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1、,物业管理实务,2013全国物业管理师资格考试考前总复习,主讲:雷华 副教授、在读博士,2,物业管理实务考试的基本情况,总分:100分 单选:10题,10分 多选:5题,10分 案例:三个案例 80分,3,本门课程的基本特点,1.关键是考察“应用能力” 2.同实践中的具体做法偏差较大 3.经常超纲。尤其注意:很多知识点不是来自物业管理实务教材,而是来自物业管理基本制度与政策,4,基本的教学方法,1. 深入讲述物业管理的“大思路”物业管理的基本精神,基本原则 2. 指出物业管理的“小细节”关键点,关键环节 3. 从物业管理基本制度与政策中借力,5,基本的学习方法,1. 吃透物业管理的基本精神,基
2、本原理 2. 牢记物业管理的关键细节 3. 好好学习物业管理的相关制度 4. 掌握答题的基本技巧,框架结构,早期介入 前期物业管理 新建物业承接查验 入住与装修管理,旧物业更迭承接查验,招投标,前期物业服务合同,物业服务合同,房屋及设施管理 物业环境管理 公共秩序管理 物业管理风险防范与紧急事件 财务管理 客户管理 档案管理 人力资源管理,物业管理应用文书,物业管理企业,7,本门课程的章节分布(12345),“1”一个主体(第一章) 物业管理的主体:物业管理企业 “2”两种手段(第二章第三章) 物业管理业务的获取和确定:招投标、合同 “3”三个(阶段)环节 (第四章第六章) 三个关键阶段:早期
3、介入,前期物业管理,常规物业管理 三个重要环节:承接查验、入住管理与装修管理 “4”四项基本任务(第七章第十章) “三保+一防”,“5”五方面自我管理(第七章第十章),2019/10/18,9,2011-2012考题分析,10,本门课程的重点,重点: 第二、三、四、五、六、七、九、十、十一、十四是重要章节 其他章节相对次要。,2019/10/18,11,一、物业管理实务总目录(共15章),第一部分:物业管理过程(5章) 1.物业管理招投标(案例题) 2.物业管理合同 3.早期介入与前期物业管理(案例题) 4.物业承接查验(案例题) 5.入住与装修管理(案例题) 第二部分:物业管理内容(4章)
4、1. 房屋及设施设备管理(案例题) 2. 物业环境管理(案例题) 3. 公共秩序管理服务(案例题) 4. 物业管理风险防范与紧急事件(案例题),第三部分:物业管理自我管理(6章) 1. 物业管理企业(案例题) 2. 人力资源管理 3. 客户管理(案例题) 4. 财务管理(案例题) 5. 物业管理档案管理 6. 物业管理应用文书(案例题),2019/10/18,12,二、学习物业管理实务相关要求,1、尊重教材; 2、尊重考试大纲(考试目的、考试基本要求、要点说明) (1)掌握(Z):是必备的内容; (2)熟悉(S):比较重要的内容; (3)了解(L):相关的一般性内容。 (4)要点说明(Y) (
5、5)思考题(T) 内容的重要性排列顺序为: (ZYT)(ZY)(ZT)(Z) (SYT)(SY)(ST)(S) (LYT)(LY)(LT)(L) 3、尊重法律法规 4、掌握学习方法 5、掌握考试技巧,2019/10/18,13,三、物业管理实务考试题型,三种题型:单选题、多选题、案例分析题 1. 选择题源于基本知识、原理、点多面广,多选题少答可得分,答错不得分; 2. 案例分析将综合考察基本知识、原理和能力,内容将跨章节 3. 结合相关法规学习,主要有:物业管理条例、住宅室内装饰装修管理办法、前期物业管理招投标管理办法、物业管理企业资质管理办法等等。 4. 涉及到的相关数字要敏感,尽可能记住;
6、,2019/10/18,14,四、物业管理实务考试题样,(一)单项选择题:(每题1分,每题的被选项中,只有1个最符合题意) 1、物业管理企业资质管理等级分为( ) A、国家级、省级、地市级 B、甲级、乙级、丙级 C、一级、二级、三级 D、高级、中级、初级 答案:C,2019/10/18,15,(二)多项选择题:(每题2分,有2个或2个以上选项符合题意。错选,本题不得分;少选,所选每个选项0.5分) 2、新设立的物业管理企业在资质申报时,除应提供营业执照,企业章程,验资证明之外,还要持( )向当地房地产主管部门申报。 A、企业法定代表人身份证明 B、企业总经理身份证明 C、物业管理专业人员职业资
7、格证书和劳动合同 D、管理和技术人员职称证书和劳动合同 E、物业服务合同 答案:(ACD),2019/10/18,16,(三)案例分析题1(请按背景材料,按要求作答) 1、某建设单位在销售房屋期间,物业管理公司应建设单位要求,派出三名电梯工白天帮助操作电梯,方便购房人上下,在此期间,发生了电梯滑梯困人事件。 问题1:当电梯困人时,电梯工应该采取何种紧急处理措施? 答案要点: (1)通过电梯对讲或其他方式安抚被困乘客,稳定乘客情绪;同时,告知乘客不要自行采取措施,以免发生意外; (2)立即联系另外两名电梯工盘车放人(即解救被困乘客)。,2019/10/18,17,问题2:电梯故障的后续处理应做好
8、哪些工作? 答题要点: (1)在解救乘客后,乘客如有不适,应立即联系建设、单位送乘客入院检查,相关费用由建设单位承担。 (2)将电梯困人情况书面报告建设单位。 (3)建议建设单位对出现故障的电梯立即进行必要的检查检修处理。 (4)故障电梯在检查、检修前应暂停使用,做好电梯安全防护;同时,在现场设立标牌、标识以警示乘客避免以外。,2019/10/18,18,(三)案例分析题2 1、某住宅小区一期为新建物业,拟于2007年3月1日业主入住,3月6日,10号楼宇8楼8006室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表,申报将阳台拆改为厨房,而将原厨房改造成卧室。 问题一:业主入住前,物业服务企业需要为业
9、主入住准备的资料有( )。 A、住宅质量保证书和住宅使用说明书 B、入住通知书和业主(住户)手册 C、物业验收须知和业主入住房屋验收表 D、住房租赁合同样本 答案:(ABC ),2019/10/18,19, 问题二:业主申报的装饰装修方案,物业管理单位应该( B ) A、立即予以登记 B、不予登记 C、研究后决定是否登记 D、缴纳保证金后予以登记 问题三:在业主对房屋进行装饰装修过程中,物业管理单位负责的事 项有( AD )。 A、现场检查、验收 B、组织施工 C、装饰装修设计 D、物业装饰装修登记 问题四:一般来说,物业管理单位向装修人按照约定收取的费用包括 ( BC )。 A、装饰装修工程
10、费 B、装饰装修管理服务费 C、垃圾清运费 D、工程保险费,2019/10/18,20,五、物业管理实务学习技巧,一:认 二:记 三:分析 四:理论联系实际,2019/10/18,21,六、物业管理实务复习考试之五忌,一忌:只听课不看书; 二忌:只看书不做题; 三忌:只培训不自习; 四忌:靠地方经验而偏离教材; 五忌:把宝押在总复习串讲上。,2019/10/18,22,第一章 物业管理企业,一、概述(概念、特征、分类、常见模式) 二、物业管理企业的设立(工商注册、资质审批及管理) 三、物业管理企业的组织形式与机构设置(四种组织形式、机构设置影响因素、要求、机构设置) 相关法规及关注点:物业管理
11、企业工商注册与资质管理办法、四种组织形式,2019/10/18,23,第一节:概述,一、物业企业概念和特征(P1-ZYT)(独立法人、服务性企业、具有公共管理性质) 二、物业企业分类(P1-LYT)(按投资主体分:全民、集体、民营、外资、其他五种;按出资分:有限责任、股份有限、股份合作三种) 三、物业企业常见模式(P2-Y)(地产附属子公司部门、物业企业、物业集团),2019/10/18,24,第二节:物业管理企业设立,一、物业企业工商注册登记(P3-ZYT)(6个步骤,名称预审、地址、注册资金、股东人数及法人代表、人员、章程。取得执照企业成立) 二、物业企业资质审批及管理(P4-SYT)(资
12、质三个等级:见附表;申报资料5项:执照、章程、验资证明、法人身份证、管理专业人员劳动合同及职称证书;资质管理实行年度监督检查方式),2019/10/18,25,计算办法: 多层面积 高层面积 别墅面积 其他面积 + + + 200(100) 100(50) 15 (8) 50(20) 100,27,真题2010.21,某物业项目建筑面积29万平方米,可收物业服务费用面积26万平米,计划成本542万元,现在进行招投标,有一物业公司管理项目多层住宅20万平米,高层住宅20万平米,别墅4万平米。则该公司目前所管项目的类型和面积,符合哪一级物业服务企业的资质等级要求?,计算案例: 1.甲物业企业管理面
13、积: 高层住宅80万、别墅7.5万平方米 计算:80/100+7.5/15=130% 2.乙物业企业管理面积: 高层住宅150万 问?按规模满足几级条件?,典型练习题1:,29,典型练习题2:,某物业管理企业现为二级资质的企业,拟申报一级资质物业管理企业。其所具备的条件如下: 注册资金650万元; 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员32人。其中,具有中级以上职称的人员25人,工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。 物业管理专业人员应按照国家有关规定已取得职业资格证书。 管理多种类型以上物业,管理面积分别为:多层住宅100万m2;高层住宅10万m2;
14、独立式住宅(别墅)1万m2;办公楼、工业厂房及其他物业5万m2 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有优良的经营管理业绩。 请分析该企业现在是否符合一级资质企业的条件?,2019/10/18,30,第三节:物业企业组织形式及机构设置,一、物业企业组织形式(P6-Y)(4种:直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制)详见附表 二、企业机构设置影响因素(P9-LYT)(4点:战略因素、外部环境、技术因素、组织规模和所处阶段。) 三、组织机构设置要求(P10-LYT)(4点:按规模任务、统一领导分层管理、分工协作、精干高效灵活) 四、物业企业机构设置(P10-ZY
15、)(企业总部和项目管理两级包括:总经理室(三总师)、人力、行政、财务、品质、市场、经营、工程、安全、环境十个部门),2019/10/18,31,举一反三,A物业服务企业根据自身的实际情况,选择了如下图所示的组织形式:,问题: 本案例中,A物业服务企业的组织形式是什么类型? 此类物业管理组织形式的特点是什么? 除本案例外,物业服务企业的组织形式还有那些类型?,举一反三,某物业服务企业规模较大、管理的物业较多,为不影响企业的正常经营管理能力,该物业服务企业设置了企业总部和各项目管理机构,并在企业总部设置了若干职能部门,明确划分各部门的主要职责。 问题: 该物业服务企业可设置的职能机构有哪些? 物业服务企业机构设置的影响因素有哪些? 物业服务企业组织机构设置的要求是什么?,2019/10/18,34,三、案例分析例题 刘某拟设立一家物业管理有限公司。 1、物业管理公司的特征归纳起来,包括哪些? 2、设立物业管理有限公司最低的注册资本为多少? 3、该新设立的物业服务企业,其资质等级为几级? 4、新设立的物业服务企业中物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于多少人? 5、新设立的物业服务企业在领取营业执照之日起多少天内,持有关资料向当地的房地产主管部门申请资质? 6、该公司刚刚设立,规