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1、建设法规,马庆华,21世纪高职高专土建系列规划教材,北京邮电大学出版社,1,第一章 建设工程基本法律知识,21世纪高职高专土建系列规划教材,2,1.4 建设工程物权制度,内容 1 物权的法律特征和主要种类 2 土地所有权、建设用地使用权和地役权 3 物权的设立、变更、转让、消灭和保护,3,1.4.1 物权的法律特征和主要种类,1.物权的法律特征 概念 指权利人依法对特定物享有直接支配和排他的权利 包括所有权、用益物权和担保物权。 特征：支配权、绝对权、财产权、排他性 2.物权的种类 所有权：是所有人依法对自己财产(包括不动产和动产)所享有的占有、使用、收益和处分的权利。 用益物权：权利人对他人
2、所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。 担保物权：权利人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利,4,1.4.2 土地所有权、建设用地使用权和地役权,1.土地所有权 国家所有土地的所有权：国务院代表国家行使 农民集体所有的土地 本集体经济组织的成员承包经营 耕地承包经营期限为30年 在承包经营期内对承包的土地进行适当调整的，必须三分之二以上同意，并报农业行政主管部门批准 严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护,5,1.4.2 土地所有权、建设
3、用地使用权和地役权,2.建设用地使用权 概念： 建设用地使用权只能存在于国家所有的土地上，不包括集体所有的农村土地 设立 可以在土地的地表、地上或者地下分别设立 新设立的不得损害已设立的用益物权,6,1.4.2 土地所有权、建设用地使用权和地役权,采取出让或者划拨等方式设立：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 建设用地使用权自登记时设立 不得改变土地用途；需要改变的，应经批准,7,1.4.2 土地所有权、建设用地使用权和地役权,建设用地使用权 流转、续期和消灭 采取书面形式订立合同 使用期限不得超过建设用地使
4、用权的剩余期限 应当向登记机构申请变更登记 附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期 建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记,8,1.4.2 土地所有权、建设用地使用权和地役权,3.地役权 概念：指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利，属用益物权。 设立： 书面形式，自地役权合同生效时设立；要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人 土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。,9,1.4.3 物权的设立、
5、变更、转让、消灭和保护,1.不动产物权的设立、变更、转让、消灭 行为应当登记；未经登记，不发生效力；属于国家所有的自然资源，可以不登记 合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 2.动产物权的设立和转让 以占有和交付为公示手段 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 3.物权的保护 请求确认权利；返还原物；请求修理、重作、更换或者恢复原状；损害赔偿等。,10,例题解析,1.下列权利中，不属于物权的是 ）。 A.抵押权 B.房屋产权 C.房主的租金 D.建设用地使用权 答案：C 解析：抵押权：属担保物权 房屋产权：属所有权 建设用地使
6、用权：属用益物权 房主租金：属合同之债,11,例题解析,2.关于地役权的表述中，正确的是（ ） 。 A.地役权可以单独转让 B.地役权自合同签订时成立 C.地役权是按照当事人的约定设立的用益物权 D.当事人可以采用口头形式订立地役物权 答案：C 解析：地役权属于用益物权；具有从属性、不可分性，不得单独转让、抵押或出租；应订立书面合同，地役权自合同生效时设立,12,例题解析,3.施工方甲单位由于建设需要，需要经过乙厂的道路运送建材。于是甲乙双方订立合同，约定甲方向乙方支付一定的费用，甲单位可以通过乙单位的道路运送材料，则甲拥有的权利是（ ） 。 A.相邻权 B.地役权 C.土地租赁权 D.建设用
7、地使用权 答案：B,13,例题解析,4.下列关于物权设立的说法正确的是（ ） 。 A.动产物权的设立，自合同成立时生效 B.动产物权的设立，自交付时生效 C.建设用地使用权自支付出让金时生效 C.不动产物权的设立，自占用时生效 答案：B,14,例题解析,5.关于物权说法正确的是（ ）。 A.不动产物权的设立、变更、转让等行为需登记后才产生效力 B.签订买卖房屋或其他不动产的，可以实行预告登记 C.实行预告登记的，应在3个月内进行登记，否则预告登记失效 D.住宅建设用地使用权期届满的，需重新审理后方可继续续期 E.同一土地有两个以上意向用地者，可由国家机关审批采用划拨形式将土地使用权给某一合格用
8、地者 答案：ABC,15,例题解析,6.根据物权法，土地承包经营权属于（）。 A、所有权 B、用益物权 C、担保物权 D、准物权 【参考答案】B,16,例题解析,7.国家建设用地使用权是用益物权，可以采取（）方式设立。 A、出租 B、出让 C、划拨 D、抵押 E、转让 【参考答案】BC,17,例题解析,8.甲房地产公司在A地块开发住宅小区，为满足该小区的住户观景的需要，便与相邻的乙工厂协商约定，甲公司支付乙工厂800万元，乙工厂在20年内不在本厂区建设15米以上的建筑物，以免遮挡住户观景。合同签订生效后甲公司即支付了全部款项。后来，甲公司将A块地的建设用地使用权转让给丙置业公司。关于A地块权利
9、的说法，正确的是（） A、甲公司对乙工厂的土地拥有地役权 B、甲公司对乙工厂的土地拥有担保物权 C、甲公司约定的权利自合同公证后获得 D、甲公司转让A地块后，丙公司不享有该项权利 【参考答案】A,18,9.关于不动产物权设立的说法，正确的是（） A、不动产物权的设立应依法登记 B、不动产物权的设立属自愿登记 C、不动产物权的设立自合同成立之日时生效 D、不动产登记由合同签订地的登记机构办理 【参考答案】A,19,10.关于不动产物权设立的说法，正确的是（）。 A、经依法登记，发生设立效力 B、合同签字盖章，发生设立效力 C、依法属于国家所有的自然资源，所有权必须登记 D、未经登记，不动产交易合同无效 【参考答案】A,20,11.当事人之间订立转让不动产物权的合同，未办理物权登记的，除法律另有规定或者合同另有约定外（）。 A、合同不生效 B、合同无效 C、合同终止 D、不影响合同效力 【参考答案】D,21,12.未进行不动产登记而使得不动产物权的转让行为不生效，则当事人应由此承担（）责任。 A、侵权 B、违约 C、不当得利 D、无因管理 【参考答案】B,22,
