龙湖合约规划的思路和实践资料

《龙湖合约规划的思路和实践资料》由会员分享，可在线阅读，更多相关《龙湖合约规划的思路和实践资料（38页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、上海公司合约规划的思路和实践上海公司合约规划的思路和实践 一、总承包管理模式下的合约关系 上海龙湖总承包管理体系示意图 上海龙 湖 总承包单 位 独立承包 单位 独立供应 单位 （甲供） 甲方指定 分包单位 甲方指定 分包单位 甲方指定 供应单位 甲方指定 供应单位 （甲定乙供）（甲定乙供） 乙方指定 分包单位 乙方指定 分包单位 乙供单位乙供单位 甲方指定 供应单位 （甲定乙供） 真实的认 质认价 甲方规定 品质、推 荐品牌 甲方限定 价格 无指定 乙方指定 分包单位 乙供单位审质审价 虚拟的 认质认价 采购公 司重点 介入 采购公 司可介 入 采购公 司必须 介入 备注：采购公司的介入 程

2、度分“可介入、重点 介入、必须介入”三个 层次 备注：采购公司的介入 程度分“可介入、重点 介入、必须介入”三个 层次 采购公 司可介 入 采购公 司可介 入 各合约关系的名词解释 经业主/业主方同意由承包单位聘用，进行供货的公司 。签订两方合 同，资金由承包单位支付。 乙供单位 经业主/业主方同意由总承包单位聘用，进行专业分包工作的公司 。签 订两方合同，资金由总承包单位支付。 乙方指定分包单位 由业主/业主方选定并由总承包单位聘用，进行供货的公司。 签订三方 合同，资金是经总承包单位同意后，由业主方支付。对于超过合同数 量的供货量，业主方将代承包人支付，并从承包人工程款中扣回。 甲方指定供

3、应单位 由业主/业主方选定并由总承包单位聘用，进行专业分包工作的公司。 签订三方合同，资金是经总承包单位同意后，由业主/业主方支付。 甲方指定分包单位 由业主/业主方直接聘用，进行供货的公司。采购合同由业主方与供应 商直接签订。（不包括在总承包工程内）。 独立供应单位 由业主/业主方直接聘用，进行专业承包工作的公司。签订两方合同。 （不包括在总承包工程内）。 独立承包单位 由业主方直接聘请的负责深化设计、建造、照管、协调整个总承包工 程项目的施工单位,并对总承包工程的质量、安全、工期全面负责。 总承包单位 承包单位通过市场竞争而确认其品牌、型号规格、产地、价格、供应 商后由业主的采购公司进行采

4、购。供货合同将由业主的采购公司与供 应商直接签订。然后采购公司加价后和承包单位签订合同。承包单位 增加计取税金后，与业主方结算。 虚拟的认质认价（采购 公司必须介入） 业主方在合同中要求符合国家及地方标准的材料或设备，除此以外不 提出其他额外要求， 供货合同将由承包人与供应商直接签订，价款由 承包人自行支付。 无指定 指业主方在招标时，或合同执行中限定材料设备的价格，当承包商申 报价格不高于此价格时，供货合同将由承包人与供应商直接签订，价 款由承包人自行支付。 甲方限定价格 指业主方在招标文件或合同中对所供应的材料或设备提出了高于国家 强制性标准的技术要求或工艺要求，或提供具体的样板、样品，或

5、推 荐3家以上同档次的品牌，承包商须按业主方的这些要求来报价，供 货商由承包人选定，供货合同将由承包人与供应商直接签订，价款由 承包人自行支付。 甲方规定品质、推荐品 牌 合同签订后，由承包人上报材料设备清单，业主方确认其品牌、型号 规格、产地、价格及供应商后由承包人进行采购。供货合同将由承包 人与供应商直接签订，价款由承包人自行支付。 审质审价 业主方通过市场竞争而确认其品牌、型号规格、产地、价格、主要合 同条件及供应商后由承包单位进行采购。供货合同将由承包人与供应 商直接签订，价款由承包人自行支付。 真实的认质认价 对上海龙湖项目管理模式的分析 上海龙湖的项目有以下几个特点（应该同样适用于

6、公司的大 多数项目）： 1、产品成熟、相对简单（在土木工程领域内比较，毕竟是住宅 和少量公建）； 2、典型的三边工程； 3、高周转、高溢价对我们的进度和成本提出了更高的要求。 适用于上海龙湖的管理模式：进场的施工单位只要和总承 包单位之间有时间和空间关联的，都尽量纳入总承包的管 理范围，并在部分专业工程中灵活采用其他管理模式，以 达到综合效益最优。 适用于上海龙湖的管理模式：进场的施工单位只要和总承 包单位之间有时间和空间关联的，都尽量纳入总承包的管 理范围，并在部分专业工程中灵活采用其他管理模式，以 达到综合效益最优。 总承包工程 1、在设计招标图纸没有出来之前就能对产品的分部分项工程，甚至

7、 清单子目的内容做一个准确的判断。 2、根据经验数据对各清单子目的量做一个相对准确的估量。 由此，我们突破了DBB模式的短板，即不需要图纸，也可按暂定数 量的形式进行单价包干和措施费包干的总承包招标。也有利于成本 控制和后期的工程管理。 清单计价模式 顺便提示：非标准化的精装修工程宜早出图，可以在方案基本 确定的情况下就开始精装修工程设计，不要搞成三边工程，否 则成本控制难度很大。 三通一平、地基处理、土方工程等 在三通一平、地基处理、甚至土方工程阶段，为加快 进度，我们可以部分借鉴CM承包模式（阶段发包方式）承包模式（阶段发包方式） 的特点，在完成该单项工程设计后（甚至只是列项清楚 后），即

8、对该部分进行招标。 CM承包模式（阶段发包方式）承包模式（阶段发包方式） 降水、护坡等 此外一些和总承包工程关系密切的降水、护坡等工程，由于 专业性很强，在总包招标阶段难以拿到技术方案和招标图纸，并 且它的金额和总承包金额相较而言很低，因此这一部分可以做成 总承包工程中的“交钥匙”工程，由总承包商对整个工程的设计、 采购和工程施工实行全面、全过程的总价包干承包。 EPC承包模式承包模式 桩基工程 如果桩采购纳入施工单位的话，部分施工单位由于合同金 额大增，因此需要缴纳高昂的管理费，并且从桩基单价和税收 上来说都不利于成本控制。 但由于桩质量又太关键了，不容出错或扯皮，不宜于把桩 采购拿出来甲供

9、或甲指，因此我们会考虑让施工单位和桩供应 单位采用联合体投标的方式来解决上述问题。 联合体承包模式联合体承包模式 影响合约关系和合约范围的因素 1、政府或垄断部门的规定或市场习惯 2、业主方项目管理的特点、项目本身的特点 3、对成本的要求 4、对品质的要求 5、对责任和效率的要求 6、设计图纸和技术要求 7、工程进度 8、公司所面临的市场情况和市场地位 9、承包商的条件和心态 政府或垄断部门的规定或市场习惯 1、虽然市政工程之间（包括供电、自来水、燃气、热力、电信、有线电视等） 有很多界面交叉和工程协调的事项，实际上难于纳入总承包管理的范围。真正 的“市政总包”就是甲方的市政配套部门，各个专业

10、都和甲方签定独立承包合同。 2、还有一个典型代表就是消防专业，因为消检是工程验收过程中至关重要有 具备相当灵活性的专业，因此甲方一般都会把消防单独拿出来，做为指定分 包，也有拿出来做为独立承包的。 3、还有一些和当地市场习惯有关的，比如市政道路、雨污水工程，在北京一 般由专业的小市政单位来承揽，和甲方签定独立承包合同；但在上海，一般都 纳入总承包工程的范围，为“乙方指定单位”。还有就是混凝土供应，在重庆做 成甲供，操作模式很成熟，市场上也接受；但在北京和上海，市场上的接受程 度就要差一些，总承包单位抵触心理较强，实际合作中存心找茬的案例屡见不 鲜，在甲方管理不到位的情况下，甚至会导致成本、进度

11、和质量的失控。 业主方项目管理的特点、项目本身的特点 1、比如港资、外资的地产企业一般喜欢比较纯粹的总承包管理 模式，不会把总承包工程范围切得太碎。 2、还有的虽然是总承包管理，但切得很碎，同时甲方对工程管 理介入的程度很深。 3、还有的地产公司习惯于自身当总包，一直采用平行承包模式。 没有必要纳入总承包管理体系和总包关系不大的工程内 容，比如某些室外工程 很多业主会倾向于找总包能力强的单位，有意 识的减少指定分包、甲定乙供、甲供的数量。 复杂程度和难度高的项目 对成本的要求 在目前这个阶段，事实一再雄辩的证明着绝大多数情况 下，甲方采购的成本优于总包单位。 具体原因主要有： 甲方的管理更加规

12、范； 甲方的信誉好于总包单位； 甲方的付款条件优于总包单位。 对总价高、资源充足，风险较小的项目要加大指定分包、甲定乙 供、甲供、甚至独立承包和供应的数量。 对品质的要求 对产品质量、效果影响较大的材料和设备；或行业水平参 差不齐，差异较大的材料设备；或资源缺乏、独特、稀缺的材 料设备，甲方都应加强品质控制。 指定分包、甲供、甲定乙供、认质认价、甲方规定品质有 利于品质控制的。 对责任和效率的要求 某些对总承包单位的责任和违约风险可以 通过合同传递给甲方的独立承包单位和供 应单位。 100都是甲方的管理责任独立承包和甲供类 从道义上讲，至少总包不认为它应该100 承担管理责任，并会在实际管理上

13、想方设 法的推卸责任。 乙方100承担法律上的管理责 任，但对合同的要求很高（市场 上有成熟的模板） 甲方指定分包、甲 指乙供 乙方承担100责任乙方指定分包和乙 供单位 备注特点方式 为避免扯皮，在总包合同签定之前，就上述事项的操作模式甚至操作细 则都要明确约定。 认质认价 甲定乙供 甲供 推荐品牌 审质审价 无指定 乙方配合意愿甲方的管理工作量 设计图纸和技术要求 设计图纸和技术要求的内容和深度对合约关系和合约范 围也有一定程度的影响。对设计图纸和技术要求极高的部 分，比如小品、小区大门、特殊的装饰件，甚至一些工艺做 法（比如氟碳喷涂），甲方有必要直接聘请或指定优秀的专 业单位来承造。 在

14、图纸和技术条件尚未完全清晰时，成本管理人员要根据自身的 经验来进行灵活性较大的合约规划，和撰写合同条款。 工程进度 对于一些先于总包确定之前进场的单位，或在总包 已撤场才进入的单位也没有必要（或可能）纳入总承包 管理体系。 比如前期的三通一平、桩基、甚至土方工程。 公司所面临的市场情况和市场地位 一般来说，强势的市场地位下，我们会要求面面俱到，高标准的成 本、质量、进度要求缺一不可，相对弱势的情况下就有取舍了。 比如，目前龙湖地产刚进入上海，基本态势是： 品牌知名度不高及项目较少，对外部资源的吸引力一般； 区域内缺乏有合作经验，配合好的合作单位； 项目的进度、质量和“现金流”比成本重要。 随着

15、公司品牌知名度的提高、项目大量增加，规模效应的显现，有丰富的 合作资源，对承包商的甄别更准确，对“利润”和成本控制的要求更高。这 时，会加大专业分包、甲定乙供、甲供、认质认价的数量。 高标准中期来看 同时因应土地增值税等政府政策，还有公司新成立的材料公司，因此要加 大专业分包、甲控、甲供和认质认价的范围。 强调总承包管 理 嘉定新城 项目 但鉴于总包范围内有大量材设没有确定，且有一定的利润空间，因此可以 适度的加大专业分包和认质认价的范围，小范围的尝试一些主材甲供或甲 定乙供的方式。 以求稳为主赵巷项目 承包商的条件和心态 总承包单位要价又低，能力又强的情况，此种单位要扶持成战 略合作伙伴。

16、适用范围应对措施总承包能力 则反之，同时甲方对这个总包要做好一路 扶着马走过来的准备。 一般来说合同能力和索赔能力也强，甲方 宜加大规定品质的数量，减少甲定乙供、 甲供数量。 一般来说，要价低，适 用于常规项目。 总承包管理能力弱 一般来说，要价高，适 用于难度大的项目。 总承包管理能力强 具体情况要灵活分析 合约规划还受一些具体情况的影响，此时需要具体分析，灵活处理。 比如，我以前负责过一个写字楼的二次机电和装修工程，它采用的是VAV 系统，二次空调工程的范围是租区内的VAV空调系统的供应、安装和调试。从 常规来讲，VAVbox的控制器是空调调试的关键设备，应该隶属于弱电工程。 但当时，因为弱电主系统已经完成，弱电系统集成商几乎具备垄断性的优势地 位。为避免成本过高，当时的策略是能够剥离出弱电工程的一定要全部剥离， 就把VAVbox的控制器做为选择项目纳入了VAVbox供应范围。最终从结果上看 取得了良好的效果，整体比给弱电做节约了200多万。 从长期来看，随着市场条件的成熟，各施工单位和供应单位的成长，供应 体系和施工配套体系的完善，地产公司的投资职能会加强，