筑设计遵照武汉市城市建 筑规划管理技术规定和湖北省无障碍设施建设和管理规定执行。根据 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的 通知 （2006037号）执行,该用地位于一级控制片区，其中套型建筑面积90平 方米以下商品房建设规模不少于住房总建筑规模的60%，用地雄楚大道一线用地 性质应控制为商业金融业。建筑高度结合具体方案而定。居住用地的建筑为高 层建筑。根据市场调查和土地的规划要求，该土地的最佳开发方式为商业和居 住混合，容积率取到最大值，商业为5.86，居住为5.86。建设密度控制在35%。 其中在商业区部分建造二栋6层的购物广场，占地面积为

16、2000，建筑面积为 37835.7。然后再居住区建设3栋16层的住宅，占地面积为1500，建筑面积 为25223.8。 预计该项目的开发期为两年，且预计在开发完成后居住部分可售出30%，半 年后再可售出40%，一年后全部售出；商业部分在出售时的平均价格为8000元 /，居住部分根据周边已开发房地产的销售价格，再物价指数等资料的辅助下， 预测在将来出售时的价格为9000元/。 测算有关税费和折现率。建筑安装工程费预计为1400元/，勘察设计和前期 工程费及管理费等预计为500元/，估计在未来三年内的投资情况为：第一年 投入20%，第二年投入50%，第三年投入30%。销售费用和销售税费预计为售价的 7 8%，折现率选取为8%，同时据了解，在得到该土地时，还需要缴纳取得价款的3%的 有关税费。 公式：土地价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息- 销售费用-销售税费-开发利润-购得土地应负担的税费 采用假设开发法的现金流量折现法进行测算。估价时点为