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1、第三节、用益物权,一、用益物权基本理论 二、土地承包经营权 三、建设用地使用权 五、地役权,一、用益物权概述,用益物权对他人所有的不动产或者动产， 依法享有占有、使用和收益的权利,（1）土地承包经营权 （2）建设用地使用权 （3）宅基地使用权 （4）地役权 （5）准物权,（1）注重物的使用和收益，并以对物的占有为前提 （2）除地役权外，均为主物权 （3）用益物权是他物权,二、土地承包经营权,承包经营权由公民或集体组织对国家所有或集体 所有的土地、山岭、草原、荒地、滩 涂、水面等，依照承包合同的规定而 享有的占有、使用和收益的权利,自土地承包权合同生效时设立 是否必须登记？,承包期限因为内容的不
2、同而有不同：,耕地30年 草地30年至50年 林地30年至70年 特殊林木的林地经国务院林业行政主管部门批准可以延长,在承包经营期限范围内，承包权人有权根据法律规定采取转包、互换、转让等方式流转土地承包经营权。流转的期限不得超过承包期的剩余期限,未经登记，不得对抗善意第三人,在承包期内，承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照法律规定获得相应补偿,三、建设用地使用权,建设用地使用权民事主体依法对国家所有的土地 享有占有、使用和收益的权利,独立于土地所有权而存在 新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权 有期限的物权 可以自由处分的物权,土地使用权出让最高年限按下列用途确定: (一)居住
3、用地70年 (二)工业用地50年 (三)教育,科技,文化,卫生,体育用地50年 (四)商业,旅游,娱乐用地40年 (五)综合或者其他用地50年,（二）建设用地使用权的取得,划拨无偿取得使用权的方式，法律严格限制,出让招标、拍卖等公开竞价的方式 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等 经营性用地,必须办理登记生效的条件,（三）建设用地使用权的流转,第146条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。 第147条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。,建设用地使用权与
4、附着在上面的建筑物所有权的流转规则,房随地走 地随房走 房地一体,甲于1997年3月16日购买了一套商品房，约定该房屋的建设用地使用权期限为70年。甲交付了房款，并且办理了房屋产权证明和备案登记。公元2067年3月17日，甲发现自己已经居住了70年的住宅楼，正被乙房地产开发公司拆毁，只剩断壁残垣。甲流离失所，无家可归?,住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。,四、地役权,（一）地役权的概述,地役权不动产权利人，为了自己利用不动产的方便或者不动产利用价值的提高，通过约定得以利用他人不动产的权利,为他人土地利用提供便利的土地,享有地役权的土地,供役地,需役地,地役权自地役权合同生效时设立,我国对
5、地役权的设定登记对抗主义,当事人要求登记的，可向登记机构申请登记 未经登记，不得对抗善意第三人,（二）地役权的设立,（三）地役权的效力,1地役权人的权利和义务 权利：依据合同约定的利用目的和方法利用供役地 义务：尽量减少对供役地权利人物权的限制,2地役权的期限 由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限,3地役权的消灭 （1）地役权人违反法律规定或合同约定，滥用地役权 （2）地役权人在约定的付款期间届满后在合理期限内 经两次催告未支付费用的,（四）地役权与其他用益物权之间的关系,第一百六十二条 土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使
6、用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。,第一百六十三条 土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。,第一百六十五条 地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。,第一百六十四条 地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。,与一般的用益物权不同 地役权具有从属性和不可分性,（五）地役权与相邻关系的区别,1性质不同,2两者的设立方式不同,3两者提供便利的内容不同,4相邻关系强调相邻，地役权
7、不一定相邻,5相邻关系无偿，无期限,【例题多选题】甲公司与乙公司相邻。甲公司为通行方便，与乙公司达成协议：甲公司借用乙公司的部分道路，甲公司每年向乙公司支付一定费用。下列说法正确的有（ ）。 A.甲公司在乙公司的土地上设立了通行地役权 B.甲公司的土地称为需役地 C.乙公司的土地称为供役地 D.如果甲公司和乙公司不相邻，则不能设立地役权 答案：ABC,2007年11月，村民甲承包了本村10 亩果园，承包期10年，村民乙承包了本 村10亩菜地，承包期5年，该果园和该菜地相邻。,甲见乙的承包地里有一口水井，为方便浇灌自己的果园，甲与乙商量支付一定费用从乙承包地里取水浇灌果园，双方最终达成协议：乙同
8、意甲使用其承包地内的水井取水灌溉，使用期限为10年，甲每年付给乙1500元。双方签订了书面用水合同，并办理了登记手续。,案例1,2008年2月，由于甲决定外 出打工，经村委会同意将其10 亩果园承包权转让给丙。乙因 与丙素来不合，遂以该合同系自己与甲签订，丙并非合同当事人不能享有权利为由，拒绝丙继续从其承包地水井取水灌溉果园，经查，甲与乙签订的合同中对此项也没有特别约定。甲见乙和丙争执不下，即决定将该取水的权利单独转让给同村的丁。,（1）甲与乙签订的用水合同是否设定了地役权？,（2）甲与乙签订的用水合同是否有不合法之处？,（4）甲是否可以将该取水的权利单独转让给丁？,（3）乙拒绝丙继续从其承包
9、地水井取水是否合法？,甲房地产公司购得位于海滨一块土地的建设用地使用权，以“观景” 为理念设计并建造高层观景商品住宅楼“观海公寓”。为防止住宅楼“观海”的景观受到损害和限制，与前面相邻靠近海滨的乙学校协商，达成协议，乙学校在 20 年内不得在该处兴建高层建筑。甲公司每年向乙学校支付10 万元补偿金。甲公司和乙学校未到登记部门对该协议进行登记。,案例2,3年后丙房地产公司在他处建设高级校舍，与乙学校协商无偿置换，乙学校同意，遂将自己的校舍转让给丙房地产公司，未向丙公司提及与甲公司之间的协议。随后，丙公司将校舍改建高层住宅。甲公司向丙公司出示其与乙学校的协议，要求丙公司立即停止建设，遭到拒绝后，甲公司诉请法院确认乙、丙之间置换房屋合同无效，并要求赔偿损失。,请思考： (1) 甲、乙之间约定取得的是何种物权? (2) 这种物权与相邻权有何区别? (3) 由于该物权能否对抗丙建设高层建筑的行为?,
