《物业管理实施方案(DOC-43页)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理实施方案(DOC-43页)（43页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、总部基地物业管理实施方案制作时间: 2010年8月30日目 录第一章 概述一、项目基本情况二、服务范围三、制订的基本原则分阶段设计的原则；分区域管理的原则；高标准的原则；统一管理的原则；定员对应标准的原则第二章 项目前期管理（办公区、生活区）一、前期介入二、开荒清洁三、项目接管及入伙入住第三章 办公区物业管理（进入正常阶段）一、 综合管理服务 二、 共用部位、设备设施日常运行、保养、维修服务三、 公共区域清洁卫生服务四、 公共区域秩序维护服务五、 公共区域绿化日常养护服务六、 会务管理服务七、 人员编制及人员素质要求第四章 生活区物业管理（进入正常阶段）一、 综合管理服务 二、 共用部位、共用
2、设备设施日常运行、保养、维修服务 三、 公共区域清洁卫生服务 四、 公共区域秩序维护服务 五、 人员编制及人员素质要求 第五章 应急管理 一、 群访事件的应急处理二、 公共卫生事件应急处理三、 停电应急处理四、 停水应急处理五、 灾害及恶劣天气时的应急处理六、 电梯故障应急处理七、 消防火灾应急事件处理 八、 失窃应急处理第六章 其他服务 一、 便民服务（特约服务）二、 社区文化三、 窗口、会所管理的管理四、 租赁服务第七章 几点建议第一章 概 述第一节 项目基本情况一、项目基本情况华菱总部基地位于省政府西侧湘府路与新联路交汇处。项目容积率2.0，绿地率42.73%；总用地面积50441.92
3、，实际用地面积41544.19；总建筑面积113552。由办公区（写字楼6层，办公楼12层，商务楼18层）、生活区（7栋16层高层，230套）住宅和新联路临街商铺组成。规划停车位644个（其中办公区229个，生活区362个，地面53个）。1、建筑面积住宅面积41473.22，230户；商铺、会所使用面积10727，其中会所纳入1908按地面的面积分摊到办公区和生活区；商铺面积8819纳入生活区。办公区面积合计37406：办公楼14732.38,写字楼5284.73,商务楼16983.29，连廊面积405.6。地下车库面积31033.4：办公区地下14611.79，生活区地下室16421.61)
4、。绿化面积17751.83。2、设备设施 电梯共25台：住宅部分14台（18站）；商务楼5台（3台8站，2台20站），写字楼2台（8站），办公楼4台（14站）。 10KV高压配电室，采用双回路供电。下设3个变电所、1台400KW的柴油发电机组和2台160KW战时柴油发电机组，每个变电所均设置2台630KVA的变压器（SC11-630kVA）。 办公楼地下室一层设置200立方的生活水箱，生活水泵4台（为恒压变频给水设备）。 消防水池：生活区B3栋和办公区商务楼屋顶各设18 m3屋顶消防水池，地下消防水池864m3。 办公区化粪池3个，生活区化粪池6个。积水井排污泵37台。 消防设备：（1）、 办
5、公区消防栓165只，消防箱165只，灭火器161只，编址点型光电感烟探测器1297个，编址点型差定温感温探测器198个，非编址点型差定温感温探测器623个，喷淋头4059个。（2）、生活区消防栓42只，消防箱42只，灭火器42，编址点型光电感烟探测器49个，编址点型差定温感温探测器27个，非编址点型差定温感温探测器782个，喷淋头1836个。室内室外消防主泵共4台、室内室外消防主泵稳压泵共4台、喷淋泵2台、喷淋泵稳压泵2台。 弱电系统：机房工程、计算机网络与安全、综合布线、多功能会议、安全防范（其中监控摄像头245个)、一卡通、可视对讲、背景音乐与广播、大屏幕电子显示、一体化集中监控管理系统。
6、 办公楼会议室：12楼董事长会议室、11楼集团会议室、4楼阶梯会议室、4楼多功能会议室、3楼视频会议室，另外还有14个小会议室。 供暖热水空调系统: 开利19XR5555457DHS离心机1台、开利30HXC350B螺杆机1台、富一士特BOV2000真空热水锅炉1台、富一士特BOV1300真空热水锅炉2台，还有4台冷却泵和4台冷冻泵，4台冷却塔置于办公楼顶楼，空调热水泵3台，采暖循环泵3台，热水循环泵2台。二、物业管理服务范围1. 综合管理服务；2. 共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务；3. 公共场所和管理区域的清洁卫生； 4. 安全、保卫服务；5. 会务服务；6. 其它服务第二节
7、 制定物业管理实施方案的基本原则1、分阶段设计的原则：按项目进度，分为前期管理与正常管理两个阶段，分别设计服务内容、要求及人员编制。2、分区域管理的原则：根据办公区和生活区不同需求，分别制定物业管理方案。3、高标准的原则：办公区按“国优”管理标准、生活区按一级服务标准；基地两年内达到“省优”，三年内达到“国优”。4、统一管理的原则：中心花园、配电、供水、热水供应由办公区管理；生活区人员素质、管理水平、服务效果同办公区同质化；5、配置对应标准的原则：服务范围与服务标准、人员配备相对应的原则第二章 项目前期管理（含办公区和生活区）第一节 前期介入1、 时间跨度：从物业进场到整体正式移交。2、 前期
8、介入内容 序号阶段内容要求1园林施工1. 了解绿化品种、分布及土质情况，种植时土壤处理情况；2. 防止建筑垃圾直接回填；3. 绿化取水点设置建议；4. 对园林施工顺序及成品保护提出意见；1. 实行填报前期介入情况周报制度，将在施工现场发现的问题，督促供应商进行整改，并以周报的形式书面抄送指定部门；2. 选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员地进行前期介入；3. 跟进过程中，提出书面的优化意见；4. 将工程技术人员分成四个小组参与设施的调试，分别参与供配电、电梯、空调（包括空调、通风及消防排烟等）、给排水（包括消防供水等）、弱电（包括消防自动报警、安防一体化监控、综合布线等）等项目的调
9、试，掌握设施设备的性能、结构、参数、工作环境条件和操作要领，进行详细的记录。5、在进行调试观摩的同时，根据了解的实际情况，编制设施设备操作维修规程和各项作业指导书。施工管理1. 建立监督和记录制度，对工作计划、检查情况及对问题处理进行统计；2. 熟悉现场和各类施工图纸，跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道情况、检修口预留位置，做出详细记录；3. 对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；4. 了解各公共部分水电开关、装饰材料等的造型及位置，环境清洁用水预留接口等情况；5. 对影响大楼功能、危及设备及业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题，及时书面汇报与业主方，列出整改报告，提交业
10、主方备案处理2设备安装调试1. 对现场设施设备安装状况进行检查，包括电梯井道防水、安装过程的质量监控，各种管线的预埋等；2. 出席有关工程的会议，参与机电设备的测试检查，建立调试档案；3. 及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，列出遗漏工程，从物业管理专业角度提出相应的整改意见，及时通报业主方。3竣工验收及接管验收1、 安排相应专业人员参与分户验收，并对验收问题进行记录，书面反馈与业主单位，并对整改落实情况检查；2、 从物业维护保养管理的角度验收，配合业主方对物业进行严格的验收，维护业主方的合法权益；3、 对接管验收中发现问题，明确记录在案，书面报业主方，并督促施工方在约定期限内
11、对存在的问题加以解决，直到完全合格；4、 做好接管验收清单和需要提交资料清单，协助业主单位做好相应资料的移交和验收问题的整改跟进与反馈。3、 人员配置及素质要求：项目经理进驻现场，根据项目进度派3-5名专业人员。电梯技工： 人员数量：1人 介入时间：电梯安装至设备移交 电气或机械专业，中专以上学历； 有电梯前期介入相应经验； 了解电梯安装的相关技术，持特种设备操作证（电梯）空调技工：人员数量：1人 介入时间：空调安装至移交 有大型商场或写字楼物业空调制冷两年以上工作经验； 具备暖通基本常识，持相关上岗证和中级以上职业资格证书； 有中央空调系统操作、保养工作经验2年以上。高压运行维护技工：人员数
12、量：2人 介入时间：配电房安装至移交 持高（电监会颁发）、低压电工证（安监局颁发）； 一年以上星级酒店或超高层建筑物业供配电运行值班经验； 有10KV高压环网柜倒闸操作和低压配电停送电实际操作经验；有变压器运行、报停管理经验；弱电技工：人员数量：2人 介入时间：配弱电系统安装至移交 具有3年以上大型办公搂、商场弱电系统（楼宇监控、广播、消防及通信等）维修保养工作经验； 职校相关专业毕业，并具备低压电工安全操作证。第二节 清洁开荒1、时间跨度：交房前一个月。2、内容：外墙玻璃清洗、石材清洗、公共区域及办公区室内开荒清洁等3、作业内容及标准：内容作业内容标准清洁工具大型吸尘、吸水机、多功能擦地机、
13、玻璃套装工具、梯子、水桶、鸡毛掸子、云石铲刀、起子、清洁球、百洁布、钢刷、抹布、拖把、刀片若干。工具齐备药水全能清洁剂、玻璃清洁剂、去渍剂、酸性清洁剂、不锈钢光亮剂、家私蜡。药水的使用必须按清洁规程使用擦玻璃先用毛巾把玻璃框擦拭干净，再用涂水器沾稀释后的玻璃水溶液，均匀的从上到下涂抹在玻璃上，有顽固的污渍用铲刀清除干净后在重复涂抹药水，再用泌水器从上到下刮干净，最后用干毛巾擦净框架上的水痕，玻璃用机皮擦净；目视无水痕、手印、洁净光亮；框缝无尘土、洁净；窗台手模光滑无尘土；卫生间坚持由上而下的原则，认清卫生间顶子的材质，是PVC或是铝塑板还是涂料的，再根据不同的材质用不同的清洁方法进行清洁；用清
14、洁球或是百洁布清洗卫生间的墙壁，着重瓷砖的缝隙和瓷砖表面留下的胶渍、涂料、水泥渍等；用抹布清洁卫生间的洁具、并注意马桶底座的装修污渍的清除方法；用洗地机对地面进行最后的清洁，尤其是地面的边角，用清洁球和刀片对洗地机清洗不到的地方进行针对性除污，无遗漏后，再用干抹布把水龙头及管件擦拭一遍；无杂物、无污渍，洁具触摸光滑、有光泽、卫生间内无异味；门、门框分清门的材质，用中性全能清洁剂稀释后，用抹布从上到下进行擦拭，不能死角、遗漏；手摸光滑、无污渍、沿口无尘土、无死角、有光泽。地脚线用抹布擦拭，在擦拭过程中，如遇到各种胶渍、涂料等先用刀片清除，在抹干净；无尘土、洁净、无胶渍；地面的清洗在地面的清洗过程中，也要分材质，地毯、瓷砖、还是石材，各种材质有不同的清洁方式：A . 地毯；使用带地毯刷和打泡器的单盘擦地机、地毯梳或耙、吸尘器，地毯高泡清洁剂按操作程序处理；B. 瓷砖：用檫地机进行清洗，并清除各种污渍；无尘土、无污渍、地板光华有光泽，石材光亮；石材清洗对其室内石材用多功能擦地机通过药水进行反复研磨石材表面有如镜面光泽度4、开荒顺序：室内优先原则，开出一间锁闭一间，再进行公共区域开荒保洁，然后再楼梯扶手等；石材养护、园林小品及特殊工艺养护，根据业主与供货单位合同对保养有关要求进行。5、费用标准: 单开荒（一次）市场价 约每平方米2.5元6、预计人工：30人*10天。 附：
