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1、青城山策划案别墅:在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。 引自(现代汉语词典)目 录前言市场分析一、 大市场环境二、 成都别墅及小型住宅市场特性三、 青城山区域市场特性产品分析一、 本项目概况二、 本项目关键制胜点三、 本项目优劣势分析投资回报分析一、 建筑成本二、 销售成本三、 市场价格预测四、 投资回报计算策划销售一、 本项目策划重点二、 销售准备工作重点三、 推盘时机四、 造势运动市场分析一、 大市场环境1、利多因素a、 政府坚持以扩大内需牵动经济,采取各种措施鼓励消费者购房、购车,并且伴随基建的规模化发展,一轮又一轮的富有阶层将源源不断地产生。b、美国自9.11事件后,经济复苏可望于
2、今年3月份开始,这有利于全球经济稳定,鼓舞消费信心。2、 利少因素a、 WTO的加入反而在近期造成消费真空,持币人群增多,购房、购车等观望心态严重,近期房市低迷直接体现出这一点。b、 股市动荡,虽然有转好迹象,但股民信心不足,广大市民也感到了经济不稳定所带来的风险。二、 成都别墅及小型住宅市场特性1、 二环路以内小型住宅以浣花风景区为代表的市中心小型住宅,体现出黄金位置的全部优势,“稀有”往往是这些楼盘宣传广告语中常见的一个词,它正确反映了这批 楼盘的所有内涵。但除此之外,这类住宅的别墅特征非常牵强。2、 二环路与三环路之间的小型住宅锦绣花园、锦官新城、中华园等等,宣扬高贵的生活品质,利用地理
3、位置特点把外国别墅豪华生活与内地居家现实生活巧妙结合,满足消 费者一种折中的高品质居家生活梦想。不足之处在于,它们依然不能宁 静致远,过于喧嚣,并且容积率偏高。3、 成都近郊的小型住宅从青城山、龙泉、文家场到华阳,小型住宅都拥有一定的市场,它们宣扬的最大卖点是环境,只有好的环境才能实现真正的豪华别墅生活方式。但到目前为止,该类型住宅还被人定义为休闲产业,市场极不稳定。而且这类住宅环境的人工痕迹仍显太重。如青城白鹭洲的人工湖,青城高尔夫山庄的人造高尔夫球场。其中较成功的“芙蓉古城”,以成都本土休闲文化为基础,精心打造老四合院居家方式,获得了大众的青睐。即便如此,它的过多的人造景观和大杂烩式的排布
4、与高级住宅的风范相去甚远,更谈不上豪华享受。与本案的国际性、豪华性、实用性、珍藏性不可并论。三、 青城山区域市场特性1、 客户群体a、 企事业机关单位灰色收入人群b、 中产阶级c、 企业、公司等单位自用d、 文化、艺术、体育圈人士2、 产品特点a、 别墅与联排、公寓相结合,套型从60m2300m2丰富多彩b、 主推环境优势c、 强调休闲生活方式的重要性d、 在宣传中把渡假与投资结合e、 均居于青城山脚下,借势发挥有近山楼台之优势3、青城白鹭洲,中国青城,高尔夫山庄比较占 地430亩单价(元/ m2)物管(元/ m2)付款方式公 寓60106m2160018001七成20年联体别墅130160m
5、226001.2独立别墅360400m2270031001.2青城白鹭洲中国青城占 地800余亩单价(元/ m2)物管(元/ m2)付款方式公 寓3070 m21960元/ m21.5元/ m2七成20年联体别墅180200 m2未 定独立别墅200380 m2未 定高尔夫山庄占 地400余亩单价(元/ m2)物管(元/ m2)付款方式公 寓三期暂未定未 定23元/ m28成30年独立别墅207398 m270200万/幢注:装修为全清水项目分析一、 本项目概况位于距青城山山门约10分钟车程的青城外山(后山)上,住宅部份占地800亩,另有数百亩天然公园相依。800亩分为3个区域,600亩一块,
6、建造豪华型别墅,每2-3亩为一幢,容积率不到0.2,售价约80-90万每幢;另两块分别100亩左右,建造联排住宅和独立别墅,面积90-170m2,容积率0.25左右,售价15万35万每套。 小区自然条件得天独厚,不仅植物茂盛,而且依山傍水,拥有真正豪宅的基本特征,由于山地落差,建筑错落有致,更适合于享受田园自然美景,把别墅的特征发挥到极致。二、本项目关键制胜点1、 真正意义上的别墅生活世界上有名的豪宅大都依山傍水,自成一格,而且刻意与其它周边住宅保持一定距离,拥有相对孤立的“隐”和绝对自然的“美”的特征。而在成都平原,要想实现真正意义上的别墅生活,可以说完全不可能。成都现有的所谓别墅,无论冠以
7、什么样的名称,无论费多大力量去装修,其实都只能让住户过一种折中式的别墅生活。因为先天自然环境的不足是它们的最大弱点;加上吝啬的幢间距,毫无私密性可言;而平地上一幢幢呆板的排布更是让人无法忍受。这样的别墅可谓有形无神,让人失望。即便是现在青城山脚下新开发的几个别墅项目,也大量依赖人工雕凿(如建造人工湖)来弥补外环境的缺陷。而本项目大胆选址青城山后山距成都市区最近的世界级名胜风景区,以全新的概念打造前所未有的山区别墅,为渴望过豪华居家生活的人们找到一个完美的归宿。由于地处青城山山上,山水美景自然天成,将人工痕迹降至最低限度;数千亩甚至数万亩的原始森林就在别墅周围,无穷无尽地为你送上纯新空气;山与水
8、相环绕,没有污染,没有噪音,更没有恼人的灰尘;而山地起起伏伏,一幢幢豪华别墅散落其间,既相互辉映又相对孤立,更不用提幢间距和别墅的窗前视线,23亩一幢简直称得上完美。至于夏季,本项目堪称避暑胜地,它的绝对优势和价值通过下表罗列几个区域的温度指标,可尽显本色:区 域成都市区华 阳都江堰市区青城山下青城山上本项目68月平均气温353432262020因此,纵观现有的成都休闲小型住宅,无论是卖得火爆的芙蓉古城,还是以豪华打造的领袖别墅等等,都不能与本项目相提并论。本项目的环境特点和适合别墅身份的地域特点绝对是独一无二的。2、 独特的环境结合大师级的建筑设计巧妇难为无米之炊,在川西平原,许多别墅项目并
9、非不懂得追求完美的建筑艺术,然而平坦的地势和周边环境的纷乱,令许多设计师都无可奈何,最终归于平庸。但本项目得天独厚的环境与非常适合建筑别墅的地形,令设计师们兴奋不已,因为这样的地方才能设计出理想的别墅。而设计师们根据这800亩中各处地势与景观的不同,又将环境融入别墅的风格中,每幢别墅都不尽相同但又具备统一格调,目的是使之与周边环境产生和谐的共鸣,令山水、植物、生命、建筑融为一体。这一份天赐与智慧结合的精美是成都现有其它别墅所无法相比的。3、 聆赏绿荫,不离红尘的智慧之举本项目距离青城山山门仅10分钟车程,距都江堰市区20分钟车程,成都市区60分钟车程。这样的距离恰恰是豪华住宅所适合的距离。它既
10、有效避免了都市的喧嚣,同时又能享受都市带来的一切方便。羊西线黄金旅游通道的开劈让交通变得极为通畅,山上的配套如天然气、自来水等一步到位,社区完美的公共配套更令客户得到有效的保障。因为规模庞大,医疗、日常购物、健身、餐饮、康乐等服务体系都能持续完善的发展。所以,在亲近大自然的同时,也能享受到一切应有的方便。4、 普通别墅极易过时,而本项目能世袭相传在群山环抱之中,上千亩的社区气势如虹,足以令人惊叹,何况本项目所在地是受世界遗产保护的名胜景区青城山,更何况还是在青城山山上。由于受政府严格控制,山上的规模在社区绝无仅有,以后也难以再版,在这样的地方占据一席之地,具有相当高的典藏价值,就像地中海某些小
11、岛上的别墅一样,是许多西方名流竞相争夺的地方,更像欧洲的一些著名城堡,显赫的贵族将之永世相传,引以为荣。而本项目虽然是第一次推出这样的理念,但却具备世袭的基础,因为具有国际知名度的青城山本身就是价值的体现。5、 高价值的生活体现,低价值的付出以2500元/m2的价格成全豪华居家生活的理想绝不是天方夜谭。本项目高超的成本控制将实现成都地区别墅类罕见的性价比。而且,项目中1800元/m2的联排别墅也是无懈可击,这样的价位无论是青城山下的别墅,还是华阳的别墅都无法做到。因此,超凡的品质之下以实惠到极限的价格支撑是本项目致胜的一大关键。然而价格实惠并不代表品质低下,这也是本项目区别于其它的最大特点。也
12、正因如此,作为可以留传的一件产业,本项目更具有保值增值的潜力,令购房者信心大增。三、本项目优劣势分析优势1、 位置独特位于青城山山上,而其它项目大都位于山脚。2、 规模庞大800亩住宅之外,还有数百亩公园,自成一体,气势不凡,相对配套更易完整。3、 产品形态高级全部小型住宅,象征纯正的高尚社区生活方式。4、 人工痕迹少相比其它楼盘而言,本项目的自然条件优越,所以不需人工造湖等,而是美景天成,。5、 性价比高由于开发商实力,将使产品在不降低品质的前提下,获得较低价格,压倒同区域所有楼盘。6、 环境怡人山上的自然环境肯定优于山脚,而0.2的容积率更是锦上添花7、 硬件配套不惜成本天然气引入住宅,配
13、备几百亩的公园等设施可让客户折服。8、 服务管理有保障 由于社区规模庞大,物管体系更趋于完善,生活、交通、餐饮等将有充分保障劣势1、 距离较远由于客户观念,山脚下楼盘令客户产生较方便的心理,因而抵消本案的部份优势。2、 较为孤立人以群居,本案处于新开辟区域,周边环境有特提升且略显人气不旺。3、 目前道路环境不成熟尽管将来的路况不成问题,但在开盘期间可能成为不利因素。4、 过青城山山门有客户把青城山正门处作为最远心理距离,而且将之视为青城山文化势力范围的最佳位置。投资回报分析一、 建筑成本1、 建筑面积初算 占地(亩)容积率建筑面积豪华别墅区6000.1872000独立别墅区900.251500
14、0联排别墅区1100.429000共计8000.221160002、 各项费用标准土地费:4.5万/亩建安费:1100元/m2配套费:200元/23、 项目总费用土地费:4.5800=3600万建安费:1100116000=12760万配套费:200116000=2320万共计: 18680万二、 销售成本1、 广告费报纸广告:400万电视广告:100万印刷品:20万户外看板:40万3D动画:10万样板间:100万2、 现场包装售楼处:60万道具如模型等:20万3、 促销活动会展类:30万赠品促销:100万造势活动;20万4、 销售管理:300万5、 内部管理:100万共计:1300万三、 市场价格预测(保守评估)1、 各类型房屋市场销售价豪华别墅:2500元/m2独立别墅:2000元/ m2联排别墅:1800元/ m22、 总价价值计算豪华别墅:250072000=18000万独立别墅:2000 15000=3000万联排别墅:180029000=5220万共计:26220万四