前期介入工作手册v10

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1、前期介入工作手册 内部受控文件，未经许可不得复印、外泄广州锦日物业服务有限公司前期介入工作手册（V1.0版）修 订 日 期 ：2011年11月4日编 制： 审 核： 批 准： 目 录1. 物业前期介入工作说明 1.1 物业前期介入的定义1.2 物业前期介入与前期管理的阶段划分1.3 物业前期介入的目的1.4 物业前期介入的作用1.5 项目开发节点与物业前期介入相关工作说明2. 可行性研究阶段2.1 物业管理总案的编写2.1.1 物业管理总案的编写流程2.1.2 物业管理总案的基本内容3. 规划设计阶段3.1 规划设计的专项介入3.1.1小区公共区域3.1.2 小区人车交通流线组织3.1.3 景

2、观园林3.1.4 物业管理用房、后勤基地3.1.5 各系统设备功能房3.1.6 机电系统3.1.7 住宅标准装修3.1.8 建筑3.1.9 商业街（商铺）3.1.10 会所3.1.11 小区VI标识4. 建设阶段4.1 前期物业招投标及备案4.1.1 前期物业管理招投标及备案流程4.1.2 前期物业管理招投标及备案时间计划4.1.3 前期物业管理费备案4.1.4 前期物业管理招标备案4.1.5 前期物业管理招标公告4.1.6 开标评标会议4.1.7 中标备案5. 物业接管验收阶段5.1 物业的接管验收5.1.1 物业接管验收工作说明5.1.2 物业接管验收流程5.1.3 公共区域接管的验收5.

3、1.4 业主单元内工程的接管验收5.1.5 物业接管移交资料清单5.1.6 接管所发现问题的处理1. 物业前期介入工作说明1.1 物业前期介入的定义物业前期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动（指从物业管理的角度对开发建设项目提出的合理化意见和建议）。1.2 物业前期介入与前期管理的阶段划分可行性研究阶段（立项阶段）规划设计阶段建设阶段销售阶段竣工验收阶段物业接管验收阶段物业入住阶段业主大会选聘物业管理企业前期介入前期管理1.3 物业前期介入的目的物业管理企业通过前期介入活动，将长期积累的物业管理知识和经验应用于规划设计，并且在建设施工销售阶段同步

4、跟进配合，协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，从源头上堵住漏洞，减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行，而且把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，使物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障。1.4 物业前期介入的作用a、优化、完善物业的设计；b、有助于提高工程质量，提升物业品质；c、有助于提高建设单位的开发效率； d、有利于物业管理企业了解物业情况及为前期物业管理作充分准备；1.5 项目开发节点与物业前期介入相关工作说明序号节点名称工作定位工作内容输出成果1启动/2产品发展大纲/3单体方案确定建议根据规划及建筑单体设计方案 包括总平

5、面、立面、剖面图及户型配比，从物业服务的角度提出相关建议。单体方案建议（详见模板1-1）4产品配置参与根据产品配置方案包括主要材料户型装修效果图关键园林标准交付标准销售体验路线公共设备系统及主要选型服务用房等内容，反馈物业管理方面的建议。产品配置建议（详见模板1-1）5交付板房实样建议依据设计效果，装修标准、机电配置，提出合理建议样板房实样建议（详见模板1-1）6营销策划总案/7物业管理总案主导在明确项目规划方案和设计概念后，站在物业管理的角度建议项目的交通组织、保安配置、物业设施配置要求，未来的收费标准及服务定位，对项目的要求及如何支持项目的定位等达成共识。物业管理总案8规划许可证/9施工许

6、可证/10施工图会审参与根据公司定位和技术规范，从物业管理角度提出施工图会审建议。施工图会审建议（详见模板1-1）11销售文件审定参与完成前期物业服务协议、临时管理规约编写，准备招投标文件及物业委托服务协议。前期物业服务协议临时管理规约（详见章节4.1）12销售体验工程参与根据前期销售服务的要求,对销售通道、售楼部、示范单位、园林等工程提出相关建议。前期销售体验工程建议13预售许可证参与1）完成招投标相关文件及参与招标；2）与项目签定物业委托服务协议；3）完成物业管理备案；1.招投标文件；2.物业委托服务协议3.物业管理备案回执（详见章节4.1）14联合检查日（内部开放日）参与站在客户和物业管

7、理的角度检查项目工程情况，及时发现问题，提出建议。交楼前联合检查报告（详见模板1-2）15园林单位进场/16销售完成40% 参与根据营销中心要求，保障销售通道、售楼部、示范单位、园林的现场环境卫生和安全；及其它相关服务。前期销售服务17销售完成70%18销售完成90%19竣工备案表/20竣工证书参与根据项目内部设计、全部工程建设情况、设备安装调试情况进行接管验收，对不合格项提出整改建议。工程接管验收相关资料（详见章节6.1）21正式交楼主导根据合同约定向小业主交楼。在小业主收楼和入住期间物业保障服务到位22交楼率达到97%主导正式交楼成功并完成遗留工程户数达到97%。一次性交楼成功率达97%2

8、3项目总结会参与根据前期在项目开发提出建议、提供销售服务、物业管理总案和收楼工作做出总结。前期物业服务工作总结报告24大确权/25首批房产证/模板1-1（单体方案建议、产品配置建议、样板房实样建议、施工图会审建议）文件编号：G80/W/2011/0001收文部门：XXX项目部发文部门：物业服务中心致：XXX关于XXX项目初步设计建议的事宜关于XXX项目初步设计的相关图纸文件，经与项目部商议，现就部分的设计方案给出相关的建议，具体的建议如下：一、设计说明及建筑篇：1、为了保障设备设施的正常运行，延长设备设施的使用寿命，达到物业评优标准，所有物业公司专管的设备房地面装修建议铺设防滑地砖或油地板漆，

9、生活水泵房、泳池设备房墙身贴瓷片，地下车库地面装修用硬化耐磨地面（加金刚砂）； 2、楼梯间墙身装修建议用瓷砖做踢脚线（建筑装修表）；3、消防水池建议要分格，便于维护管理及保证清洗水池期间的供水（建筑篇5.5）；二、室内篇：1、对于部分无生活阳台的单元，需要关注洗衣机摆设的位置。2、住户大堂、标准层电梯厅的天花顶及侧面建议少用玻璃材料装饰；3、住户大厅内不建议安装报警烟雾探测器。抄送：XXX经办人：XXX签发人：XXX日期：201X-XX-XX以上事宜请贵部于 日内给予答复以上事宜请贵部于 日内完成并答复回 执就贵部所提事宜，现答复如下：抄送：拟稿人：负责人：日期：模板1-2（交楼前联合检查报告

10、）2. 可行性研究阶段2.1 物业总案的编写2.1.1物业管理总案的编写流程 2.2.1 物业管理总案的基本内容2.2.1.1 项目简介a、地理位置：概述项目周边情况，从大范围的地理位置到小区四置图的介绍，及小区外围三公里内的配套情况；b、项目设计总体指标：总用地面积、总建筑面积、住宅建筑面积、楼宇层数、设计总户数、地下室面积、设计总车位（地上、地下）、容积率、绿化率、户型面积概述、公建配套面积等等；c、项目定位与分析：分为市场定位、档次定位（根据营销总案的介绍及其他销售文件）；d、目标客户群：销售对象、客户关注点（根据营销总案的介绍及其他销售文件）。2.2.1.2 物业管理服务定位a、服务定

11、位：根据项目定位和目标客户群对物业管理服务进行定位；b、特色服务：指一般常规服务以外有亮点的小区服务，如智能安保、智能道闸、家政服务等。2.2.1.3 管理模式a、区域式管理/组团式管理模式：如有在建与未建、已交与未交的关系，需说明之间的管理思路；b、小区人流/车流及车场管理规划；c、商铺/商业街管理模式；d、物业服务部位置设置及其他功能配置：如垃圾中转站、小区公共厕所等。2.2.1.4 组织架构与职责a、组织架构：如属于大区服务部管理的，需要注明与大区之间的关系及人员配置；b、岗位分布：保安、管业和清洁岗位分布图及管家、工程岗位工作量介绍；c、特色服务人员岗位分布。2.2.1.5 管理规划a

12、、人员的筹备与项目发展的配合：前期筹备阶段物业管理备案阶段销售配合阶段物业接管阶段业主收楼阶段常规化管理阶段（需列明每个的阶段的时间节点）；b、前期管理配套的需求：物业管理用房的使用标准及功能要求、工程备件备料、后勤基地的要求等。2.2.1.6 管理成本预算和服务费建议a、物业管理成本测算： 人员费用：工资，附加14%员工节假日加班费及带薪年假工资，附加11%作为员工奖励及年终奖金，附加42.62%或42.67%作为员工保险及福利，员工制服，员工餐费； 行政办公费：办公室水电费，通讯费用，文具用品，差旅交通费，员工洗衣费，业务招待费及会务费，杂项(包括公共关系等其它费用)； 绿化费：植物/绿化

13、外判养护费； 保洁/消杀费：外判保洁费用； 公用水电费：公共区域路灯及泛光照明，公用区域公共水费； 共用设备、设施日常运作、维护(小修)及保养费：电梯系统，消防系统，监控系统，对讲系统，供电系统，供水系统，空调系统，公共维修材料； 保险(包括公用地方)：财产一切险，公众责任险，雇员忠诚险，现金险，机器损坏险； 综合费用：保安费用，财务费用，社区活动费，资产折旧等； 管理酬金 法定税费b、管理费建议：根据项目定位、物业服务定位及同区域同档次楼盘收取管理费比较，物业管理收入和费用支出相对平衡、略有盈余的原则，给出合理的管理费收费建议；c、根据管理费成本和收费建议测算收支损益情况。2.2.1.7 项目建议及需求a、需项目、营销支持事项：从项目的定位、物业管理的角度，向项目提出有针对性的需求（如维修基金的收取、销售约定、支持特色服务的工程要求及其他管理上的特别建议等）。3. 规划设计阶段3.1 规划设计的专项介入参与有关规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和物业的保值、增值等角度，对设计方案提出专业化意见或建议。