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1、海口金沙湾项目发展思考,有一种魅惑是 蓝色的,蓝色星球,蓝色天空,蓝色海洋,蓝色梦想,让梦想起航 ,背景诉求,国家战略海南国际旅游岛 世界一流的海岛休闲度假旅游目的地 全国生态文明建设示范区 加快发展文化体育及会展产业 加强人力资源建设，加大教育对外开放力度，支持海南与国际知名院校合作开办旅游职业院校,关键词：国际休闲、生态文明、和谐发展、培训教育,背景诉求,海口迎接“国际旅游岛、大美新海南”战略思考： 一是做全省现代服务业中心。打造历史文化名城和户外有氧运动为品牌的具有国际影响的旅游目的地，充分展示热带海岛都市的文化品位和生活情趣。 二是打造绿色低碳示范市。将生态环保、低碳循环的理念贯穿于经
2、济社会发展和国际海滨城市的各个方面。 三是强化中心城市服务功能。增强综合服务功能，促进产业和人口集聚，提高城市的综合发展实力和辐射带动能力。 四是打造滨海国际旅游城市，将“生态、时尚、健康、欢乐”的理念融入海口特色旅游产品与服务之中。,关键词：绿色低碳、现代服务、生态健康、时尚欢乐,金沙湾，何去何从？,海口，面临重大挑战的产业提升之路 ！ 金沙湾，在这个过程中处于一种什么样的地位或角色？ 海口的金沙湾？ 海南的金沙湾？ 中国的金沙湾？ 世界的金沙湾？,金沙湾之惑： 旅游度假区？ 这个选择意味着金沙湾区域不能形成城市综合功能的区域，不能够成为有较高开发强度的区域，不能引入除旅游休闲以外的其他产业
3、。,金沙湾之惑： 西海岸新城？ 这个选择意味着这一区域尽管可以排斥现代制造业，但必须大力集聚和发展现代服务业，如商业、宾馆业、会展业、康乐业、大学城、科技创新园区、枢纽型交通； 这意味着这一区域必须有较高的开发强度和容积率，能够满足开发投资者的利益要求。,西海岸新区开发三阶段 1、起步阶段：2008-2011年，基本完成起步区的开发建设，包括基础设施、行政中心及其配套设施，物流产业园区、创意产业园、旅游产业园区和与之配套的景观建设项目，聚集人口达6万人。 2、发展阶段：2012-2015年，完成20平方公里开发建设，西海岸的产业功能、城市功能和社会功能配套进一步完善，形成旅游、物流、创意、会展
4、、教育、健康产业集群，聚集人口20万人。 3、提升阶段：2016-2020年，基本完成新区50平方公里开发建设，城市功能和社会功能完善，产业聚集效应充分发挥，聚集人口40万50万人。,资料来源：西海岸新区发展规划,围绕西海岸的资源和原有的开发计划， 结合海口城市规划和国际旅游岛这一大背景， 我们将体系性的解构和重组金沙湾的未来！,三问金沙湾之一： 金沙湾应有怎样的产业布局和发展？是单一产业还是多元产业并进？ 金沙湾是海口的“三亚湾”吗？简单发展海滩旅游很难和三亚竞争！ 金沙湾是围绕未来新行政中心的海口新城吗？没有独特定位的新城将缺乏产业支持！ 【思路】：根据金沙湾自身的发展条件，以“大旅游”为
5、核心，构建起一个产业关联性强、渗透力大、对区域社会经济发展推动力大的旅游经济体系，使金沙湾成为一个经济发展能力很强旅游产业区域。具体路径是：围绕旅游业，全力打造第三产业集群，使之成为金沙湾发展的主要价值实现途径。其余产业以是否有利于旅游为评价标准，以支持旅游为发展方向，实现多元产业的并进。,【分析】： 所谓“大旅游产业”，并不是指它净产值有多高，也不是指产值比重有多大，而是说它具备强大的辐射带动力。 作为担负区域经济发展使命的核心支柱产业，金沙湾旅游产业必须实现影响上的全覆盖、作用上的全关联、功能上的全方位。即必须在经济的各个领域里形成需求或供应，释放出经济机会给其他部门。这样，以旅游业为基点
6、就形成一个附着的产业链，不断延伸出去，覆盖岛内绝大部分的经济部门。 因此，旅游业的核心地位并不单纯体现在产值上，就GDP而言它的比重可能并不大，其地位主要体现在巨大的整合力和关联性上。旅游产业向其它产业渗透，还能够推动其他产业的提升换代，促使相关产业由“产品经济”向“服务经济”转型，这样，旅游业对经济所起到的作用，就不仅仅是数量上的扩张，更有质量上的提升。,大旅游是一种“面旅游”。它可以没有非常出名的景点，但是能提供天际线内美丽的自然景观。游客徜徉其中，能够得到他所要的安静祥和。它追求的是一种无处不是景点，无处不可休闲的境界。因此建设时必须严格要求景观的质量，包括景观特色，四季影响等。 有高度
7、丰富的内涵。后工业时代，人们追求的是高度的个性化，体现在市场是便是需求的高度细化和多样化。由此决定，大旅游提供的是不断深化和细化的服务，给人们高度弹性的选择空间，让游客自己主宰旅游的线路、内容等等东西。对于金沙湾而言，应该就是宜游宜商宜住。 有强大的改造能力。大旅游的开发是一个充分关联的过程，利用大旅游的渗透力和推动力，改造产业结构，培育全新的生活方式。而这种改造的力量，就来自大旅游为其他产业创造的新市场。这个市场稀缺的是自然、淳朴和深度服务，而不是产品。谁能够在产品中附加更多、更细致化的服务，谁就能获得的更大的收益。,因此，金沙湾未来的产业架构应当围绕三个方面来展开： 围绕大旅游生成的第三产
8、业是主体。 大旅游开发归根到底就是相应服务的供给，只是对供给的要求更加严格和多样化，同时，带来的附加值也将大幅度增加。随着大批客流的涌入，本身就能带来成倍于本地居民的商业消费需求，而游艇、高尔夫等旅游项目的引入，又为培训、租赁、物流配送、房地产等的繁荣创造了条件。这就足以构成金沙湾产业的主题。 二产在金沙湾不会占太大的角色，这是由资源条件所决定的。适度发展与旅游业密切相关，具有生产、观光、参与等多重功能的加工业，是金沙湾第二产业的最佳选择。 农业、渔业等第一产业的主要价值，将不再体现在所生产的物质产品上，而是体现在它们对旅游业的服务支撑上，第一产业也就随之“三产化”。,总之，金沙湾的旅游开发应
9、立足于大旅游， 有大环境、大资源、大配套、大效益的意识。 旅游业的发展目标， 应转向促进社会经济发展、改善环境， 带动相关产业发展。 围绕大旅游展开、深化的第三产业是金沙湾未来产业结构的主体。,三问金沙湾之二 金沙湾应有怎样的开发强度？面对脆弱的生态环境和重大的外部机遇，金沙湾的环境容量和发展规模应该如何控制？ 【思路】： 1、金沙湾环境容量控制：通过环境容量理论梳理，探寻环境容量的基本原则，对金沙湾生态环境容量进行计算。并根据金沙湾发展目标确定生态环境保护目标，初步建立生态环境指标体系，并提出生态环境保护对策与措施。 2、金沙湾发展规模预测：在对金沙湾发展规模影响因素进行深入分析的基础上，综
10、合考量其发展定位、发展过程以及环境承载能力，合理确定金沙湾人口规模与用地规模。,规模推算流程图,技术路线,环境容量相关计算方法： 目前关于环境容量的计算主要是从资源环境容量、自然生态环境容量方面考虑，或是从碳氧平衡的角度考虑，或是根据国际上可比城市人均绿色生态空间经验值来判断。并以综合原则、“最小短板”原则及弹性原则为环境容量量测的基本原则来综合考量。 但鉴于初步研究深度，未对土地资源建设适宜性作评定 ，未计算水资源容量、现代城市人均绿色生态空间需求量 及相关生态环境保护目标。,不同标准的金沙湾土地资源容量： 整个金沙湾可建设用地规模为约10000亩。按照国家用地分类标准，分别取90/人、10
11、5/人、120/人计算高、中、低土地资源容量，计算得出金沙湾的土地资源容量最低可以承载约5.56万人，最高可以承载约7.41万人。,初步认为，金沙湾适合以中等强度进行开发。 形成“城市海岸”的开发概念。,三问金沙湾之三 金沙湾应有怎样的开发模式？如何进行独特的空间布局？ 【思路】： 从金沙湾空间模式剖析入手，借鉴国内外海岛及滨海地区空间布局案例，对金沙湾未来的空间发展趋势进行判断，并提出空间布局方案，以期望科学有效地指导金沙湾未来的开发建设与环境保护协调统一。,研究技术路线,国内滨海地区上海奉贤碧海金沙地区 概况：上海市奉贤海湾地区依靠上海强力的港口经济后盾，借机世博打造滨海休闲中心三区一基地
12、，是上海开发“一山、一湖、一岛、一湾”规划的重要部分。 “三区”指的是滨海产业集聚区、知识创新区和生态居住区；“一基地”就是凭借奉贤通达江海的独特有事，建设以游艇制造、游艇赛事、游艇综合服务为支撑的上海国际游艇母港基地建设。,上海奉贤海湾地区功能分区图,包括碧海金沙水上乐园、海上明珠会展中心、国际锦标级高尔夫俱乐部、海景城、超星级酒店、渔人码头商业街、直升机场、海湾大学城、海湾国家森林公园、国家风筝放飞基地等。, 空间布局 奉贤海湾地区在圈层开发同时强调圈层内部的混合功能，功能圈层由海向内陆表现为由动至静。沿海布置沙滩游览及游艇俱乐部，内陆主体功能为高尔夫俱乐部及度假房产。,上海奉贤海湾地区开
13、发模式图, 经验与启示 1）滨海地区开发呈现圈层的趋势，最靠近海域的多为与水有关的旅游功能片区，次圈层多为对景观品质要求高的地产及商业配套开发，金沙湾的空间布局要把握这一空间规律； 2）由于上海地区滨海沙滩的匮乏，奉贤沙滩虽然是人造沙滩无法与自然沙滩相媲美，但仍然得到众多民众的亲赖，可见人类对大海的渴望。金沙湾有着得天独厚的沙滩资源和港湾，是奉贤滨海地区无法比拟的。金沙湾必须要紧紧依托沙滩、港湾等进行空间布局。,国内滨海地区上海金山滨海地区 概况：位于上海西南，杭州湾北岸，处在沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心，是长三角联动发展的重要区域。海岸线总长23.3公里，东起奉贤，西至浙江平湖。 “城市
14、沙滩”是海岸线开发建设的重中之重，是长三角最具有海派风格的城市海岸景观。项目包括保滩工程、水处理工程和景观工程。保滩工程设计坝长3.3公里、高5.4米、坝顶宽6米、围水面积1.5平方公里；海水处理采用物理沉淀、生物降解、人工造浪、自然循环外，辅以陆上的雨水收集系统和水中的动、植物链，同时科学改造沙滩，打造金沙碧水的城市景观岸线。 在这里举办的系列盛事，如“世界沙滩排球赛”、“风夏音乐季”等，已成为金山海岸线响亮的名片。, 空间布局：上海金山城市沙滩开发属大众化开发模式，作为重要的城市公共空间，该区域注重各项沙滩、水上活动的开展。大量绿化的配置及滨海公园的建设使该区域更具人性化、生活化。,上海金
15、山滨海地区功能分区图, 经验与启示 1）金山滨海地区的沙滩是人工沙滩，注重各项沙滩、水上活动的开展，再加上其免费对市民开放，有着比奉贤沙滩更多的人气，因此也同样可以看到大海对人的吸引力。金沙湾滨海地区要规划一定的水上活动区域，提升旅游休闲的参与性； 2）金山碧海地区由于缺乏腹地，只是单纯的作为大众旅游休闲功能区，内陆地区没有相关的开发建设。金沙湾适宜开发建设的滨海地区应充分利用滨海条件，带动联动地区的发展，最大限度发挥滨海岸线的价值。,上海金山滨海地区开发模式图,国内滨海地区三亚亚龙湾地区 概况：三亚亚龙湾地区位于三亚市东南面25公里处。亚龙湾国家旅游度假区是我国唯一具有热带风情的国家级旅游度
16、假区，面积18.6平方公里，是一个拥有滨海公园、豪华别墅、会议中心、高星级宾馆、度假村、海底观光世界、海上运动中心、高尔夫球场、游艇俱乐部等国际一流水准的旅游度假区。 近年来，由于度假旅游设施的日趋完善，每年不仅吸引着数以百万的中外游客到此旅游度假，而且已成为举办各类大型会议和时尚、健康赛事的理想场地。自96年起，已成功承办了96中国度假休闲游开幕式、第二届全球化论坛、第四届世界岛屿观光论坛、APEC高官会议筹备会、一届三亚传统国际铁人三项赛、两届BAT中国职业高尔夫联盟总决赛、三届新丝路中国模特大赛总决赛。,三亚亚龙湾地区开发项目分布示意图, 空间布局: 亚龙湾开发呈明显圈层开发模式，该区定位为高档休闲娱乐区，沙滩利用以强调私密性。由沙滩向内陆腹地依次为：度假酒店圈层、高尔夫休闲圈层、地产开发圈层。, 经验与启示： 亚龙湾地区大多为高端市场开发，大部分沙滩为酒店私密的。 金沙湾的开发建设可以分区域定位为高端市场，进行低强度的旅游设施建设，以有效地控制对自然生态环境的破坏。但对于海岸线大部分
