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1、惠州温泉高尔夫项目策划报告（王志纲工作室杰作）项目策划摘要随着珠江三角洲推出大珠三角战略，深圳与惠州的经济联系将更加紧密。惠州温泉高尔夫旅游项目位于惠州市的惠阳区矮坡镇黄沙洞村。这里具有得天独厚的沸泉资源、大型生态林区和水库。适合开展大旅游项目，惠州温泉高尔夫项目是深圳景亿投资公司可持续发展的新里程碑，对惠州温泉高尔夫项目的综合开发需集思广议，博采众长，不仅有利于企业的战略转型，而且有利于提高项目开发的水准。根据策划的唯一性、权威性、排他性原则，结合本项目地理位置与自然条件实际情况，理性地把握旅游与度假住宅市场的实际需求，我们运用泛地产理论，大胆创新，将健康休闲产业、旅游产业、房地产业有效嫁接
2、，形成独具特色的策划方案。建议策划华南财富论坛，本项目下设国际会议中心、具有岭南文化特色与惠州地域文化风格的高尔夫球场、温泉度假村、度假别墅，积极吸引国际一流大学来此创办以留学生为教授团体的新型大学。作为大型旅游项目，我们建议在惠州温泉度假村中设立国际健康养生园项目，改变传统的会所面貌，提炼中西健康养生文化，设立系统的健康养生服务项目，其中温泉健康保养重心设置个性化SPA,充分利用温泉水的保健功能，重点策划了一个以水疗水浴、活水保养为中心，包括健康咨询服务系统、健康信息网络系统、心理休闲中心、养生支持系统构成的养生服务综合系统。本项目开发的意义1. 填补华南展示经济的空白，举办华南财富论坛与上
3、海财富论坛媲美。2. 发展大旅游，通过温泉文化的普及，将温泉度假变成大众旅游健康休闲项目。3. 创新高尔夫文化，发展旅游地产，举办知名高尔夫比赛。4引进留学生创办与国际接轨的精品大学，与知名院校联办知名中小学校。5. 创办留学生高科技园，完善区域经济结构一、中国温泉旅游及高尔夫项目开发概况1. 中国温泉开发水平及案例亲水是人类的本性，对温泉的亲近更是人性的内在需求。对13亿中国人来说，由于种种原因，多少年来温泉一直是少数人在少数时间和空间里享用的特殊资源，并似乎一直与达官显贵或需特殊呵护的患者联系在一起，属于普罗大众的温泉文化与温泉生活方式并未象日本等国那样普及和兴盛，但这一切将成为历史，因为
4、中国人对温泉的消费正在进入大众消费时代。在中国多数地区，由于气候的原因，旅游、休闲、度假和生活的季节性非常强。尤其是在广大的北方，一入冬季，旅游、休闲、度假和生活就进入了一个明显的淡季。而温泉，正是在这灰蒙蒙的淡季之中的一点红，它足以超越淡季，实现反季节、超季节、全天候的度假休闲生活方式，从而在淡季中创造全新的市场。在当今的中国，温泉的市场价值正在被重新认识。目前中国的旅游休闲市场、保健康体市场、度假地产市场正在进入一个激动人心的“大众消费时代”。而温泉作为旅游休闲、保健康体、度假地产的催化剂、填加剂和引爆剂，尚未被大规模开发和利用。中国的温泉开发近年来呈如火如荼的趋势，大江南北，各种温泉资源
5、的开发项目如雨后春笋，但绝大部分都只是简单初级的温泉度假村模式，如北京八达岭温泉度假村就是一个比较典型的代表，号称是一座功能齐备的三星级涉外饭店,拥有大型温泉嬉水乐园以及桑拿、歌厅、公寓、别墅、网球、保龄、国际会议中心等设施，面向旅游、会议、休闲度假市场。在北京顺义占地400亩的春晖温泉度假村里，则除了打日本温泉文化牌之外，增加了一个规模比较大的水上乐园。图1 日本温泉文化北京丰台区王佐乡的“世界地热博览园”，占地800亩，包括地热科普展览中心、温泉特种水产养殖中心、温泉垂钓中心（包括摸鱼馆等）、温泉种植采摘基地等。广东温泉度假村项目由于广东经济走在全国前列，广东旅游更是独领风骚，作为温泉资源
6、比较丰富的广东省人们纷纷投资温泉度假村项目。名称 特色清远市新银盏温泉 室外桃源，全部是别墅式住房。拥有10万亩银盏林场，5000亩水库。珠海御温泉（珠海斗门县） 布局注重野趣，种类包括咖啡温泉、酒温泉、花草温泉、瀑布温泉等，体现盛唐风格。服务取胜。清新温矿泉 东方式园林，引进日本温泉文化惠州龙门温泉 民族文化风格建筑群客家山庄、碉楼、四合院等。在广东澄海，总体规划占地约3000亩的莲花山温泉度假村，则包含了更多一些内容，总体由威尼斯温泉、古希腊迷宫、罗马浴泉、餐饮中心、太阳广场、会所、客舍、别墅、商场、源之亭、凯旋门、雕塑水景道、柱廊、生态农场、陶吧等等组成。在浓郁的乡土自然气息中，展现欧陆
7、风情。总体而言，中国的温泉资源综合开发利用，还处于比较混沌和肤浅的状态。在规模上，普遍比较小，多为几十亩到几百亩的“小盘”；在档次上，两极分化，要么过于低档、简陋、粗放，即所谓传统疗养院或大众浴池，要么过于高档，成了只有极少数特权阶层才能消费起的特殊场所，且规模十分有限；在功能上，比较单一雷同，多为传统洗浴中心与戏水乐园的放大化，至多与旅游观光简单复合，没有形成立体多元的温泉文化和温泉生活方式，缺乏与休闲、度假、运动（如高尔夫）、房地产及反季节农业的有机的系统的复合。目前，在中国，尤其是以北京为中心的华北地区，一批大型的综合性复合型温泉开发项目正蓄势待发，以此为转折点，温泉开发、旅游休闲、房地
8、产开发重新洗牌和升级换代的机会正在来临。2. 中国高尔夫开发的现状高尔夫文化高尔夫是一种运动，也是一种游戏。高尔夫球运动的特点：（1） 高尔夫球运动的第一特点：它是一种根植于大自然又亲近与爱护大自然的运动。（2） 高尔夫是适合各种性别、年龄、体态、体能状况者的运动。（3） 高尔夫运动是最充满挑战性的运动项目。（4） 高尔夫球运动是全部竞技体育项目中以选手自身为对手的特征最突出的运动项目。从时尚到高尔夫，把一个产品转化为品牌形象，由此成为一种文化符号或流行语。PALADIN似乎在告诉我们，产品的竞争最终还是文化的竞争。作为一个成功的案例，PALADIN的实践不啻是一个启示：在市场竞争日趋激烈的今
9、天，没有文化内涵的产品看来走不了多远。继PALADIN深圳演唱会引起轰动之后，2002年7月6日，“PALADIN上海名人高尔夫邀请赛”又成功举办。PALADIN作为强势产品，借助国际流行的SUV理念，通过影视明星、演唱会、高尔夫比赛等活动的演绎，为PALADIN注入了“新鲜的人文血液”，彰显出一种文化力，使消费者和特定的社会主体释放心灵空间、寻找角色定位、皈依自我精神的认同，找到了目标载体。高尔夫球场开发的成功典范观澜高尔夫项目赢利模式分析1.高尔夫别墅。2.高尔夫会籍收入。 3.其它地产项目收入。4.会所收入。图2 观澜高尔夫位于亚龙湾西侧博后村的亚龙湾风景高尔夫文化公园，1999年立项，
10、计划总投资18亿，为三亚市2003年重点推进工程项目，其中拥有27洞的高尔夫球场和热带文化风情园是文化公园的两个前期建设项目。目前，场内18个球道的土方造型现已全部完成，整个球场绿化所需的苗木也已储备充分。 亚龙湾风景高尔夫文化公园由美国 WATG公司设计，球场建设将着重突出热带风情，球场绿化所用的树种也以热带树种为主，建成后，球场里将栽种近百种形态各异的热带植物，27个球洞中的9个球洞也将建成沙漠型。此外，热带文化风情园还将按规划设计建起墨西哥庄园、越南君主屋、泰国人家和加勒比海地区特色住宅等，更加凸显出园内的热带风情。二、项目区域经济及市场分析惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲的东北端，南
11、临南海大亚湾，毗邻香港与深圳，北与河源相接；西与东莞市和增城市为邻；东接汕尾市；全市总面积11158平方公里，人口240万人。 惠州市于1988年1月经国务院批准升格为地级市。下辖一市（惠阳市）三县（惠东县、博罗县、龙门县）二区（惠城区、大亚湾区）。惠城区是市政府所在地。图3 苏东坡雕像惠州人杰地灵、英才辈出。其中著名的有：中国农工民主党创始人邓演达（18951931年，惠城区三栋镇人）；中国近代民主革命的著名政治家、国民党左派领袖廖仲恺（18771925年，惠阳市陈江镇人）；中国人民解放军创始人之一、抗日战争时期赫赫有名的军长叶挺（18961946年，惠阳市秋长镇人）；还有马来西亚的传奇人物
12、，开发吉隆坡的先驱叶亚来（18371885年，惠阳市秋长镇人）。 惠州具有得天独厚的自然地理条件和十分优越的经济地理条件。东江、西枝江横贯市中部。海岸线长223公里，港湾多，水深，水面来，腹地宽广，具有建设现代化深水良港的优越条件。境内北部多山地，中部、西部和沿江地带多冲积平原，东部和南部为丘陵、台地。最高峰莲花山海拔1336米。区域经济发展特点2002年，惠州市实现国内生产总值525.46亿元，按可比口径计算，比上年（下同）增长11.1%。其中，第一产业增加值73.05亿元，增长7.1%；第二产业增加值303.35亿元，增长12.2%；第三产业增加值149.06亿元，增长10.7%。三次产业
13、构成为13.9：57.7：28.4，第一产业比重下降0.5个百分点，第二产业比重与上年持平，第三产业比重略有上升。人均国内生产总值18651元，比上年增长9.1%。 2002年图4惠州GDP增长趋势图矮坡镇是一个物产丰富，美丽而神秘的地方。高岭土等矿产资源丰富，矮坡梅菜有400年历史，是岭南特产，宫廷贡品，是惠阳拳头农产品。市场分析惠州温泉高尔夫项目旅游市场定位为珠三角发达城市，深圳与广州是重点目标客户群体。从市场细分角度主要是富裕人群与普通游客。由于佛山地区已经完成行政资源的整合，惠阳地域与深圳的整合将符合老百姓的利益，惠阳地区成为深圳得后花园只是一个时间问题，借助发动城市的经济发动机运作本
14、项目才能找到明确的坐标。深圳是旅游中心城市，惠州特别是惠阳旅游业的发展只有依托深圳旅游市场才能得到更大发展。1、深圳市旅游市场状况分析近年来，深圳市的旅游业稳步增长。2001年深圳市共接待海内外游客4600.80万人次，比上年增长7.14%。其中，过夜游客1455.57万人次，比上年增长9.85%；一日游游客3145.23万人次，比上年增长5.94%。深圳市接待过夜游客从1997年的862.15万人次，增长至2001年的1455.57万人次，年均增长13.77%。2001年深圳市旅游业总收入达到320.02亿元，比上年增长6.11%（详见表2.1）。按同口径统计，从1997年至2001年深圳市
15、旅游业总收入年均增长10.87%。目前，深圳市已发展成为全国的重要旅游城市和重要的旅游创汇基地，2001年深圳市接待过夜海外游客在全国主要旅游城市中排列第二位，仅次于广州；2001年深圳市旅游外汇收入占全国8.49%，占全省33.95%，在全国主要旅游城市中排列第四位。由此看来，深圳市的旅游市场有良好的发展前景。表1 近5年深圳主要指标对比表序号 年份 游客人数 增长率 旅游业总收入 增长率（万人次） （%） （亿元） （%）1 1997 1457.64 156.70 2 1998 1593.26 9.30 195.12 24.523 1999 1726.23 8.68 214.12 9.744 2000 4294.06 148.75 301.60 40.865 2001 4600.80 7.14 320.02 6.11200
