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1、商业地产：机会还是陷阱？,目 录,一、城市发展与商业地产的比对关系 二、政府与商业地产的比对关系 三、资本与商业地产的比对关系 四、中国现阶段商业地产开发模式浅析 五、现阶段商业地产风险分析 六、商业地产心得,城市发展与商业地产的比对关系,城市发展与商业地产的比对关系理论研究 中国现阶段城市发展与商业地产的比对关系 中国房地产市场的机遇分析,城市发展与商业地产的比对关系理论研究,城市发展与商业地产的比对关系,人口稀少 聚集面积小 简单的农业主 导型经济体系,小商铺 经营品种单一 满足村落的基 本生活需求,城市发展与商业地产的比对关系理论研究,城市化进程对商业地产的要求,人口增长 聚集面积扩大；
2、 出现小规模村 镇聚集趋势 第二、三产业 比重增加,城市综合体、街 区型商业出现 经营规模化、多 元化、高端化 多位于市中心,人口增长迅速； 大量外来人口 涌入 城市规模急剧 增长；大型的 居住群出现 第三产业快速 发展,Shopping- Mall出现 商业中心外移至 郊区及周边城镇,城市人口压力大， 人口郊区化 副城区、周边村 镇飞速成长，成 为新的经济、居 住中心 第三产业成为经 济发展核心,小型商业中心出 现 经营品种较丰富 商业以镇辐射周 边村落,小村落阶段,村镇化阶段,城市化阶段,卫星城阶段,城市发展与商业地产的比对关系理论研究,城市发展核心要素对商业地产的影响,中国现阶段城市发展
3、与商业地产的比对关系,现阶段城市化进程与商业地产的比对关系,超大型城市集群化,中小城镇化,以中心城市为核心，带动周边多个城 市的共同发展；经济实力强，消费力 强； 人口规模大，呈郊区化趋势； 居民生活水平提高，品质化需求增长； 商业中心外移。,形成新的经济聚合区； 成为新兴的商业中心； 农民城镇化进程加快； 吸引附近城区人口定居； 吸引游客旅游、休闲、娱乐、度假。,商业需求快速增长 商业中心外移,休闲型消费需求趋势明显,商业地产,中国现阶段城市发展与商业地产的比对关系,现阶段城市核心要素与商业地产的比对关系城市商业规划,中国商业的发展水平严重滞后于经济发展，政府部门已将商业的建立列入城市规划体
4、系； 城区中心多为拥挤地带，新的商业规划区域一般为城市郊区，周边经济较发达城镇，或景观资源丰富的地区。,城 市 商 业 规 划,商业地产外移至郊区、城镇、或风景区。,中国现阶段城市发展与商业地产的比对关系,现阶段城市核心要素与商业地产的比对关系交通行程,中国的城市交通体系逐步完善； 交通体系已发散到城市边远地带； 多种公共交通方式便利了市民的出行； 公路网四通八达； 高铁的建设将各城市之间紧密联系； 国内、国际航线众多。,交 通 行 程,交通的便利使得商业地产不再局限于城市中心或近郊。,中国现阶段城市发展与商业地产的比对关系,现阶段城市核心要素与商业地产的比对关系历史成因,中国城市都是在过去的
5、老城基础上发展形成的； 由于旧城区的拆迁改造难度较大，一般通过多个新城区的发展建设实现城市的发展； 随着城市规模的不断扩大，新城区的位置也离城市中心越来越远。,历 史 成 因,一般新型的商业中心多聚集于新城区； 商业随着新城区的兴起而繁荣，也向边远化发展。 如：北京的新兴商业多集中于东城区。,中国商业地产的机遇分析,政府与商业地产的比对关系,政府与商业地产的比对关系理论研究 中国现阶段政府与商业地产的比对关系,政府与商业地产的比对关系理论研究,中国现阶段政府与商业地产的政策导向,资本与商业地产的比对关系,资本与商业地产的比对关系理论研究 中国现阶段资本与商业地产的比对关系,资本与商业地产的比对
6、关系理论研究,中国现阶段资本与商业地产的投资导向,政策调控力度,市场需求,大,小,弱,强,资本,流入,住宅市场,流出,资本流出,商业地产资本流入： 2010投资额接近8000亿元，增长率超过30%。,住宅市场资本流出： 2010住宅市场的投资呈减少趋势，但还不太明显；但由于销售遇冷，预计2011年大量资本将从住宅市场流出。 2011年第一季土地成交量环比下降36%； 楼面地价环比下降18%；,商业地产,中国现阶段商业地产开发模式浅析,中国现阶段商业地产开发模式 万达模式解析,商业地产开发模式,目前中国商业地产以平衡开发模式为主流90%以上的商业地产是平衡开发模式。,万达模式解析,开发模式,万达
7、做为中国现阶段较成功的商业地产开发商，是平衡开发模式的典型代表企业。 我们以北京万达广场的开发周期为例，对其开发模式进行解析。,整个项目包括了公寓产品与写字楼、酒店、购物中心等商业地产；,出售公寓、写字楼类产品，而酒店和购物中心则自主经营；,先开发公寓类产品，后开发酒店和购物中心等商业类产品。,万达模式解析,发展历程,万达模式解析,品牌化经营,中国现阶段商业地产风险分析,四类风险,资金风险,开发与经营风险,建筑规划设计风险,政策风险,中国商业地产,四大风险,资金风险,商业地产的核心是经营,而经营需要资金的沉淀，这就给开发商带来资金成本的压力。,资金风险,开发与管理风险,商业物业的开发与经营管理
8、,商业策划与物业规划,商业建筑需求,商铺招商、运营及市场推广,建筑规划设计风险,商业物业建筑,外观设计,内部空间排布,基础性配套建设,政策风险,随着商业地产的兴起，大量资金的涌入，政府必然会采取相应的调控措施，如，财税政策等。,商业地产心得,商业地产心得,商业地产心得,把握核心要素,有利于公司系统化的管理 能更好的监督所属产业的经营,引入先进的、专业的、体系化的管理 模式 更有效的实现商业物业的增值、保值， 带来可观的经济效益,商业地产心得,商业地产心得,商业地产开发与城市商业规划及发展相结合,城市商业规划,城市发展,合理化,逐渐有序,混乱,市中心,郊区,周边城镇,项目生存空间,城市综合体,Shopping Mall,旅游休闲商业地产,街区型商业,街区型商业,商业地产心得,协调政府关系,项 目 运 营,谢谢！,
