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1、房地产全程运营及风险管理-万科郑康瑞在浙大总裁班上的讲 稿文库 项目规划设计与风险管理 规划容积率性能价格比 1 容积率是区分物业类别的关键指标 0204 独立式别墅 0406 双联式别墅 08 连排别墅 1215 多层 2容积率与利润的关系 非线性关系多因素地价是关键 3规划布局与产品价值 最好资源用于价值最高处 项目规划设计与风险管理 道路的规划布局与价格性能比 1道路的覆盖率及有效覆盖率 定量分析道路的经济指标 3道路的类型 项目规划设计与风险管理 空间设计与性能价格比 户型设计的三维化 大空间的层高空间的容积系数空间的使用系数 室外空间设计 宜人的空间和环境空间的变化与活力 规划设计中
2、的一体化解决方案 规划决策市场客户规划效益分析建设管理市场 项目规划设计与风险管理 御景圆项目演示 时空定位弹性设计动态调整园中楼需求层次 瑞南项目 提香别墅-朝向 白马花园-九宫阁 鹭岛别墅 苏州玲珑湾组合户型 产品的时空定位 产品 商品 作品 精品 极品附加值 超额利润 区位价位品味 成功的最高境界 综合效益高度统一 经济效益 社会效益 环境效益 品牌效益 以人为本 超越自我 精确制导 错位竞争 纵深发展 个服务 科学管理 创新制胜 持续赢利能力 项目开发建设的运营管理 管理来源于目的和目标 目的企业利润效益员工收入发展 目标打造提升价格的品质控制影响成本的各个环节过程和因素动因 项目开发
3、建设的运营管理 计划 思维活动认识过程真理导向实在是什么 计划过程目的导向价值性问题创造一个实在 计划能力1认知和辩识能力特定事物环境状态 2确定目标和运筹的能力在价值合理性与工具合 理性的张力中找到一条从初始状态到达目的 状态的合理路径 3想象概念能力和预见的能力 4意志选择和决策能力 计划研究计划要素的分别研究要素相互作用的研究 项目开发建设的运营管理 三控 二管 一协调 进度控制成本控制质量控制合约管理信息管理综合协调 计划进度管理 目标-过程活动-程序-监控-调整 进度与政策风险管理 进度与成本风险 进度与时机快与慢 项目开发建设成本的运营管理 利润增长的途径 成本利润价格 价格- 成
4、本利润 价格 市场供需 区域环境 产品品质 企业品牌 成本 设计标准 价值工程 充分竞争 规避风险 销控表黄 红 白 成本目标管理 成本动态测估及动态规划 成本目标的细化和优化 成本目标的设置是动态 目标的管理是成本控制的基础 成本控制 成本控制的目的 确保使用的资源发挥其最大功效 设计决策与成本含义 物有所值 功能美观与成本间的有效平衡 满足顾客需求与投资效益和设计相结合 对成本进行平衡合理的分配 将总支出数量保持在开发商投资允许范围内 成本管理的目标 正确的测估成本 系统的分析成本 有效的控制成本 动态的调整成本 实现项目投资效益最大化 成本管理的模式与方法 成本与项目可行性 成本与合约架
5、构 合约与国际模式 成本合约计划的集成 版权所有不得翻印 房地产全程运营及风险管理 郑康瑞 2009年2月15日 项目开发建设的运营管理 现象很重要 比现象重要的是数据 比数据重要的是理解 比理解重要的是结论 比结论重要的是执行 永远重要的是目标 项目开发建设的运营管理 正向思维 经历很重要 比经历重要的是经验 比经验重要的是上升到理论 比理论重要的是标准 永远重要的是优化与发展 逆向思考 目的 目标KPI 计划 执行方案 我们面临复杂系统的环境 1我们自以为我们能预测未来事实上客观环境和条 件是动态变化的 2我们自以为我们的预测是正确的其实我们的认识是有限的 3有时我们认识能力导致复杂问题简
6、单化了有时我们把简单问题复杂化了无法把握本质 4简单中思考复杂复杂中寻求简单 5越复杂系统改进空间越大 企业关注的问题 最关心 投资与收益机遇与回报竞争优势业绩增长 最 怕 风险不确定性政策市场技术进度成本人 最大的风险 失控企业-三控项目-三控 二管 一协调 最有效的办法 全过程系统企业层面的集成运营管理 定位 行业定位 制造业 服务业 金融业 集成 服务 投资 全生命周期的价值链和利润链 公司定位 领跑者 跟跑者 追跑者 差异化领先者 专业化 多元化纵向横向 项目定位 地块时空定位动态属性 产品定位产品极品 个人定位 专业 管理 操作 集成整合 到位不越位 补位不抢位 房地产运作的境界 挣
7、钱-生产经营型 赚钱-竞合 整合 重组 生钱-资本运作 来钱-资金资本智力资本 项目开发建设的运营管理 核心能力1 周小川每次危机都呈现出不同的特征核心能力在 于能迅速判断问题的本质并采取相应的措 施 准快狠的折腾 例1预售条件变化 2供电政策变化 39070 政策 4 项目开发建设的运营管理 核心能力2 1发现及挖掘动态的需求 2及时满足需求的能力 核心能力3 1概念能力 2整合能力 3技术能力 项目开发建设的运营管理 核心能力4 平衡能力匹配能力 资金平衡现金流平衡生存及安全 土地客户产品区位品味价位 供需平衡存供销 系统平衡复杂系统自平衡系统简单系统 资源平衡供需平衡内外平衡 项目开发建
8、设的运营管理 管理层次 1技术层面工具效率质量成本 2科学层面体系系统规律方法论 3哲学层面认识论本质目的 4文化层面价值观价值认同 5艺术层面精神作品精品极品 运营战略与管理 运营战略 一种总体决策决策模式通常在市场需求和运营资源之间进行协调对任何类型运营组织的长期运营能力以及这些能力对整体战略所做的贡献产生影响 运营管理 对创造并交付产品和服务的资源和流程进行管理的活动 运营战略与管理 运营战略与管理之间关系 时间跨度 分析层次 聚合度 抽象程度 运营战略与管理 1运营战略影响因子 11市场由外向内 市场特征 竞争对手影响 绩效目标 运营战略与管理 12 资源由内向外 运营资源和流程 无形
9、资源 工艺流程和例行程序 能力 动态能力 决策领域 运营战略与管理 13市场资源影响因子相结合 运营战略该如何选择 风险定义 1风险是一种不确定性 说算看人事 2风险是损失或伤害 赢与亏多与少局部与总体 3风险是预期与结果之间的差异 成功满意 X 结果-预期 X大于零等于零小于零 最大的风险因素是人 能力与价值观矩阵四种人 5最大的风险是战略风险 战略风险 行业风险 利润成本供求政策经济周期 竞争对手风险 国际国内差异化独一无二 技术风险 更新创新流程弹性 品牌风险 变质崩溃重新定义 客户风险 客户分析服务系统市场试验 项目风险 备选方案 发展停滞风险 量降价降量增无新产品 创新创造需求 风险
10、来源 政策风险 土地贷款预售按揭配套 市场风险 玉佛城价格调整黄金陷阱 技术风险 瑞南新苑 御景圆 进度风险 金钟广场金融风暴 合约风险 成本风险 质量风险 人的能力及信用风险 风险评估及应对方法 如何识破美丽的谎言 如何避免虚构的成功 如何绕过隐蔽的陷阱 如何发现深埋的金矿 风险评估及应对方法 识别与评估风险 严重性发生概率时间动态 量化风险 寻找机遇 缓解风险的计划 应对风险五层次 以不变应万变忽视风险 以实力换时间降低风险 培养洞察力感知风险 增加灵活性适应风险 寻找不对称性消除风险 方向比方法重要 方法与态度一样重要 方向做什么 做正确的事应该做什么能够做什么必须做什么 方法怎么做 企
11、业首先住宅房产一流然后向边际房产发展 部门投资趋势时空时点 产品顺应市场引领消费区位价位品位统一产品极品 市场客户系统类别需求途经 服务满足需求创造需求 效果比效率重要 怎么做方法正确地做 效果做对事高效 效率-效果-效益 第一次就把正确的事做正确 以最少的次数把正确的事做正确 第一次就把正确的人放在正确的位置 谁来做用对人 能做的人能力人品 想做的人主动独立承包商的思维 信任平台能力激情 激励与绩效发展与能力 衡量标准 局部绩效系统绩效单干合作 做了如何 期望激励价值与价格一致贡献与报酬一致 发展与能力 能者上平者让庸者下 做得如何 考核数据说话奖惩物质与岗位申报奖项例如成本节约奖创新奖协作奖 制度管事文化管人价值认同同甘共苦共创辉煌 做大的前提做强的基础 规范化 市场化 专业化 集成化 数字化 演示 国际化 人才模式认证
