万科2014年财务报表

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1、2014 年度报告公告编号：万2015-012重要提示：本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。王石主席、乔世波副主席、郁亮董事、王文金董事、陈鹰董事、张利平独立董事、罗君美独立董事、海 闻独立董事亲自出席本次董事会会议。孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权郁亮董事代 为出席会议并行使表决权。魏斌董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权陈鹰董事代为出席会议并 行使表决权。华生独立董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权张利平独立董事代为出席会议并行 使表决权。公

2、司2014年度分红派息预案：以分红派息股权登记日股份数为基数，每10股派送人民币5.0元（含税）现 金股息。董事会主席王石，董事、总裁郁亮，董事、执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务 报告的真实、完整。致股东.2公司简介 4 会计数据和财务指标摘要.5董事会报告6重要事项.41股本变动及股东情况.47董事、监事、高级管理人员及员工情况.51公司治理报告暨企业管治报告 58监事会报告62内部控制情况64财务报告.69第 1 页一、致股东2014 年是万科成立 30 周年。一个十年成为历史，一个十年正在到来。但这并非简单的十年循环。相对于 以往的十周年节点，2014 对万科来说尤为

3、关键。未来通往何方，我们何去何从？关于这组问题的思考， 万科从没有像 2014 年这么多。我们身边的世界正发生巨变。房地产行业正由黄金时代转入白银时代，而移动互联网正在颠覆整个商业 社会的运行规则。容纳我们生长的大地已沧海桑田，我们以往成功所依赖的天空也或已斗转星移。确实 是深思的时候了。白银时代：从想象到轮廓白银时代将是怎样的图景？这一图景将持续多少年？2014 年，我们尝试用一项对世界不动产价值发展历 史的研究来回答这个问题。这项研究覆盖了全部 27 个有较为完整数据的经济体（包括爱尔兰、奥地利、 澳大利亚、比利时、丹麦、德国、法国、芬兰、韩国、荷兰、加拿大、卢森堡、马来西亚、美国、南 非

4、、挪威、葡萄牙、日本、瑞典、瑞士、泰国、西班牙、香港、新西兰、意大利、英国和台湾），覆盖 了它们过去 40 年的历史。过去 40 年，这 27 个经济体除德国外，都出现过房价累计上涨 100%以上的阶段。其中包括 12 次上涨超 过 5 倍和 5 次超过 10 倍的案例。在 61 次快速上涨之后，有 14 次出现大幅下跌。而日本是唯一一个持续 下跌超过 20 年并始终不能修复的个案。我们试图找到，能够提前区分这 14 次和另外那 47 次的可观测指 标，再结合中国当前的情况进行预判。我们也确实得出了结论。我们的结论是相对乐观的。我们相信，在白银时代，中国住宅价格不会发生断崖式的下跌。住宅开发仍

5、 将是巨大而且可持续的产业。但房价单边高速上涨的时代已经结束，行业整体规模高速膨胀的时代已经 结束。因此，未来十年，万科最重要的业务仍将是住宅。但为了保持公司良好的增长，并为之后的第二个十年 发展期奠定基础，万科需要在这个十年内基本完成新业务的探索和布局，确定新的商业模式。一项新业务的发展可以分为三个阶段。0 到 1 的阶段，关键在于找到令人信服的商业模式；1 到 10 的阶 段，关键在于验证成功案例的可复制性；10 到 100 的阶段，进入稳定的发展阶段，关键在于提升经营效 率和竞争力，进而获得更大的发展空间和更好的回报水平。未来三年，万科新业务的主要目标，就是找到那个“1”，或者说，找到那

6、些“1”。移动互联网时代：变化与不变只要市场经济还存在，商业机会就永远存在。这个世界上有无数的“1”。如果随意投资，只要手中有 钱，那么“1”俯拾皆是。但要找到真正适合自己、属于自己的“1”，却需要时间。在 2014 年，万科对选择新业务发展方向，确定了两条基本原则。一是，新业务必须能够体现万科的优势 或潜力，必须与万科的文化基因、体制特征、客户基础和能力优势相符合。二是，新业务必须代表着未 来发展的方向，必须顺应移动互联网时代的大趋势，而不是与之背道而驰。过去两年，万科管理团队走访了多家互联网企业，或者在移动互联网时代广受关注的优秀企业。我们试 图通过这些交流，结合我们自己的学习和思考，找到

7、移动互联网时代的变与不变。我们认为，“对客户好”是永恒不变的商业逻辑。移动互联网时代，它只会变得更重要。移动互联网时 代，信息更对称、更透明，“货比三家”更容易。一切竞争性行业都将进入买方市场。产品、服务必须 更有竞争力，并切中客户痛点。而移动互联网时代对房地产行业的具体影响，我们主要关注以下三点：第 2 页住宅地产方面，客户关注的将不仅是房子本身，还有围绕居住的一系列生活服务，以及邻里间互动的社 区氛围。消费地产方面，电商全面颠覆传统零售渠道，购物中心走向没落，但面向体验和展示的新一代消费中心 将兴起。新生代将追求更丰富的人生体验，度假需求将迅速增长，并取代原来单一的观光旅游模式。产业地产方

8、面，创客文化兴起，中小、小微企业创业将成为中国未来经济增长的主要动力。原有物流地 产难以适应现代物流的要求，需全面升级换代。基于这样的分析，万科将自身未来十年的业务版图归纳为：“三好住宅”+“城市配套服务商”。我们希 望在十年后，后者能取得和前者并驾齐驱的地位。三好住宅，指的是好房子、好服务、好社区。我们将以互联网时代的极致精神，不断更新行业和消费者 对优质居住体验的定义和标准，捍卫和扩大我们在居住品牌上的优势。我们相信客户价值的提升将带来 更丰厚的股东回报。我们将谋求投资回报的增速超过销售规模的增速，并向万科股东回报率的最高历史 纪录发起挑战。随着资金效率的提升，我们将加大以现金回报股东的力

9、度。城市配套服务商，将主要体现在两个方面。一个是，有别于传统商办、符合移动互联网时代大趋势的新 兴地产业务。一个是，与万科的客户资源以及技术、信用优势存在关联性的延伸业务。未来三年，万科 这些业务方向将逐渐显露出来。事业合伙人：从共创、共享到共担在白银时代，住宅行业的利润率和回报率将逐渐回到社会平均水平。万科如何实现“逆生长”，做到回 报增速高于规模增速，如何创造股东回报率的新高度？作为一个已经攀上两千亿规模的公司，万科又如何摆脱大企业的“创新困境”，回归创业心态，焕发创 业激情，实现新业务的成功孵化？回答这两个问题，或许是一个系统工程。但其中最重要的一点，或者说万科信心的最重要来源，是我们

10、的事业合伙人计划。万科的事业合伙人计划，基于经济利润奖金制度。作为中国最早全面采用经济利润作为核心考核指标的 企业之一，我们早就意识到，股权投资是有成本的，而且其成本远远高于债权资本。只有扣除股权资本 机会成本之后的经济利润，才是我们为股东创造的真正价值。2010 年推出经济利润奖金制度以来，万科全面摊薄净资产收益率水平逐年上升，到 2012、2013 年，上升 到 19.66%，这是万科二十年来的高位。但之后公司股价的波动，让我们进一步意识到，股东不仅希望我 们重视回报率，也希望我们重视股价。我们没有能力改变资本市场的偏好和波动，但我们至少要让股东 意识到，在股价问题上，管理团队和他们是利益

11、一致、同甘共苦的。2014 年，万科推出了事业合伙人持股计划和项目跟投制度，万科骨干团队，从此跟随股东成为公司的投 资者。无论持股计划还是项目跟投，都引入了杠杆。这意味着，事业合伙人团队将承受比股东更大的投 资风险。共担，也就是说，与股东共同承担投资风险，是事业合伙人与职业经理人最大的区别所在。在存在浮动 薪酬、奖金制度和股权激励的情况下，职业经理人与股东之间本身存在共创、共享的关系，但事业合伙 人增加了共担。当同时存在共创、共享和共担机制的时候，管理团队的利益将与股东高度一致。在这样的制度下，团队 将更真切、更直接地感受到经营的好坏，也更加关心这一点。2014 年，我们欣慰地看到城市公司在投

12、资 上变得更加谨慎，看到公司团队为提升效率、减少浪费的大量创新和努力，看到了专业壁垒正在被打 破。我们看到，团队成员不仅关心自己的工作内容，也开始关心他们所看到的其他情况。这种自我激励 和相互管理，比一切严密的“他律”制度更加有效。第 3 页事业合伙人制度培养的，不仅是忠于职守的职业经理，更是具备企业家精神和企业家才能的经营者。在 创业的过程中，没有其它任何资源比这二者更加重要。无论从现有业务的效率、效益提升角度来看，还是从新业务的创新、创业来看，事业合伙人制度都是重 要的基础和保障。未来它可能作为企业管理机制的一次重要提升而载入商业史册。能参与这样一个伟大的进程，我们深感荣幸。而我们的路，才

13、刚刚开始。二、公司简介1、中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”）英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为“VANKE”)2、注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心邮政编码：518083办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心邮政编码：518083香港主要营业地点：香港花园道 1 号中银大厦 55 楼国际互联网网址： 电子信箱：IR3、法定代表人：王石4、授权代表：王文金、谭华杰替代授权代表：陆治中5、董事会秘书，公司秘书：谭华杰电子信箱：IR股证事务授权代表：梁洁电子信箱：IR联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科

14、中心电话：0755-25606666 传真：0755-25531696助理公司秘书：陆治中电子邮件：联系地址：香港花园道 1 号中银大厦 55 楼电话：00852-23098822 传真：00852-232880976、A 股股票上市地：深圳证券交易所A 股股票简称：万科 AA 股股票代码：000002H 股股票上市地： 香港联合交易所有限公司第 4 页H 股股票简称：万科企业、万科 H 代注H 股股票代码：2202、299903 注注：该简称和代码仅供本公司原 B 股股东自本公司 H 股在香港联合证券交易所有限公司上市后通过境内证券公司交易系统交易本公司的 H 股使用H 股股份过户登记处：香港中央证券