银泰中心个案分析201407

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1、银泰中心个案分析,成都中原一部 ChengDu.07.2014,一、区域：银泰中心位于高新区天府大道北段，属于金融城块板，临天府大道。项目路网发达，通达度高，高端配套齐聚。,成都银泰中心位于“成都中轴线”天府大道上，天府大道是成都市一条南北走向交通大动脉，在其两侧，天府广场，天府国际金融中心，未来的成都艺术中心等成都标志性建筑林立。 成都银泰中心与城市标志建筑并行，位于天府大道与金融城绿轴交汇处，共享成都未来最繁华的政务、商务、金融、科技、时尚和生活中心，显赫地位不言而喻。,二、开发商背景：银泰置地是以城市综合体开发、商业运营管理及物业服务为主营业务的大型地产开发集团。,银泰置地（集团）有限公

2、司是一家以城市综合体开发、商业运营管理及物业服务为主营业务的大型地产开发集团，是中国银泰集团下属的核心子公司。中国银泰集团是以零售业、房地产业、资源产业三大核心产业为龙头的全国性大型投资集团。 银泰中心是银泰置地在成都开发的第三个项目，也是在全国开发的第二个银泰中心。银泰的产品系分为三种，最高端的是银泰中心，其次为银泰城，再者为银泰mall。 成都银泰中心是银泰置地在成都打造的顶级产品项目，将打造成为国际城南顶级城市综合体，势必呈现高端价值。,三、项目规划：项目总体量72万方，定位为顶级城市综合体，规划有住宅、公寓、酒店、写字楼、集中商业5大业态。,33-51F为酒店部分，自持，将引进华尔道夫

3、酒店，层高3.5米，建成之后高度为212米，将成为城南地标性建筑。,集中商业，底上1-8层，地下1层，单层面积约2万，总体量18万，层高5-6米。商业部分为自持，今后将由银泰自己来打造银泰百货，统一招商运营。,2#和3#的9-42层为写字楼，建在裙楼商业上方，层高4.2米，单层面积为2800，将整层起售，打造为超甲级写字楼，预计今年年底或明年年初开始销售。,1#的10-31F为公寓华悦居，面积76-252，层高3.5米，套型为标准间、套一、套二、套三户型，其中标准间户型占据50%，成交均价为30000元/，目前已去化约24%。,5#、6#的4-46F为住宅华悦府，3F为会所部分，1-2F为底层

4、商业，层高为3.5米，面积266-600，主力户型为266-394，套型主要为套二和套三，成交均价30000-35000元/，目前已经去化约7%。,四、物业形态1酒店：华尔道夫酒店，希尔顿酒店集团旗下的顶级品牌华尔道夫酒店，很大程度上提升项目整体价值。,33-51层为酒店部分，该部分业态为自持。 引进世界知名酒店品牌希尔顿旗下华尔道夫酒店，号称总统行宫，是继上海、北京之后中国第三家华尔道夫酒店，也将是中国中西部地区首家华尔道夫酒店。 酒店楼栋共有51层，总高度为212米，成为天府大道上的地标性建筑。 建成后的成都华尔道夫酒店将配有300间客房，预计于2016年开业。 check in 设在顶层

5、51层，在顶楼可一览成都天府新区盛貌，且可观赏项目南侧中央公园自然景观。,物业形态2公寓：格调阔景公寓华悦居，精装标准与华尔道夫酒店一致，实行硬装软装整体销售。,10-31层为公寓华悦居：精装标准与华尔道夫酒店一致，由该项目物业管理公司仲量联行统一运营管理。公寓部分实行硬装软装整体销售，成交均价约28000元/。 公寓部分分为高区和低区，10-21层为低区，一层13户；22-28层为高区一层11户，共配置5部高速电梯。,项目总平图,公寓总平图,公寓,公寓样板间：装修风格与华尔道夫风格一致，均配置一线品牌全套家私、家电，满足拎包入住式酒店奢享。,公寓产品配比及销售情况：面积为76-251，套型为

6、标准间、套一、二、三户型，成交均价约30000元/，目前已去化24%。,公寓户型配比及销售情况（1#楼10-31F）,备注：数据统计来自中原数据库，截止日期2014年7月8日。,方式1:(半年)第一次:签约当天支付30%第二次:签约之日起3个月内支付30%第三次:签约之日起6个月内支付40% 方式2:(三年)第一次:签约当天支付35%第二次:签约之日起1年内支付30%第三次:签约之日起2年内支付25%第四次:签约之日起3年内支付10% 方式3:(三年)第一次:签约当天支付10%第二次:签约之日起1年内支付30%第三次:签约之日起2年内支付30%第四次:签约之日起3年内支付30% 方式4:(三年

7、)第一次:签约当天支付10%第二次:签约之日起1年内支付20%第三次:签约之日起2年内支付30%第四次:签约之日起3年内支付40%,公寓付款方式,物业形态3商业：打造开发商自身商业品牌银泰百货，总体量约18万，将打造成国际一线高端精品购物中心。,集中商业部分总体量约18万，预计将引入超过20家国际一线奢侈品品牌及设计师品牌，例如Cartier、Dolce&Gabbana、Gucci、Ermenegildo Zegna、Giorgio Armani、Hermes等一线奢侈品大牌，成为成都一线奢侈品品牌数量最多的商业中心，打造成都顶级时尚坐标。预计2015年年底开业。,商业,物业形态4写字楼：两栋

8、超甲级写字楼，依照国际更高规则办公打造，将引领成都高端写字楼市场。,2#和3#为写字楼，2#销售，3#自持。 成都银泰中心写字楼依照国际更高规格的超甲级办公标准打造，为跨国企业带来全新商务形象。 整个办公空间拥有4.2米超高层高空间和国际尖端智能化系统。 采用节能环保变风量VAV空调系统、离子化空气净化器和变频恒温新风对流系统，保证空气质量；同时富有创造性的空中双入户大堂设计。,1#,2#,写字楼,3#,4#,5#,6#,物业形态5住宅：精装府邸华悦府，汇聚全球科技与环保智慧构建成都的“CBD中央公园总裁官邸”。,项目外立面采用LED幕墙设计，是成都市第一个住宅外立面采用玻璃幕墙的项目。 华悦

9、府5号楼，邀请专注于国际品牌酒店室内设计的香港郑中设计事务所（CCD）设计，该事务所以“细节打动人心”著称，荣获“2012年全球酒店设计业百大”中的第四位； 华悦府6号楼，邀请美国纽约华尔道夫酒店御用室内设计，美国CHAMPALIMAUD的大师进行室内设计，与华尔道夫酒店的精装等同。,物业形态5住宅设计：3梯2户大平层设计，全系定制化私人空间、南北通透、全玻璃幕墙立面、270度全景视野。,A1户型-3834室2厅4卫2厨,优势： 南北朝向，日照采光通风良好； 南面正对中央公园，景观较好； 全玻璃幕墙立面，视野开阔； 3梯2户，舒适度高，私密性强； 横厅设计，9.5m开间，宽敞大气； 2个大卧室

10、套房设计，带独立卫生间、衣帽间； 带多功能厅，功能性强； 带保姆房，主仆分区； 中西双厨，中西餐自由切换； 劣势： 一次卧位于西北角，日照不足； 客厅、餐厅及一次卧朝西，西晒； 主入户无玄关设计，私密性不够；,住宅户型2/4：,A2户型-2663室2厅3卫2厨,优势： 南面正对中央公园，景观较好； 3梯2户，上下楼方便快捷； 三入户设计，舒适度高，私密性强； 2个大卧室套房设计，带独立卫生间、衣帽间； 带多功能厅，可变4房，功能性强； 带保姆房，主仆分区； 中西双厨，中西餐自由切换； 劣势： 次卧位于北面，日照不足； 户型南北纵向狭长，户型中部采光不佳； 主入户无玄关设计，私密性不够；,住宅户

11、型3/4：,A3户型-2893室2厅3卫2厨,优势： 南面正对中央公园，景观较好； 3梯2户，上下楼方便快捷； 三入户设计，舒适度高，私密性强； 2个大卧室套房设计，带独立卫生间、衣帽间； 带多功能厅，可变4房，功能性强； 带保姆房，主仆分区； 中西双厨，中西餐自由切换； 劣势： 次卧位于北面，日照不足； 户型南北纵向狭长，餐厅采光不佳； 主入户无玄关设计，私密性不够；,住宅户型4/4：,A4户型-3944室2厅4卫2厨,优势： 南北朝向，日照采光通风良好； 南面正对中央公园，景观较好； 全玻璃幕墙立面，视野开阔； 3梯2户，舒适度高，私密性强； 横厅设计，9.5m开间，宽敞大气； 2个大卧室

12、套房设计，带独立卫生间、衣帽间； 带多功能厅，可变5房，功能性强； 带保姆房，主仆分区； 中西双厨，中西餐自由切换； 劣势： 次卧均位于东北角，日照不足； 主入户无玄关设计，私密性不佳；,物业形态5住宅样板间：住宅以精装交付，风格为现代简约风格，采用欧式设计理念，满足高端人群居住享受需求。,实景图,实景图,实景图,手绘图,住宅产品配比及销售情况：主力户型为266-394的套二、套三户型，成交均价为28159元/，目前已经去化约3%。,住宅户型配比（5-6#楼4-46F）,备注：数据统计来自中原数据库，截止日期2014年7月8日。,五、建筑设计：注重空间和造型的高效性，又注重建筑细部对于建筑整体

13、的影响，成就精神领袖型地标建筑。,商业裙楼借用“蚌含珍珠”的造型，以石材、玻璃幕墙、LED灯带、金属板等时尚又易于维护的高档材料，塑造出简洁、高贵、持久而不会随潮流改变的外立面形象。 项目整体采用高端公建使用的框架柱内配置型钢框剪结构体系，其结构强度超出一般住宅建筑标准；首家采用声学顾问民用建筑，充分考虑外部降噪、楼板隔声、分户墙隔音、排水隔音、室内吸音材料的运用，按照国际标准进行全方位的声学设计。,成都银泰中心将“蜀锦”这一成都特有文化进行了艺术化处理并应用到建筑设计上。水平向的金属穿孔悬挂于玻璃幕墙外，“编织”处一幅幅如视觉艺术般的生动图案。随着视觉角度的变换，这一编制图案也跟着变 化，打

14、破常规塔楼的枯燥单调，而统一的细部表现手法，形成层次丰富、色彩鲜明的建筑造型，力求创造一个时尚，和谐，有文化内涵的综合体项目。,六、推广渠道：由于项目特性，银泰中心的线上推广很少，主要依靠香港、北京路演和线下渠道活动来获取客户。,2013年10月17-20日， 在香港路演。,2013年6月29日， 在北京预展。,2014年6月28日， 银泰业主个人艺术品品鉴。,2013年7月6日， 世界华人不动产学会。,2013年7月28日， 消夏晚宴。,2013年12月11日， “银泰杯高尔夫精英赛”。,七、合作团队：均聘请国际知名设计团队为项目进行全面设计，为项目成为地标性建筑奠定扎实的基础。,八、总结,1,2,3,4,5,地段：位于城市核心区域或者城市发展主轴之上，区域受政府规划红利。,规划：体量相对较大，规划有高端住宅、公寓、写字楼、商业、酒店，业态完善，配套高端丰富。,产品：酒店引进华尔道夫酒店，其余四大业态也均打造为高端产品，产品之间的高端属性能够相互支撑其高端价值体系。,名师团队：设计团队均聘请国际知名设计团队，为项目成为地标性建筑奠定基础。,物业服务：整个项目除了华尔道夫酒店以外，其余均由仲量联行统一进行物业管理，能够提升项目价值，同时也成为整个项目保值升值的重要保障。,Thanks for your attention,Wish you a good day!,