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1、45个商业项目案例市场调查研究汇总目录1天河城广场2华润万象城3香港太古广场4正佳广场5中华广场6深圳COCO PARK7深圳海岸城 8金光华广场9上海正大广场10香港又一城11天津大悦城12盘古大观13北京银泰中心14上海青浦奥特莱斯15SOLANA蓝色港湾国际商区16北京新光天地17北京华茂中心18北京三里屯SOHO19苏州绿宝广场20台北环球购物中心21大成时代中心22北京财富中心23北京金源Mall24帝景摩尔25佛山东方广场26杭州太平洋商业中心27呼和浩特首府广场28北京五栋大楼29杭州万象城30宁波万达广场31平安国际金融中心32京华城33青岛宝龙城市广场34壬丰大厦35上海万达
2、广场36成都百联天府购物中心37佛山保利水城38深圳中信城市广场39宝龙城市广场40长沙百联东方41北京万达广场42北京SOGO庄胜广场43长隆凯旋城44东方广场45深圳益田广场1天河城广场只租不售的商业神话项目概况项目地址：广州市天河路(连通一号线体育西路站) 开 发 商：广东天贸（集团）股份有限公司 已更名为天河城集团 项目规模：建筑面积16万平方米，负一至七层为商场 租 价：(首层) 900-1800元/平方米/月 宣传定位：我的广州生活 管 理 费：60元/平方米 物管公司：广州天河城物业管理有限公司 经营品种：名店城、百货、服饰、家居家电、美食、超市、儿童天地等 开发背景环境简述当时
3、国内尚无购物中心这一新型商业业态，天河城为国内第一个多功能的购物中心 90年代初期，广州市重点发展天河区，确立了天河体育中心一带为广州市CBD 广州市大力发展轨道交通，地铁1号线将通过天河城 随着广州市经济的飞速发展，消费者对购物、餐饮、娱乐的需求增加，进一步催生了天河城 开发时机把握主要竞争对手：中华广场 成功要素： 选址准确，地处广州CBD中心 交通方便，地铁上盖且有50多条公交线路 只租不售，保持了经营定位的统一性 功能齐全，购物、餐饮、娱乐功能齐全，能有效留住客流 营运状况开业时间：1996年2月9日 经营定位： 集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心 形象广告语： “
4、把北京路搬进了天河城广场”， “购物消闲新感受，尽在天河城广场”主力店、半主力店：吉之岛天贸百货、天河城百货、飞扬电影城、天梦宫游戏机中心 目标顾客群：以广州市民为主，来穗旅游人士为辅 商圈范围：核心商圈天河区 次级商圈广州市 辐射商圈珠三角 每日客流量:平日30万、节假日80万售 价：不售 管理费：60元/平方米 营业时间：am10：00pm10：00 最新租售率：100 物业开发融资方式：自有贷款 物业经营机构：天贸（集团）股份有限公司 物业管理公司：天贸物业管理公司天河城经验总结：天河城以“TEE MALL”为经营定位，以经营中高档产品为主，是至今为止广州经营最成功的大型综合商场，分析其
5、经营成功的原因，主要有以下几点： 第一：在开业初期，天河城经营策略为以吉之岛、天贸南天等大商家带动其他商铺的兴旺； 第二：天河城为广州首家“只租不卖”的综合商场，没有分散卖，从而能让整个商场能执行统一经营、统一管理； 第三：根据市场变化，不断创新，错位经营。随着天河商圈竞争的加剧，天河城在经营管理上依据市场变化，在提升商场装修档次的基础上调整经营品牌，引进一线品牌商家，走高档路线，与周边其他商场错位经营，从而保证商场的持续旺场。天河城广场各楼层经营特色：首层平面图：二层平面图：三层平面图：四层平面图：五层平面图：六层平面图：七层平面图：负一层平面图：负二层（停车场）负三层（停车场）：2华润万象
6、城华润万象城：深圳都市文化品位且富有个性的 主题购物中心建筑面积：18.8万平米 商业定位：完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐 开发理念：全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合 商业形态：4家主力店+店中店 业态组合商业规划设计 将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，完全站在购物的角度进行规划和设计，给予其设计规划的较大自由空间。整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面分布在动线两边，避免了商场死角的出现； 平面动线设计流畅，在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流；立体动线设计减少了楼层之间的租金差距； 内外部交通合理，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进入店
7、面的货物区，真正做到人车分流、人货分流； 出租空间呈现“两高”特色：层高高（5.6米至6.8米不等）、实用率高（达60），方正实用； 88部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便； 店铺的可视性与通达性强； 公共区域的空间舒适、色彩和谐；巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光 ； 体现自然化、人性化，无障碍设计给残疾人购物提供了方便；女性洗手间配置高出国家标准的两倍。负一层主力店：华润万家超市CITYVALUE超级广场主力店采取错位经营方式，走时尚路线，推特色商品， 建设一个以进口商品为特色的新概念超市，避免商品组 合与竞争对手同质化；1-3层主力店：Rel时尚生活百货（2万平米）首次
8、进入中国内地的百货公司，深圳百货真正市场细分，开创了个性化女性消费环境。它的购物环境、商品组合和服务极具个性化；4层主力店：嘉禾电影城 、真冰滑冰场3香港太古广场太古广场座落于港岛中区心藏地带的金钟，面积超逾五百万平方尺，是全球最大的市区商业及零售商场之一。商场采用全天候式设计，场内空间宽敞，环境舒适，购物消闲选择包罗万有，是购物、消闲、饮食及娱乐的理想去处。 商场共分成四层，云集各国著名品牌及时装精品店，由时尚服装、珠宝首饰、古董摆设、影音器材、名牌手表，以至各国美食佳肴，均式式俱备。场内的大型百货公司连卡佛更有各大名牌时装设计和品牌精品供顾客选购，包括男女时装、鞋及配饰、童装、水晶、家居摆
9、设及珠宝首饰等；而香港西武提供的青年潮流服饰正好迎合新一代年青男女顾客。 太古广场不仅是一个购物饮食商场，更是一个娱乐及消闲理想之选，除有音响设备先进的电影院欣赏中外猛片外，广场更会定期举行各式表演节目及推广活动，如时装表演、专题展览、节日布置及音乐演奏等。太古广场可说是一个充满时代气息及多元化的大型购物广场。 地址：香港金钟道88号太古广场 作为香港购物中心物业发展及管理界的翘楚，太古广场某种意义上已成为内地购物中心同行必定朝拜进修的“圣地”和学堂。 历尽10多年香港经济气候的骤晴骤雨，太古广场以其别具匠心的设计布局、稳健有序的租赁经营、细水长流的租金回报，旧树开新枝，育出了太古城，结下了又
10、一城。而在广州，以天河城为样板，一场波及珠三角的造运动正在兴起蔓延规模一个比一个大，出手一个比一个阔绰。粤港两地购物中心营销的根本差距在哪里？为什么路径相同的运作过程中会结出不一样的果实？在香港，太古地产高级发展经理郝继霖与记者一席谈，悄然揭开了太古广场营销密旨。 豁然开朗的“到达” 地少人多、城市空心化特征不明显、黄金商圈分布集中，导致穗港两地购物中心烙印着有别于欧美发达国家的特征选点闹市而非城郊；多是利用商业裙楼，功能侧重商务、商业而非纯粹凸显休闲、娱乐、购物概念（如太古广场就是由4个塔楼和1个裙楼构成）；大多为楼层颇多的商场，少见以平面展开、两层为限的建筑。而即便如此，太古地产高级发展经
11、理郝继霖仍然强调购物中心要给人一种“豁然开朗”般“到达”的感觉。 太古广场虽然1990年建成，但其连接全部地铁站，包括香港和九龙地铁线的重要接驳点。此外，为配合政府的城市道路规划，发展商甚至不惜自掏腰包，耗费巨资力求进一步完善购物中心周边的交通条件。譬如太古广场不仅与地铁口相连，而且物业四周串联着放射状的过街人行天桥，将不同功能、用途的物业贯穿起来，形成人流、物流、钱流的共享互通，共同把所处的商圈做大做旺。此外，太古自行搭建一条直通商场高层的“私家路”好让城中名流进出购物方便等等，都体现了发展商不遗余力畅顺购物中心交通大动脉的良苦用心。 另外，在空间上，购物中心要着重人的感觉，讲究自然光，营造
12、一个到达的感觉。太古广场在寸土寸金的香港，却不吝楼面适当“浪费”，一直保留有三米宽的走廊，没有次走廊，基本难觅二、三线铺位的“经营死角”。这就是刻意营造的“豁然开朗”的到达。示意图太古广场位置 太古广场位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点。太古广场座落于香港核心地带，香港的重要地点-例如香港公园、办公大楼、高等法院、英国领事馆及英国文化协会等-都近在咫尺。 太古广场交通 地铁 前往太古广场，可选择乘搭地铁到金钟站。金钟地铁站是香港及九龙列车的转驳站，除贯通全港地铁沿线各站外，更可接驳九广铁路及机场快线网络，快捷方便。 巴士或电车 太古广场位处香港主要交通枢纽，途经的巴士线
13、超过80条，包括CityFlyer机场快线及机场穿梭巴士服务；而连接金锺廊及太古广场的有盖行人天桥下，亦设有来往东西线的电车站。此外，由附近的香港公园步行往山顶缆车站只需约五分钟。 楼层 分布图 楼层 分布图 详细：4正佳广场亚洲体验之都 正佳广场和天河城在上世纪90年代初都是作为国务院批准的、在广州设立的两个中外合资商业零售试点单位。天河城至2005年已是开业的第九个年头；而正佳广场因为资金原因，一度作为烂尾楼，搁置在天河最繁华的地段。 如今，正佳广场几经坎坷，终于以“亚洲首个体验游乐园” 的巨无霸姿态与世人见面。虽然正佳广场已是十多年前的规划设计，但今天仍能超越群雄，取得亚洲购物中心霸主地
14、位。一度作为烂尾楼的正佳广场凭什么称霸？ 本文就对正佳广场的开发背景、定位、规划设计、招 商推广及后期的经营管理进行了深度的解剖，以体现其 在设计、策划、经营等方面的成功独到之处。 正佳广场概述 正佳广场位于天河路与体育东路交汇处,连通6万平方米的 市民广场。在城市中轴黄金核心,是华南最大交汇点,13米 过道直驳地铁一号线与三号线换乘站,与广佛地铁、珠三角 城市轻轨网络连为一体。地上七层，地下两层半东塔楼:48 层五星级酒店式公寓西塔楼: 3 0 层超甲级写字楼。约 100000个国内外品牌同场经营。 正佳广场以体验式购物为主题，采用剧场式的商业空间布 局，设计日顾客流量80万人次，是集购物、休闲、娱乐、 餐饮、康体、商务于一身的超大型购物中心。 经济技术指标 占 地 面 积 ：5.7 万平方米 总建筑面积：42 万平方米 总 投 资 额 ：约 40 亿元人民币 功 能 定 位 ：大型都市 MALL 停 车 位： 1500 个 投 资 商：大鹏集团 发 展 商：广州正佳企业有限公司 物 业 管 理：广州市正佳物业管理有限公司 建筑设计单位：美国捷得建筑事务所 广州市设计院 项 目 地 址：广州市天河区天河路228 号 珠三角经济一体
