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1、不可小视的电梯能耗市场部又在催促A大厦项目的经营测算了。A大厦是市场部最近正在洽谈的一个项目，该项目规模不大，是个单体旧建筑，住宅有5万平米，商业有5000平米,有一个地下停车库。该项目是包干制项目，由于项目比较简单，所以M君让陈红负责该项测算工作。打开陈红发过来的A大厦经营测算，如下表一：表一、 物业管理费用测算表项目：A大厦单位：元/月序号项目名称金额备注一、收入1收入129,600.001-1住宅物业服务费126,000.00收费面积:50000平米,收费标准2.80/平米.月1-2商业物业服务3,600.00收费面积:500平米,收费标准8.00/平米.月2停车费收入15,000.00
2、停车费合计144,600.00二、支出1人工成本100,000.002行政费用3,800.003绿化清洁费用5,000.004设备设施维护费7,000.005公共能源消耗-6社区文化2,000.007物业管理责任险2,500.008物业公司酬金-9税金8,097.60营业税5%,附加税0.6%合计128,397.60三、盈利（亏损用负数）16,202.40利润率11%M君一看结果，心里有些不踏实，这样一个单体项目，能有这么高的利润吗？销售利润率都达到11%，成本利润率就能达到13%了哦。M君仔细看了下数据，还真发现了一个问题，支出第5项公共能源消耗居然是0。面对M君的疑问，陈红解释道，据她了解
3、，A大厦公共水电主要是公共区域包括楼道的照明，由于采用了感应开关，能耗很小。所以她将该能耗和物业用房水电一起做了测算，在支出第2项“行政费用”里做了体现,。陈红的解释并没有让M君释然。M君：“那电梯能耗呢？”陈红：“向业主公摊呀。”M君：“电梯电费向业主公摊，有依据吗？”陈红：“有呀！物业管理服务费用基本包括的是物业管理服务企业日常的管理服务成本、法定税费以及公共区域日常的各项基础维保费用，而并不包含特种行业的维保费用。且电梯属于特种行业，所以电梯费用的收取和使用应该设定为单项费用。”M君摆摆手，打断了陈红的话说：“你说的是理论上的依据，每个省市对此的约定都是不同的，有的是向业主公摊，有的是由
4、物业管理公司承担。甚至在同一个城市不同的项目也会有不同的约定。我问的是A大厦向业主公摊电梯电费有依据吗？你是否和市场部沟通过？”陈红明白了M君的意思，表示马上和市场部沟通。结果果然不出M君所料，业委会招标文件里已经明确，电梯电费在物业管理费里支出，不再向业主公摊。陈红将修改好的测算表(见表二)发给了M君。表二、 测算简表（修订）项目：A大厦单位：元/月序号项目名称金额备注一、收入144,600.00二、支出1各项成本（见表一）128,397.602公共能源消耗19,980.006部电梯，功率18.5KW合计148,377.60三、盈利（亏损用负数）-3,777.60利润率-2.61%根据陈红第
5、二次的测算结果，电梯每月能源消耗19980元，则A大厦项目测算结果是每月亏损3777.60，这和上次的测算结果有着根本的差异。很显然，电梯耗能在这个测算中有着很大的份量。但是对于每月电梯能耗，他直觉还是偏高。他让陈红提供了电梯电费的测算依据(见表三)：表三、电梯耗电测算表项目数量单位备注电梯数量6.00部功率18.50KW电价1.00元/KWH日运行时间6.00小时主要使用时间为7：009：0011：0014：0017：0018：00日能耗666.00元/日功率*日运行时间*电价*电梯数量月能耗19,980.00元/月日能耗*30电梯是大厦内上下运行的交通工具，电梯的主要耗电电源是机房内的曳引
6、机。同时电梯的控制系统电路、开门电机、轿箱顶部的排风扇和轿箱照明也有电力消耗，只是这些部分的耗电和曳引机相比极小，甚至可以说微不足道。因此为了简化测算,对于电梯耗能只需考虑曳引机的耗电即可。M君仔细看了下电梯电费测算，测算应该说没有什么问题。只是对于日运行时间，很显然陈红是按照早、中、晚三个繁忙时段，每个时段各2小时，共6小时来测算的。M君知道这也是行业中很多人采用的经验数据。不过，这样的经验数据是否准确呢？M君认为：电梯虽然是24小时运行，但是对于住宅来说，电梯的使用主要集中在早、中、晚上下班高峰期，我们通常估计是6个小时，但是这个时间是不准确的。因为：1、周末、节假日的电梯使用并没有这种明
7、显的规律性，这个时间占了近三分之一。2、电梯运行时，由于各种外部条件的不同，并不总是满载功率运行。3、最重要的是曳引电梯的工作特性。由于对重装置的作用，随着电梯负载的大小和运行方向的不同，曳引机呈现四象限工作特性。当轿厢空载下行与满载上行时电机负荷最大，电机处于电动状态；当曳引轮两侧的重量几乎相等时（轿厢半载），电机负载最轻；当轿厢空载上行与满载下行时，电机则处于发电状态。而对于住宅来说，电梯空载下行、满载上行的机率和空载上行、满载下行的机率并没有很大的区别。综上所述，电梯平均日运行时间一定是低于6小时的，根据M君的经验这个数据大部分在2-4小时之间。M君叫来了陈红，告诉她由于电梯耗能对于A大
8、厦项目测算非常重要，甚至决定着是否接管该项目。因此对于电梯耗能的测算还需要更准确。同时他也向她提供了两个建议：1、和市场部及上一家物业管理公司联系，看能否获取该项目电梯资料及电梯耗能的历史数据；2、在我们的现有在管项目中寻找相似项目的电梯耗能统计数据，作为测算依据。陈红最终从业委会处获得了电梯资料，却没能从上一家物业管理公司那里得到历史耗能数据，但是她也提供了一个相似项目B项目的耗能数据，如下表四：表四、 2012年B项目电梯用电量统计单位：千瓦时电梯一月二月三月四月五月六月七月八月九月合计1-12#15,40011,60011,68012,88012,32012,08012,80012,48
9、013,280114,52013-22#14,56011,28011,04012,48010,8009,60010,0809,84010,24099,92023-34#18,00016,16015,84018,16014,96013,20019,6809,84015,280141,120合计355,560电梯资料设备名称三菱电梯规格型号TYPEZPML-A157出厂日期2007.3设备本体主要参数曳引机（蜗杆下至式）轿厢（2.2M1.6M1.5M）载重量1050kg额定梯速2.5M/S交流控制箱（380V）附属设备主要零件及参数电机：额定电压：380V额定电流：34.5A频 率：30.8Hz功
10、 率：15.7Kw转 速：154r/min根据上述数据，我们可以测算出电梯的日平均运行时间，如下表五：电梯平均每月用电量平均日运行时间1-12#12,724.002.2513-22#11,102.002.3623-34#15,680.002.77合计39,506.672.47由上表可知,三组电梯里有2组9个月里日平均运行时间低于2.5小时,1组为2.77小时,平均不足2.5小时。由此我们可以得出结论,对于这样的住宅项目,电梯的日平均运行时间远远低于6小时。基于谨慎性原则，M君建议A大厦项目电梯的日平均运行时间采用3小时测算。这样一来，项目测算结果如表六：表六、 物业管理服务费用测算表项目：A大
11、厦单位：元/月序号项目名称金额备注一、收入144,600.00二、支出1各项成本（见表一）128,397.602公共能源消耗9,990.006部电梯，功率18.5KW合计138,387.60三、盈利（亏损用负数）6,212.40利润率4.30%根据上述测算，A大厦项目月盈利6000余元，销售利润率4.3%。这个项目不是一个盈利能力很强的项目，但是尚可收支平衡，略有盈利。这样的结论也许才更接近于项目实际。对于电梯耗能的准确测算不仅能够使我们更好地把握项目状况，做出正确抉择。而且可以使我们准确了解项目成本构成，采取相应措施，有的放矢地节能降耗。能源消耗是物业管理行业仅次于人力成本的第二大成本项目，对能源消耗的准确把握和有效管控可以有效控制企业成本，其重要性并不逊色于人力成本控制。因为节能降耗不仅仅是为了企业降低成本，更重要的是随着社会经济的发展，建筑物能耗总量已经占据整个社会耗电总量相当大的比重。据统计，中国建筑物能耗总量约占电力总产量的 29%，西方发达国家约占30%40%。根据建筑中运行的其它设备的能耗情况，电梯的能耗占整个建筑能耗的 5%15%。从这个意义上来说，电梯电费的正确测算和有效管控不仅不是小事，更是树立物业管理形象的大事。对于物业管理企业来说，这是一项利己利人的大事，其比单纯的做秀要意义的多，也有效的多。
