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1、 物业企业开展团队建设与加强内部管理的工作设想 物业管理是随着房地产业的开发和经营应运而生的朝阳产业，是我国住房制度改革、城市管理方式改革之下的必然产物。我国的物业管理于1981年发端于深圳，目前行业管理还不成熟，但也因此产生极大的发展空间。随着经济产业的发展，越来越多的人开始对生活质量有了更高的标准，包括对居住空间、环境、安全的要求，这表明物业服务也必将成为人们生活中不可缺少的一部分。 就目前发展现状而言，物业管理的专业性不仅要求物业从业人员具备房屋结构建筑、环境维护、设备管理等方面的专业知识，而且还必须掌握相应的法律常识。对于物业企业而言，加速物业范化管理进程，是物业服务企业求生存、谋发展
2、的必经途径。 加强内部管理，认真学习与执行 首先应加强内部管理人员服务观念，增强服务意识，明确管理与服务之间的关系。强调各项制度的学习与执行力，明确各岗位职责，从日常管理着手，工作态度端正、管理目的清晰，严格考核各项内部工作，做到事事认真落实。例如，推行早晚班会制度，对当日工作做到认真总结，对明日工作具体安排，做到有部署、有规划、有落实；实行未完事项报告制度，对未完事项及时汇总，拿出解决办法与方案，权限范围以外事项及时上报并规定完成时限以达到严格考核的目的。 量化管理，明确工作重点与目标 布置、安排任务目的明确，突出工作内容重点，限定完成时限并认真监督检查。奖罚要及时、得当，用绩效考核来协助标
3、准、规范的执行。工作思路清晰，量化具体工作时限。如小型维修工作不超15分钟，开票收费工作不超10分钟，咨询电话铃响起3声内应答等具体事项。养成重要着急的事项马上办、重要不急的事项随时办，不明事项勤沟通、常汇报的工作态度来完成本岗工作。 完善管理制度，细化工作职责 制定、完善符合自身特点的体系文件，严格落实考核条目，从考勤、考核、规范等入手，废除人治的老方法，以法治理。各项工作细化到每个人，促进员工的积极性、主动性和创造性，使全体员工在工作和实践中不断得到锻炼，业务、服务水平不断得到提高。重点部门、重点岗位要做到经常学习、反复培训且方针明确遵循才有方向。 安全防范意识提升，合理利用资源 加强安全
4、管理，发挥设备设施优势，维护小区秩序安全。针对小区车辆众多，停放难度大等特点，制定小区车辆出入、停放有关规定，严格外来车辆登记制度，充分利用监控资源，把小区设备监控和维护队巡逻工作有效的结合起来，杜绝不安全因素的产生。同时加强消防检查，确消防保设施完好，对消防系统定期进行维护性巡检，以保证小区整体消防系统随时可投入使用。 就以往工作过的物业企业中都或多或少的存在一些具体的管理问题。如维修基金无法合理的使用与调配，申请难；各项费用收支不明确遭业主质疑；遇疑难问题员工习惯性躲避；物业管理企业制度过多标准执行偏差；量化过细、考核过严造成人员流失；薪资低，行管人员与基层员工素质低下，执行力与效率偏低；
5、主观思想过重，潜意识下要求主动配合与服从等自身问题都是影响社会对物业服务企业提高认知度的鸿沟。从之前的房管所“一名房管员两名维修工”式的管理模式到而今立法后的专业的物业管理手段，总是与被服务对象处在矛盾与利益难以平衡的诸多误解当中。其主要原因是物业企业所提供的“产品质量”不被服务人群所认同，误解与要求偏高；物业服务企业利润较低，无法达到全方位管理的水平所造成。 物业是特殊的服务行业，其管理对象虽然是房地产产品，但它服务的对象是物业拥有人。规范的管理是一种工具，它并不是要和哪些条例或是某种法规来打交道，而最终接触的还是物业的拥有者。那么我们如何才能让更多业主体会到优质服务呢？我个人认为就是全面贯
6、穿精细化管理，加强与提高物业管理从业人员对细节的把握程度。例如，对用户生日、节日时送上温馨祝福卡片；红白喜事为业户开设便捷通道；提醒代收代缴项目的预存费用不足；对待老弱病残开展上门服务，既可以达到上门收取相关费用的目的也可以体现物业企业对待需帮扶对象的人文关怀；大件或多件物品出入小区时，要从帮助的角度进行细节盘问与信息核对，帮助服务的同时也将主动维护业主财产安全的信息传递给业主；查看车辆进入前是否有被剐蹭、碰撞的痕迹并做详细记录，为业主提供第一手资料的同时也避免车主将责任转嫁于物业公司；提醒业主关好车门，保管好贵重物品等小提示都能体现物管企业无微不至的关心与精心细致的服务。 在我市的物业管理实
7、际操作之中，大多物业企业都是以开发单位为依附主体，既是所谓的建管一体制。其物业企业也就成为了开发企业的大售后，成为承担着所有来自工程质量与使用功能等问题的承载方。所以，物业管理的好坏直接影响到房屋的销售与经营，这就需要物业管理企业的管理和服务覆盖到每一个环节，同时也需要一个职业团队和专业的管理系统来承担。 1、强化团队建设与管理 团队是一个整体，是一个同一目标之下的集合力。要尊重人才，发觉员工潜在能力，多沟通、勤了解，让每个员工都明了企业的发展目标，给每个员工都能提供施展才华的环境，建立尊贤使能、俊杰在位的用人机制。 2、岗位技能提升与增强 加强岗位培训，实现一专多能。定期组织员工学习物业管理
8、条例、物权法、侵权责任法、物业管理条理实施意见等相关配套文件以及其它有关专业知识，真正做到有法可依、依法管理。 3、企业文化的养成与提升 提高员工对企业文化的认知度，了解与掌握企业多年以来所沉淀、累计下来的好的工作方法、做事原则等诸多实例。讲奉献、爱岗位真正做到与企业精神融为一体。 4、奖罚机制的建立 建立奖勤罚懒的用人方针。鼓励奉献面前论英雄的精神，设置基本薪酬、绩效考核、奖励和激励机制，让大家树立企业是任人唯贤而不是任人唯亲的管理观念。 5、开展有意义的群体活动 尊重每名员工的个性与意愿，多开展座谈、拓展等集体活动，培养员工的合作精神，让每名员工懂得企业壮大或部门发展不是靠一个个体就能独立完成的，而是需要大家的通力合作，使员工真正快乐地投身于团队的工作之中。 6、价值观念的体现与重要性 统一员工的价值观念，将每名员工的利益提升到与企业利益为一体的功效思想，强化员工对公司的依赖性，时常了解员工的思想动态，从而做到以企业为家，与企业荣辱与共的思想。 曹 宇2012年7月10日6
