襄阳火车站项目银行借贷

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1、 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司各中心、区域、机构名称 1 / 3文档名称 微软雅黑 5 号 微软目录第一章 项目参与人评价.第二章 技术、建设与运营分析第三章 产品及市场分析.第四章 投资估算与融资方案评估.第五章 项目财务分析. 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司各中心、区域、机构名称 2 / 3文档名称 微软雅黑 5 号 微软第一章 项目参与人评价一、 借款人分析企业名称 湖北万开房地产开发有 限公司 注册号 420621000035897企业类型 有限责任公司(私营) 法定代表 人 岳俊毅经营范围房地产开发；物业服务；酒店管理；机械加工、销售注册

2、资本 5000 万元经营期限 2012-06-08 至今 经营场所 襄阳市襄州区航空路（龙泰花园内）联系电话 13772222122 成立日期 2012-06-08二、 投资人分析三、 其他参与人分析四、 项目参与人评分结果表评级子维度 评价指标 评分结果承包商发起人承保商技术、建设与运营信用证或履约保证书的提供者市场保护 买方或租户财务风险水平利息/货币互换参与人财务实力其它对冲协议参与人 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司各中心、区域、机构名称 3 / 3文档名称 微软雅黑 5 号 微软第二章 技术、建设与运营分析一、项目概况（一）项目基本情况“襄阳火车东站项目”项目位于

3、襄阳市车站路与华强路之间，属于襄阳市未来发展的城市副中心襄州区。紧邻襄阳火车东站及交通枢纽，未来交通便捷。项目北靠高新区及产业园，南临唐白河景观带并与东津新区仅一桥之隔。规划有高层住宅、酒店公寓、soho 公寓、loft 公寓、商业街、学校、会所、活动中心、运动广场，是集休闲、娱乐、办公、居住等诸多功能于一体的城市综合体。该项目建成后将襄州区以及襄阳市的城市窗口和名片。项目主要经济技术指标一 净用地面积 454551.9二 总建筑面积 16503801 住宅建筑面积 12996472 商铺面积 749733 公寓面积 1989604 教育 336005 会所 7400其中6 活动广场及中心 4

4、200三 建筑容积率 3.0四 建筑密度 22%五 绿化率 35%六 住宅总户数 10342 户 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司各中心、区域、机构名称 4 / 3文档名称 微软雅黑 5 号 微软（二） 、项目建设条件项目取得各类施工及其他相关政府许可文件。（三） 、项目建设条件本项目建设期计划为 48 个月。目前已完成项目的报批、报建手续。施工现场基坑开挖，营销中心建成并投入使用，预计 12 个月后达到预售条件。如遇不可抗力因素影响，计划工期可能后移。（四） 、项目设计、施工、监理公司评估1、项目设计公司2、项目施工单位3、项目监理公司二、技术、建设与运营评分结果及理由说

5、明（一）技术、建设与运营评分结果表评级子维度 评价指标 指标值（一）建设期1. 项目所处建设阶段 建设前期2. 总承包合同是否日期确定、价格固定？ 是3、是否有独立工程师审查项目？ 是4. 预算和计划是否可信且不激进? 不激进5. 项目工程技术与设计能力能否满足项目建设的要求？ 是6.是否有建设担保？ 是7. 供应商和承包商是否从业经验丰富？ 是8. 总承包合同是否包含有针对工程延期等的损失补偿措施？ 是技术、建设与运营9.项目是否受益于独立工程师对整个完工过程的监督以及完工证明？ 是 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司各中心、区域、机构名称 5 / 3文档名称 微软雅黑 5

6、 号 微软（二）运营期10市场销售支持 平均水平11是否有运营与维护风险？ 否12选址和许可的流程是否平稳和透明？ 是13是否遵守环境指导原则？ 是14是否由有公信力的公司作环境影响研究？ 是（二）技术、建设与运营风险评分理由说明该公司参与施工和开发的项目众多，个人资金雄厚；投资人同时具有丰富房地产开发经验，实力雄厚，融资能力较强。项目设计方、施工方、监理方均具有良好的历史记录和履约保证，具备相应的行业资质，有较好的经营管理业绩。项目建设手续齐全、透明，土地规划及项目规划已经当地规划部门批准，符合襄阳市总体规划。该项目的技术、建设与运营风险较小。 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有

7、限公司各中心、区域、机构名称 6 / 3文档名称 微软雅黑 5 号 微软第三章 产品及市场分析一、 项目产品供求、价格现状分析（一） 房地产投资环境分析1、区域政策环境襄阳市位于湖北省西北部，鄂豫两省交界处。气候适宜；物产丰富；人文底蕴深厚；经济特色鲜明，汽车及其零部件、食品、化工、轻纺、农副产品加工等产业初具规模；交通便捷，汉丹铁路、汉十高速公路、316 国道横穿东西，寺沙省道纵贯南北，距襄阳刘集机场仅 10 公里，南下、东进、北上、西行都十分便利。2011 年全市国民生产总值 301.81亿元，社会消费品零售总额 86.8 亿元，全年财政总收入 10.5 亿元，比上年增长 43%；经济总量

8、在湖北省县域经济中排名第 12 位，综合指数排名第 16 位。全市城镇居民人均可支配收入 13600 元，扣除物价因素，比上年实际增长 16%。2012 年，襄阳市经济在湖北省县域中排名：实现规模以上工业增加值 61 亿元，排名第 14 位；财政总收入 9.22 亿元，排名第 16 位。位于湖北省县域经济的前列，发展后劲十足。2011 年底襄阳市居民储蓄存款余额为 126.59 亿元。襄阳市的经济高速发展，为城镇居民收入增长创造条件，带动居民消费水平的提高，进一步促进商业市场的繁荣。 襄阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 （以下简称纲要 ）中指出要努力把襄阳打造成宜居、宜业、宜乐、宜游

9、的中等规模现代田园风光城市；完善城市功能，加速中心城市发展，高起点做好城市建设规划，加大旧城改造力度，全面改善城市人居环境。到 2015 年，城市建成区面积达到 50 平方公里，人口规模达到 50 万人。未来 3-5 年襄阳市以跨越发展、冲刺全国百强县为主题，进入高速发展期，将给城建、商业带来良好契机。浓厚的商贸氛围，发展迅速的高新科技、新型工农业、与时俱进的消费观念，势必带来襄阳观光、度假、商务、会议、康体各行业的大力发展。近年来，襄阳市以住宅、商铺为主的房地产建设力度加大，开发结构优化，为未来房地产企业和开发项目营造了有利的经营环境。2、 襄阳市城区房地产发展现状襄阳市的房地产市场在经历了

10、初级价格竞争后，智能化、景观、户型、商业地产、专业市场、消费需求等功能竞争已初步显现，目前已进入规模、功能与品牌竞争期。 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司各中心、区域、机构名称 7 / 3文档名称 微软雅黑 5 号 微软（1） 、发展历程襄阳市从 2002 年至今，房地产发展经历了一个漫长的过程。2002 年以前，主要是以各行政，企事业单位自主开发为主，极大限制了襄阳房地产市场的发展，市场活跃度低。典型项目为乔营、三元、檀溪三个国家安居工程小区。2003 年襄阳房地产市场为向市场运作过度的萌芽阶段。行政事业单位闲置用地纳入房地产开发之后政府对开发、销售程序以及合同等方面进行

11、了规范，出现了一批房地产企业，单个项目体量多在 1-2 万平方米。2003 年以后至 2004 年，襄阳被确定为湖北省副中心城市，确立了湖北省重点发展地位，随即合并成立国家级高新技术产业开发区。商品住宅销售均价达到 1300 元/平米。开发区域主要集中在解放路，鱼梁洲开发区，汽车开发区和汉江大道沿线。典型项目为临江花园，闽发汉江国际等。2005 年住宅市场开始由小高层向高层物业（主要在樊城区）过度，而商业地产 更是集中登台。在樊城区的汉江大道，长虹路，大庆路，中原路，朝阳路，春园路等主干道沿线与襄城区的胜利街，檀溪路，长虹南路沿线。典型项目为在水一方，加州丽景等。2006 年-2007 年，商

12、业地产项目逐渐发力，供应量超过 200 万平方米，临街铺面的销售均价已达 2 万元/平方米以上；住宅市场规模持续扩大，市区房地产均价已达 2336 元/平米。典型项目为九隆广场，拉美步行街等。2008-2009 年历经金融危机后，市场进入上升期，大型开发商如民发，中房等逐渐显现出开发优势，商品房均价由 2008 年的 2700 元/平米上升至 2009 年的 3700 元/平米。典型项目为民发天地，万达广场等。2010-2012 年，随着万达广场的带动及城市旧城改造的大规模启动，襄阳市场出现越来越多的城市综合体项目，逐步迈入城市综合体时代。典型项目为民发世界城，卓尔城市客厅等。（2）宏观数据近

13、年来，襄阳市（包括区县级）房地产市场整体发展速度较快，房地产市场进入高速发展期。本市房地产开发投资绝对值持续跨越式增长，房地产市场发展的空间很大； 中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司各中心、区域、机构名称 8 / 3文档名称 微软雅黑 5 号 微软其次从 2009 年至 2012 年襄阳市场商品房量价上来看，自 2010 年以后，襄阳市商品房成交套数均超过 11000 套。2012 年达到最高的 13025 套。相比 2009 年增加了 83%。成交均价也呈逐年上升态势，由 2009 年的 3514 元/平米，增加到 2012 年的 5301 元/平米，增幅达到 51%。（3） 、供应结构襄阳城区住宅产品供应以 80-144 平米两房至四房产品为主，其中 120-144 平米舒适性三房占比近一半达到 44%，之后依次是：90-100 平米占比 16.59%；100-120 平米占比14%；80-90 平米 11.5%；其余面积段户型供应相对较少。项目由于体量