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1、2012.05.11,清远市房地产市场分析报告,一、清远市房地产概况,1、清远市宏观环境分析（1）,清远市位于广东省的西北部，北江中下游，南接广州北界湖南、东联韶关，西部广西，素有“凤城”之称，也是 粤北山区只要组成部分。人口373万、总面积19002平方公里，占全省总面积的1/10，是广东省面积最大的城市。 清远市现辖一区两市五县，市政府位于清城区，即中心城区。清城区被誉为“北江明珠”地处珠三角的后花园， 北与清新县相邻，是珠三角开发地区和粤北山区政治、经济、文化交流的主要汇集区之一。全区总面积929平方公 里，总人口52万，其中城区人口占28万。 清城区一河两岸，河的南岸叫新城区也叫小市。
2、新城区主要是企业单位、酒店、高尚住宅区以及市政设施的集中 地，包括清远市政府、国税局等。新城区是新规划新发展的代表，对两岸就是清远市的旧城区，旧城区主要是居 民原住地及商务集散地，市区人口70%以上的人口居住于旧城区。 从清城区现状来看，清远市中心城市规模占总体比重太小，城市化水平偏低，这种“小马拉大车”的局面难以充 分起到对区域经济的带动作用。为此，清远市委、市政府提出了“三化一园”的战略目标，也就是说清远要加快 发展，推进市场化、工业化、城市化和建设珠江三角洲后花园的战略，提升整个城市的形象档次，使清远市赶上 发达地区的发展速度，成为粤北地区的中心城市。,1、清远市宏观环境分析（2）,2、
3、清远市房地产市场特征,清远市房地产发展较晚，在2000年取消福利分房后商品房市场才得到大力的发展，一时间开发商 大幅增加房价上扬速度较快，特别是近年清远市房地产开发投资及整体规模保持了较快的发展态 势正成为二、三线城市中新的投资热潮。 （1）、房地产市场迅猛发展 截止2010年在房地产开发中，商品房竣工面积240.1万平方米，同比增长24.4%；商品房销售面积326.3万平方米，增长13.0%，其中住宅销售面积306.5万平方米，增长11.6%。商品房销售额136.1亿元，增长38.6%，其中住宅销售额124.6亿元，增长38.6%。 （2）、房价提升速度快 目前清远市清城区商品房预售均价约为
4、45006000元/平方米，2005年7月份清远市清城区商品房住宅预售均价仅为2300元/平方米到2009的3000元/平方米从数字来看虽然目前仍处于珠三角房价洼地，但房价上涨速度较快。 （3）、区域性房价差距大 目前清远市房价受地段和区域环境因素的影响依然比较明显，市区楼盘的开发主要以亲水项目为主要。不论新城区还是旧城区，以临北江的江景高层住宅房价相对较高。,3、清远市房地产市场板块(1),3、清远市房地产市场板块(2),新城板块 大配套落户，体育馆新区崛起 该区域近一年来最大的变化是向南拓展至体育馆、清远大道附近。配套方面最大变化是2010年底人民医院从旧城搬迁于此。这里也聚集了知名房企新
5、项目，如恒福地产开发的曦园项目、万科进入清远市区的首个项目华府、建筑面积超过40万平方米的大盘东方天城、总建筑面积近70万平方米的凤城郦都等。此外再向南有正在开发的碧桂园新亚山湖城，占地面积近120万平方米。 产品方面，三年前这里项目较小，单体楼居多，户型以中大户型为主。而今，这里大盘聚集，其中城市花园建筑面积达130万平方米。户型产品多样化，公寓类、商业写字楼等兴起。,3、清远市房地产市场板块(3),广清板块新城西崛起 三年前，该板块城市建设和地产开发主要是在广清大道沿线，并向南扩张。从2009年起，义乌商贸城开售。在此带动下，新城西人民三路一带商业氛围逐渐旺起来。2011年，32万平方米超
6、大建材商业项目美吉特华南装饰城去年中发售，预计今年年中开业。同时预计今年近10万平方米的农贸批发市场也将亮相。此外，国际名车城首期也即将完工。自此人民三路作为清远商贸物流区域布局完成。 此外，大盘兴起，去年7月，总建筑面积超过160万平方米的卧龙五洲世纪城面世；今年上半年预计有远期规划超过200万平方米的超级大盘翔隆七色城邦面世。不但如此，该区域道路建设在去年也开始有所突破：南北走向的富强路南段已经完工并投入使用，东西走向将新城西直接和市中心连接起来的连江西路今年即将通车。 据了解，新城西还规划有至少一个购物广场，其中卧龙广场将由卧龙五洲世纪城开发，建筑面积预计达18万平方米。,3、清远市房地
7、产市场板块(4),旧城板块 由南向北拓展，大盘名企争胜 东城发展最为成熟的地方主要是在东城大道以南的临江区域。这里配套成熟，清城区政府2006年落户于此，还有清远市区目前最大的休闲广场凤城广场。 2010年，东城二期新区规划出炉，为东城板块裂变肇始。到去年，规划中的教育路、金碧路等主干道动工，去年底连接旧城和东城的大桥时代桥规划出炉。自此东城板块由南向北拓展。 在此背景下，各大名企开始逐鹿该区域，纷纷在此拿地。除在2010年最早进入此区域的清远知名品牌御峰落户于此外，去年10月，时代地产在此区域取得近24万平方米地块，敏捷地产于去年10月、今年1月、2月相继取得总计近50万平方米地块。,3、清
8、远市房地产市场板块(5),清新板块 新区向西拓展至清连高速，城市面积倍增 还在2008年，提及清新中轴线清新大道，甚至连做房地产的大多数业内人士都不知晓。当时，该路段及其沿线，人丁稀落，街道空荡荡，其沿线的清新体育馆文化中心、松林公园等休闲场所即使星期六日也人烟稀少。 2009年第二季度开始，该区域发力，在原有配套基础上，房地产项目纷纷拔地而起，由北向南，新亚时代城、领秀瑞城、公园一號、滨矿金五菱、城北广场等相继面世。2010年落户该中轴线南的清远北站正式投入使用，带旺了该片区。此后，清新继续向西拓展。去年底总建筑面积60余万平方米超大社区中恒公园大地面世。另据记者了解，由于向西比较平坦，至清
9、连高速路口阶段大部分地块已经出让，其中佛山房企兴海投资在此规划总面积近130万平方米超级大社区，预计明年初亮相。,3、清远市房地产市场板块(6),江景板块 向东连接武广高铁站 一江两岸，一直是清远房地产主要开发区域，城市的发展也沿着两岸向东扩。北江一路是近年发展的最大亮点，该路线连接直达武广高铁清远站，已成为新的江景豪宅区。 不但如此，该沿线和东城规划新区隔江相望，将作为清远新的宜居中心、教育中心。去年底金谷大桥动工，建成后将把两区域有机连接起来。此外该路段还将修建五桥，届时双桥联动东城。,3、清远市房地产市场板块(7),广清结合部 广州人置业新区，率先融入广州 广清结合部主要是指两大部分：一
10、是石角镇，二是银盏。 早期该片区大盘主要是美林湖、碧桂园假日半岛。2010年底北部万科城面世，去年底恒大清远银盏新项目银湖城面世。由于这些项目基本是面向广州市场，尤其是2010年底开始，产品丰富：不再是单一的别墅，也有大量洋房推出，其中洋房带装修每平方米才4000多元，吸引了广州大量中产阶层在此置业。至今，该区域在广州人心中已经形成了广州北的概念，纳入到广州人置业新区，可以被看做清远率先融入广州的新区。,3、清远市房地产市场板块(8),新兴区域 湖景、教育资源成新亮点 板块内部在急速裂变的同时，一些旧的区域在没落，新兴区域开始崛起，最瞩目的当属飞来湖板块、大学城板块的崛起。这两个新区的核心资源
11、均不同于其他区域。飞来湖板块的兴起，有赖于飞来湖的投资开发；大学城板块则有赖于大学城以及以此为基础的教育规划区。 实际上飞来湖板块的崛起，一定程度上致使旧城板块的没落。旧城原本缺乏足够的土地储备，地产开发向外转移。由于近两年飞来湖的开发，临近旧城边缘区域开发的项目的资源优势逐渐转向“湖景”。例如在旧城西门塘附近的雅悦花园、恒丰华庭、慧峰豪庭等，以及去年新亮相的临湖雅居、豪美湖景湾等都临近飞来湖。,4、清远房地产市场客户群分析,消费者是房地产住宅市场的主导力量，然而消费者的住房需求在一定时期内随着收入 与观念的变化对住宅的需求也必然会呈现不同的特点与趋势。 1、购房群体更年轻 根据一些调查结果显
12、示2009年初有65%的、左右的清远市民打算在近五年内购房，而且在打算购房的人群中23岁-40岁之间占了约80%的比重。 2、不同年龄消费者购房意向分布 从不同的年龄层住宅的需求来看，清远市房地产总体趋势是：低端市场需求增长，中端市场需求萎缩，高端市场需求略升。 3、消费者分布 目前区域内洋房购房人群当中外地客约占4成左右，其中以广州客居多，此外也有佛山、深圳及东莞客；本地主力购房人群多为政府公务人员和企事业单位员工，而一般城乡居民购房能力有限，农村居民较少于城区置业。,5、清远市营销市场分析,清远市房地产营销人员整体素质参差不齐，在代理公司方面，在本地代理公司与广州、 深圳基本上各占据50%
13、的代理市场，外地代理公司较突出的如：美联物业海逸华 庭、尚佳美地产江盛豪临等。本地公司如：联城地产丽晶毫庭、聚龙苑、 尖锋地产金色家园在操作模式上基本一样，但外地公司在营销推广方式上做的比 较好一些；开发商自销的营销人员只有个别项目的素质较好，如：金碧湾花园，清新 县的瑞枫花园等。总体来讲在推广方式上都较简单，很多项目都没有广告投放，销售 人基本都有统一的服装，但不够热情，个人销售能力一般（除美联物业）。,二、2012年清远房地产市场运行情况,1、楼市导读,（通过报纸、网站等媒体相关报道资料的搜集整理，反映清远市房地产市场近期的运行态势。） 清远楼市一月近三成楼盘零成交 今年是楼市难关年南方日
14、报 2月5日 月楼市春意初露，优惠频出有望降价清远日报 3月9日 三月清远楼市现“小高潮”,价不降反微升清远日报 4月3日 清远楼市回暖是刚性需求还是弹性需求第一房产 4月11日 “五一”清远楼市行情被看好清远日报 4月25日 5.1行情：多个项目扎堆推新市场供应难以带动整体回暖第一房产 5月9日 ,2、土地成交情况,受房地产大环境的影响，今年以来清远市土地交易市场略显冷清，仅三宗商住用地成交。 位于清远市清城区A16号区、用地测绘面积为16896.63平方米、土地规划用途为二类居住用地（可兼容商业用地）、地下空间使用性质为设备房和停车场的国有建设用地使用权（地块挂牌编号：清市地挂出告字（20
15、12）1001号），挂牌出让底价为人民币5750万元，清远市世纪鑫元投资发展有限公司于2012年2月24日以人民币5750万元竞得。 位于清远市清城区洲心街道K25号区武广高铁清远站附近、站前东路西侧，用地测绘面积为7988.7平方米，土地用途为商务金融用地（规划核准用途为办公科研用地），地下空间使用性质为设备房和停车场的国有建设用地使用权（地块挂牌编号：清市地挂出告字（2012）1002号），挂牌出让底价为人民币1610万元，广东长实通信股份有限公司于2012年2月25日以人民币1610万元竞得。 位于清远市清城区洲心街道K25号区武广高铁清远站附近、站前东路西侧，用地测绘面积为11393.
16、37平米，土地用途为商务金融用地（规划核准用途为办公科研用地），地下空间使用性质为设备房和停车场的国有建设用地使用权（地块挂牌编号：清市地挂出告字（2012）1003号），挂牌出让底价为人民币2302万元，广东长实通信股份有限公司于2012年2月25日以人民币2302万元竞得。,3、楼市销售情况（1）,清远市各区域销售面积（）,3、楼市销售情况（2）,清远市各区域销售金额（亿元）,3、楼市销售情况（3）,清远市各区域销售均价（元/）,3、楼市销售情况（4）,2012年5月份商品房交易信息,清远楼市“五一”期间只有若干楼盘推出新货，市场上的货源仍以余货为主，货 量不大、优惠幅度大小不等但没有明显降价迹象。下半年清远将有大盘推出，其 中不乏万科地产、卧龙地产等上市公司。,4、个盘监控,清远个盘销售情况监控（套数、销售均价）,5、小结,国家房地产政策调控的影响逐渐在清远市场呈现，2012年1季度市场整体出现下滑趋 势，纵观整体市场，很多发展商开始
