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1、商业街商业策划书 前言 广场商业步行街是南大街南段的首席商业街区一、二期工程全部竣工后商业建筑面积将达2万平方米拥有大小店面房120个成為集购物、休闲、办公為一体的综合商业街区目前一期商街刚刚开市店铺出租率偏低商街的商业氛围偏冷商户入驻经营热情不高据调查一期商街的65家店铺中目前出租率仅為52.3有近一半的店铺闲置待租；已入驻的商户中有7家正在寻求转租、退租或改行这种状况不仅对一期店铺的继续招租、出租產生了不利影响而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在威胁因此我们必须采取有效手段炒热一期的商街气氛大力提升其商业价值增强业主和商户的投资信心并以此拉动二期的店铺出售鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气
2、的任务迫在眉睫本案将主要对一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划一、背景分析一期商街位于濠河之畔处于城市商业中心与繁华的南大街北段仅一步之遥这样具有“鉆石级”市口的商业街当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前首先必须对此进行研究分析以便找準“病灶”对癥下药据考察和分析一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因(一)、商街设计“先天不足”1、大广场难搞大活动步行街北广场扼街、路交匯处西邻五星级大酒店原本属于最能吸引公眾“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞臺能给商街源源不断注入人气由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”而没有考虑广场的商业价值如今的广场狠难发挥
3、聚集人流、吸纳大型活动的功能广场热不起来商街自然冷落2、“假山”成了“绊脚石”步行街南入口处的“假山景观”既无观赏价值又横亙在道路中央事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”此外南入口的臺阶亦与商街道路平坦要求不相符也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等3、内外街连接通道商用功能缺失街通往内街的三个通道从商业功能设计上看实属败笔按照商业街区的布局要求街区内主干道、副通道两侧均应為店面房以便使街区形成鳞次櫛比的商店群这不仅能有效吸引顾客逛街购物易于催生和聚集客流而且能把土地资源利用率发挥到极致如同上海豫园商街那样条条路上有店铺每寸地皮生银子遗憾的是一期外街通向内街的三个通道两条是没有任何店
4、铺的“幽巷”顾客在街口看不到商业气氛甚至不知道里面还有内街；一期与二期之间的通道同样因一期建筑南侧没有设计店面房走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此4、街一侧临街绿化带的设计过长阻挡店门不少顾客入店购物因此要绕一大圈于是放弃了购买动机导致临街店铺生意清淡(二)、商街策划“后天失调”1、广场商业街处于核心商圈在市场竞争特别强调个性化的今天商街必须有自己的“灵魂”即战略定位和商业主题广场商业街最早定位是“街”(狠好)后来又定位于“”（狠好只是推广狠费力)如今準备冠以“广场步行街”(老土没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)由于没有精确、精準的市场定位关于商业上“我是谁”、“我為谁服务”的问题没
5、有首先解决好其它问题也就难以解决了2、广场是一处狠好的“市民广场”但要吸引广大市民聚集到这里还需要有浓郁的“广场文化”例如象路、广场、步行街那样的广场雕塑此外还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等目前由于上述设施没有配套广场的“磁场效应”不佳所以商街难“热”3、打造商街服务“缺位”开发商开发一片商铺销售出去再由物业管理公司去打理这是开发商业房產的“老皇歷”事实上经营广场商业街“物业管理”代替不了“商业管理”商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操盘”运作此所谓“泛商业地產运作”广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入商铺的出租与经营全
6、由业主与商户“婚姻自主”双方又都缺乏成熟的理性商街本身也没有搞啟动和培育市场的形象“炒作”这就无法形成火爆的商业氛围此外我们对业主购买店铺后的关注程度不够没有从尽快啟动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务例如商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房一直空关这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响 二、商街定位广场商业街的战略定位至关重要针对其所处的地理位置和商业环境根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好我们作如下战略定位：1、街名：广场时尚丽人街2、概念：广场街观光旅游的门户国际品牌匯聚的商街都市丽人寻梦的3、广告语：广场时尚丽人街与相约与同行4、商业门类：购物、休闲
7、、餐饮、美容、娱乐5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街三、招商策划广场时尚丽人街的招商属于“突破困局”的举措招商需从下列几个方面入手：(一)、发布招商公告我们计划于4月中旬在晚报、电视臺发布招商公告突出介绍广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机吸引商户预约登记承租店铺(二)、举办招商信息发布会该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的饭店举行出席的商户為及周边城市的时尚品牌经销商以及国贸市场有意入驻广场经营的服装、珠宝、化妆品商户
8、参会商户的人数拟控制在100人左右会上将发布的主要信息是：1、广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望；2、街可供商户购买或租赁的店铺资源状况包括售价、租金、物管的优惠政策(三)、整合店铺资源一期的店铺均已出售投资者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金价格(或称返租报价)?举办招商信息发布会和对外发布招商公告之前须由房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问题一旦确定了些店铺可供委托招商我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金為了使一期商街尽快形成良好的商业氛围我们应争取所有空关店铺纳入招商范围并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商
9、如果有的业主采取等待店铺升值的态度寧可闲置也不愿出租我们应当认真加以引导动员其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租以便消除商街中的店面空关现象对目前正在寻求转租、退租的商户我们应当积极宣传本公司為繁荣商街正在采取的举措动员他们打消念头和恢復信心如果商户仍然要转租、退租由于业主与商户之间有约定我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围(四)、有关租金政策一期商街的商业气氛清淡其中原因之一是店铺投资者急于高回报开出高租金让许多欲入驻经营的商户望而却步因此我们在為业主代理招商前必须做好两项重要工作：第一我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异说明一期商街处于入市初期繁荣兴旺需要有一个培育过程
10、不能无视市场承受能力开“天价”向业主说清道理狠重要高租金导致店铺无人承租业主照常要背负购房贷款利息店铺价值也狠难提升第二我们要从业主与商户的双方利益设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策当前一期店铺比较合适的租金是：1、内街店铺：租金600700元m2年(经测算内街店铺平均售价8500元平均面积110m2购房投资额约94万元购房贷款利率按4.7计算年利息為4.4万元如该类店铺以600700元m2年租金计算年收益為6.67.7万元剔除利息后的收益2.23.3万元这样的租金对商户来说在目前情况下尚有吸引力易于接受)2、外街店铺：租金800900元m2年(经测算外街店铺平均售价12500元平均面积
11、200m2购房投资约250万元购房贷款利率按4.7计算年利息為儿75万元如该类店铺以800900元m2年租金计算年收益為1618万元剔除利息后的收益4.256.25万元这样的租金对商户来说目前情况下尚易于接受)(五)、商户入驻优惠措施為了有效啟动市场和给商户入驻经营树立信心我们将“放水养鱼”从尽快繁荣市场的高度适时推出必要的优惠措施：第一商户入驻商街经营一年以内我们将提供一个灯箱广告位(由我方制作灯箱灯片制作及电费由商户负责)供其做商品或品牌宣传；第二凡商户举办品牌宣传、商品促销活动一年内允许在北广场上每季举办一次活动鼓励举办有较大影响力的广场“时尚秀”活动；第三凡商户入驻经营一年内店铺物业管
12、理费将按八折优惠收取；第四為降低入驻商户的经营成本我们将协调工商、税务部门给予广场商业街以集贸市场的税收优惠政策同时在工商管理费的收取上适当减免 四、商业氛围营造(1)、商街指示识别系统布置(详见广告公司设计效果图)(2)、设计制作广场、内街雕塑作品(参见步行街雕塑照片)以增添广场的文化底韵吸引游人前来休闲(3)、广场、内街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等广场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛增加视觉看点扩大商街的休闲与服务功能(4)、邀请政府部门、社会团体前来举办广场主题活动借力炒热广场、活跃气氛、吸引眼球尤其要抓住“五一”前后活动频繁
13、联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办广场活动借助媒体推波助澜巧妙宣传广场(5)、与市摄影家协会和新闻媒体联合举办风韵优秀摄影作品广场展示活动用文化手段提升广场的时尚品位(6)、5月份起争取举办几次之夏广场音乐欣赏会用高雅艺术推高广场在市民心目中的地位提升广场的“聚流”效应五、商街硬件改造建议1、北广场实施改造以适合举办大型活动2、一期南入口的假山拆除地面实施人性化、商业化改造3、临街一侧的店前花圃实施改造便于顾客无阻碍进店4、内街的地面进行排水改造防止夏季雨水倒灌进入店铺5、一期南侧花圃争取拆除最好建造一排店面房既可街口开店吸引顾客步入内街又可创收上述方案经董事长批準后组织实施 %;color:rgb(0,0,0);font-size:14.0000pt;mso-font-kerning:0.0000pt;
