项目商业市场报告

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1、君珆花园商业市场报告,2013-4,宏观面,商铺推售计划,西平商圈分析,项目及商铺产品分析,商铺价格推导,报告体系,东莞GDP破5000亿，但增速降至6.1%，低于全国的7.8% 社会消费品零售额达1354亿，但增速放缓至9.3%，低于广东省的12%,人民币持续升值，打击东莞外向型经营企业,M2破百万亿 ，引发社会资金入市避通胀,央行公布最新数据显示，2013年3月末，M2余额为103.61万亿元，同比增长15.7%，M2存量和增量均居世界第一。,住宅调控升级，楼市资金流向商业,小结,东莞经济增速放慢，消费增长乏力，宏观面短期不乐观 货币超发，资金入市抗通胀 住宅调控，引发商铺投资热,宏观面,

2、商铺推售计划,西平商圈分析,项目及商铺产品分析,商铺价格推导,报告体系,西平商圈，3核中心 首席资产保险柜,东莞首个政央生活区，钱景辉煌 踞东莞CBD、南城总部基地与南城政府三核中心，政府重点打造的新政治、经济、文化中心，区位绝对看涨！ 不限购，不限贷，中心区寸金寸土，价值高地炙手可热！,中央商务核心区、台商大厦、南城总部基地、民盈大厦等众多城市综合体和大型商务板块先后规划建设，将带动西平商业升级。,南城CBD建设促西平商圈升级,2013年南城区政府将移至西平，西平将成为南城区行政中心。 政府在哪里，城市中心就在哪里，发展热点就在哪里。,南城区府进驻，助力西平加速发展！,君珆花园距离东莞R2线

3、和莞惠城轨换乘站（新城中心站）约500米，新城中心站计划2013年建成，东莞R2线计划2015年通车，商业升值空间无限！ 北临长泰路，西临宏伟路、东面宏伟二路，靠近东莞大道、四环路、五环路等南城主要干道，5分钟车程可接驳莞深、广深高速公路、莞长路，远见价值连城！,3轨环伺 ，助推财富接驳快车道！,西平小学、阳光六小、光大新亚外国语学校、南城阳光实验中学（在建）等公立名校云集,政府重点打造的教育基地,50万高端消费力，送来租金收成,中央生活区、中央商务区、总部基地三区交汇，公务员、私企业主、企业高管云集，西平商业已初具形态，随着周边高尚住宅区入住和众多大型写字楼项目投入使用，将带来50万高购买力

4、人群，让西平成为真正的商业中心区，坐享高租金房东！,西平片区特色酒楼林立，餐饮业成西平名片，吸引大量区外客流消费，宏伟路更是政府重点打造的品牌餐饮街。,可经营餐饮，与宏伟路品牌餐饮一条街无缝接壤,1、黄金地段，拥一席赢全局 2、西平商圈，奇缺成就价值 3、三轨环伺，财富增值保证 4、50万高消费力支撑，财富动脉 5、不限购不限贷，价值高地 6、超高首层，赠送地下室，买一层得三层 7、商业大道临街黄金铺，买到赚到 8、可经营餐饮，与品牌餐饮一条街无缝接壤,君珆花园商铺 坐享钱程九大保证,西平潜在商铺供应高达5.5万方，竞争不容忽视,西平不在政府规划的城市级商圈之内,小结,西平，南城CLD、CBD

5、、CPD 居住氛围日渐浓厚，商圈发展快速成熟 多利好因素，商圈增值无限想象空间 西平商圈空间布局、规模及业态不足以支撑其成为城市级商圈,宏观面,商铺推售计划,西平商圈分析,项目及商铺产品分析,商铺价格推导,报告体系,项目地址：东莞市南城区西平宏伟路7号 开发商：东莞市嘉安达房地产开发有限公司开发的商住项目 总占地面积：32521平方米 总建筑面积：约10.5万平方米；其中住宅67991平方米，商业面积8413平方米 产品类型：高层洋房、底层商铺 总户数：656户 户型：80-110平方米三房（部分2+1户型）,君珆花园概况,君珆花园位于西平核心区，东临宏伟二路，西接宏伟路，南对天利中央花园，北

6、向未来世界花园。宏伟路和宏伟二路是西平两条最重要的商业大动脉，道路沿线寸土寸金。,商业大道纯街铺,超高首层，赠送地下室,可接入烟道，带独立卫生间，附加值高,通过排烟管可接入竖向烟道，带独立卫生间，适应多业态经营。,优点： 1号-5号铺格局方正，大小适中。 6、7、8号门面宽，昭示性好。 缺陷： 临小区间规划路，人流车流少。 6、7、8号铺面积偏大，内部有柱和墙，内部空间不方正、尖角多，中间有柱，不便使用。,柱网较多,尖角位多、不方正,优点： 靠近宏伟路，人流、车流量大。 缺陷： 商铺排布斜离宏伟路，昭示性减弱。 商铺面积稍微偏大； 商铺进深过深，不利经营。,优点： 宏伟路临街一线商铺，人流、车

7、流量大。 门面宽，昭示性好。 缺陷： 内部尖角位多，格局不方正，柱网多，不利使用。 面积比较大。 进深深。,柱网较多,尖角位多、不方正,小区间规划路,2 号 楼,面积大、不方正,进深长,优点： 宏伟路街铺，人流、车流量大。 缺陷： 26号、27号商铺排布斜离宏伟路，昭示性减弱。 25号、27号商铺面积偏大； 商铺进深过深，不利经营。,优点： 商铺面积总体适中，户型方正，柱网少。 缺陷： 位于小区间规划路，昭示性减弱，而且对面天利中央花园在该路段无商铺，是单边铺，不利聚集人气。,3号楼,优点： 商铺面积总体适中，户型方正，柱网少。 缺陷： 位于小区间规划路，昭示性减弱，而且对面天利中央花园在该路

8、段无商铺，是单边铺，不利聚集人气。,缺陷： 商铺面积总体偏大； 50号、51号、59号、60号商铺柱网较多； 商铺进深长。,优点： 东二路街铺，人流量、车流量较大，昭示性较好。,5 号 楼,柱网较多、面积大,进深长,东二路,优点： 东二路街铺，人流量、车流量较大，昭示性较好。 缺陷： 商铺面积稍微偏大； 商铺进深长； 70号商铺柱网较多。,优点： 户型方正，面积比较适中。 缺陷： 位于小区规划路，人流量、车流量较少； 商铺进深长； 77号、78号、85号商铺中间位置有墙，影响使用。,小结,西平商圈中心区域，宏伟路街铺，地段优越 临近地铁站，增值空间大 赠送地下室，卖一层，得三层 可排烟，带独卫

9、，适应业态广 面积大，总价多，投资门槛高 进深长、柱网多，不利经营,SWOT分析,宏观面,商铺推售计划,西平商圈分析,项目及商铺产品分析,商铺价格推导,报告体系,除景湖时代城的商铺外，君珆花园周边楼盘好地段商铺主流价格在4-5万/平方米，个别靠近家乐福或者交通要道拐角最好位置的可以卖到6万/平方米，最低的不到3万元/平方米。,商铺位不同、价悬殊,国际公馆一、二期,国际公馆三期,国际公馆四期,东骏豪苑,南城体育公园,景湖花园,中央花园,金色 华庭,未来花园,凯旋公馆,规划中CBD,景湖春晓,景湖时代城,格林小城,景湖 荣郡,中熙弥珍道,玫瑰公馆,现代经典,南城区办事处,君珆花园,宏伟二路,佳兆业

10、地块,中学,朗晴居,40000-50000,40000-50000,40000,40000-50000,35000-50000,20000-35000,30000-40000,40000-50000,西平主要街道在售（含二手） 商铺销售价格,40000,35000-42000,君珆花园周边在售（含二手） 商铺销售价格,西平主要街道商铺租金,君珆花园宏伟路价格推导市场比较法,基础比准均价：50546元/平方米,宏伟路商铺均价建议：50546*125%=63183元/,价格推导市场比较法,商铺附加值:,独立洗手间：与竞争对手一致，不建议增加附加值 自建阁楼：但由于阁楼需自建，没有产权，且比较项目的

11、商铺层高均一致，不建议增加附加值 可经营餐饮：与宏伟路餐饮一条街匹配，大大增加商铺价值，建议加楼面价10% 赠送地下室：正常可加楼面价15%,价格推导市场比较法,基础比准均价：30580元/平方米,君珆花园靠未来世界花园规划路商铺,靠未来世界花园规划路路商铺均价建议： 30580*115%=35167元/,价格推导市场比较法,商铺附加值:,独立洗手间：与竞争对手一致，不建议增加附加值 自建阁楼：但由于阁楼需自建，没有产权，且比较项目的商铺层高均一致，不建议增加附加值 可经营餐饮：与竞争对手一致，不建议增加附加值 赠送地下室：正常可加楼面价15%,价格推导市场比较法,基础比准均价：43317元/

12、平方米,君珆花园 宏伟二路商铺,宏伟二路商铺均价建议： 43317*115%=49815元/,价格推导市场比较法,商铺附加值:,独立洗手间：与竞争对手一致，不建议增加附加值 自建阁楼：但由于阁楼需自建，没有产权，且比较项目的商铺层高均一致，不建议增加附加值 不可经营餐饮：与竞争对手类似，不建议增加附加值 赠送地下室：正常可加楼面价15%,价格推导市场比较法,基础比准均价：26691元/平方米,君珆花园靠中央花园规划路商铺,靠天利中央花园规划路商铺均价建议： 26691*115%=30695元/,价格推导市场比较法,商铺附加值:,独立洗手间：与竞争对手一致，不建议增加附加值 自建阁楼：但由于阁楼

13、需自建，没有产权，且比较项目的商铺层高均一致，不建议增加附加值 不可经营餐饮：与竞争对手类似，不建议增加附加值 赠送地下室：正常可加楼面价15%,价格推导收益推导法,收益法 收益法是通过物业盈利能力推导物业价值。这种方法对 有投资型物业更准确地反映其内在的价值，对于商铺的定价 非常适合。,宏伟路受商圈及美食街规划影响，租金呈藕型分布,西平“菜篮子”工程已经启用，并且随着西平居住人群越来越多，周边商铺随之升值。,宏伟路为主干道，商业价值较高，但由于受彩怡百货及西平“菜篮子”商业氛围影响，宏伟路商铺价值随着这两区域向两头递减，横道分支也向两头递减。,宏伟路为主干道，并为规划中的南城美食示范街，商业

14、价值较高，其周边商业以彩怡百货为中心向四周递减。,项目地段租金测算,一线商铺,二线商铺,内街铺,内街铺,价格推导收益推导法,预算租金,预算项目各方向的月租金： 宏伟路：170元/ 靠未来世界规划路商铺：100元/ 宏伟二路：145元/ 靠中央花园规划路商铺：85元/ ,商铺附加值,可经营餐饮：宏伟路餐饮一条街规划大大拉长宏伟路商铺价值，建议加租金10%，其实路段与各竞争项目相似，不建议增加租金； 赠送地下室：项目全部商铺都赠送地下室，建议加租金15%,最终建议租金,根据附加值，建议最终项目各方向的月租金： 宏伟路：212元/ 靠未来世界规划路商铺：115元/ 宏伟二路：165元/ 靠中央花园规

15、划路商铺：98元/ ,价格推导收益推导法,定价,租金回报是投资回报的主要渠道，回报率的高低是客户购买的主要因素；针对项目商铺特点及市场情况，建议商铺回报率定为4%以上。,思路,年租金回报率=售价 宏伟路： (212元/方x12个月)4%=63600元/ 宏伟二路： (165元/方x12个月)4%=49500元/ 靠未来世界规划路：(115元/方x12个月)4%=34500元/ 靠中央花园规划路：(98元/方x12个月)4%=29400元/,目前住宅市场受调控影响越来越不明朗，投资热钱转移到商业 项目周边商业氛围较浓厚，发展潜力大 根据市场比较法跟收益推导法，因此，我们综合建议： 宏伟路目标均价63000元/ 宏伟二路目标均价50000元/ 靠未来世界规划路目标均价35000元/ 靠中央花园规划路目标均价30000元/ ,价格推导综合定价,商铺总体均价46000元/方,宏观面,商铺推售计划,西平商圈分析,项目及商铺产品分析,商铺价格推导,报告体系,推售计划,thanks,