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1、1,第三节 房地产投资赢利能力动态分析,一、财务净现值FNPV 二、财务内部收益率FIRR 三、动态投资回收期Pt,2,有一投资者投资100万元购买一商业网点房用于出租，共出租10年。租约规定每年年初收租，第一年租金为10万元，每两年租金增加10%，在租约期满后将物业售出，得到收益90万元，贴现率为12%。该投资者的目标收益率IC为12%。若考虑资金的时间价值，请你判断一下该方案是否赢利?若能赢利,那么,该投资者的收益率又是多少?,该投资方案是否可行？,3,1、财务净现值的定义 将投资期（计算期）内不同时间发生的净现金流量（现金流入与现金流出之差），以一定的贴现率贴现到投资初期，并将各期的净现
2、金流量现值相加，所得之和即为净现值。 简言之，投资期（计算期）内各期净现金流量现值之和。,一、财务净现值,4,这里的贴现率，即为基准收益率。公式为 ： ic=i +（r-i） 式中： i无风险利率； r资金市场平均收益率； 风险系数。,5,图1 现金流量的时间标度,6,投资期（计算期）确定的规则,销售（含预售）的情况,图2 投资期（计算期）（a）,投资期,7,出租或自营的情况,图3 投资期（计算期）（b）,投资期（计算期）,建造期,8,式中： FNPV 项目在起始点的财务净现值； Ic 基准收益率或设定的目标收益率； t 投资期（计算期）； CI 现金流入量； CO 现金流出量。,2、计算公式
3、,9,3、判别标准 （1） FNPV0, 该投资方案可行。 （2） FNPV=0, 该投资方案可行。 （3） FNPV0, 该投资方案不可行。 4、净现值指标的特点 主要优点：FNPV考虑了资金的时间价值。 不足之处：贴现率不易确定；没有反映出投资的单位回报。,10,例1 有一投资项目，投资者投资100万元购买一商业网点房用于出租，共出租10年。租约规定每年年初收租，第一年租金为10万元，每两年租金增加10%，在租约期满后将物业售出，得到收益90万元，贴现率为12%，试运用财务净现值法来判断该方案是否赢利。,5、净现值法案例,11,解：根据题意，计算出各年的租金收入，并将其按12%的贴现率贴现
4、（见表2）。,12,年份 投资额 租金收入 贴现系数 贴现后租金收入 （n ） （元） （元） （元） 0 -1 000 000 100 000 1 100 000 1 100 000 0.8929 89 286 2 110 000 0.7972 87 961 3 110 000 0.7118 78 296 4 121 000 0.6355 76 898 5 121 000 0.5674 68 659 6 133 100 0.5066 67 433 7 133 100 0.4523 60 208 8 146 410 0.4039 59 133 9 146 410 0.3606 52 797 7
5、40 401 10年末售出 900 000 0.3220 289 776,表2 各年租金收入表,13,根据表2，则有： 财务净现值FNPV=售楼收益+租金总收益-投资额 =289776+740401-1000000 =30177（元） 由于FNPV0，因此该投资方案可以赢利。,14,二、财务内部收益率FIRR,FIRR的由来： 项目净现值的大小与贴现率的高低有直接关系，随着贴现率的增大，净现值将由大变小、由正变负。 可以说FNPV=0时的贴现率是一个临界值，称其为财务内部收益率。,15,1、FIRR的定义 财务内部收益率(FIRR)，指在整个计算期（t）内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现
6、率。 其数学表达式为：,2、FIRR的经济含义 内部收益率（FIRR）反映的是项目全部投资所能获得的实际最大的收益率，是项目可以接受的最高贷款利率。,16,3、判别标准 将所求出的内部收益率和行业基准收益率或目标收益率Ic比较，则有 当FIRRIc时，则投资项目在财务上是可行的； 当FIRRIc时，则项目在财务上是不可接受的。,17,4、 FIRR的计算 利用线性插值试算法求取财务内部收益率的公式:,18,图4 线性内插法求FIRR示意图,NPV,NPV1,NPV2,0,i1,i2,i,FIRR,i1当财务净现值为接近于零的正值时的折现率； i2当财务净现值为接近于零的负值时的折现率； NPV
7、1采用低折现率时的净现值正值； NPV2采用高折现率时的净现值负值。,NPV,NPV1,NPV2,0,i1,i2,i,19,5、FIRR指标的特点 优点： （1）考虑了资金的时间价值以及项目在整个寿命期内的经济状况； （2）能够直接衡量项目真正的投资收益率； （3）不需事先确定一个基准收益率，只需知道基准收益率的大致范围。 不足：需要大量的与投资项目有关的数据，计算比较繁琐。,20,6、 FIRR法案例 例2 在表2中，当贴现率为12%时，FNPV=301770。再假设贴现率为13时，通过计算FNPV，求该投资项目的内部收益率FIRR。,21,解：根据题意，计算出各年的租金收入，并将其按13%
8、的贴现率贴现（见表3）。,22,年份 投资额 租金收入 贴现系数 贴现后租金收入 （n ） （元） （元） （元） 0 -1 000 000 100 000 1 100 000 1 100 000 0.8850 88 496 2 110 000 0.7831 86 146 3 110 000 0.6931 76 236 4 121 000 0.6133 74 212 5 121 000 0.5428 65 674 6 133 100 0.4803 63 931 7 133 100 0.4251 56 576 8 146 410 0.3762 55 074 9 146 410 0.3329 48
9、 738 715 083 10年末售出 900 000 0.2946 265 130,表3 贴现率为13%时的净现值,23,根据表3，则有： 财务净现值FNPV =售楼收益+租金总收益-投资额 = 265130+715083-1000000 = -19787（元） 根据计算式 则 FIRR=12%+30177 (13%-12%) (30177+19787) =12.6%,24,该投资方案是否可行？,结论: FNPV0,该投资方案可以赢利。 FIRR=12.6%,且FIRRIC(未考虑通货膨胀),该投资方案可行。 若考虑通货膨胀的因素,且在投资期内年平均通货膨胀率为2%,那么,该投资项目的实际收
10、益率(R)是多少? （1+12.6%）=（1+R）（1+2%） R=10.39%IC (考虑通货膨胀),该投资方案不可行。,25,三、动态投资回收期pt,1、定义 动态投资回收期是指在考虑了资金的时间价值的基础上，以投资项目所得到的净现金流量现值抵偿项目初始投资的现值所需要的时间。,静态投资回收期 未考虑资金的时间价值 时间较短 初始投资额的原值 全部净收益,动态投资回收期 考虑了资金的时间价值 时间较长 初始投资额的现值 全部净收益现值,区别,相等,相等,26,2、pt的计算方法,Pt=,自投资起点（t = 0）算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。,其详细计算公式：,
11、27,3、判别标准 若ptt(计算年)，该项目可以接受； 若ptt(计算年)，应当拒绝该项目。 4、 pt指标的特点 考虑了资金的时间价值，但受到选用的贴现率大小的影响 。 局限性：只强调投入资本的回收快慢，而忽略了投入资本的赢利能力。,28,5、 pt案例 例3 某投资项目的净现金流量如下表4所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资者目标收益率为12%，求该投资项目的动态投资回收期。,表4 现金流量表 单位：万元,29,解：根据现金流量表4计算得各年净现值、累计净现值如表5。,表5 各年净现值表 单位：万元,30,（1）当i1=20%时，NPV1=15.47万元 （2）当i2=21%时，NPV2=-17.60万元 （3）将以上数据代入公式 得： FIRR=20%+15.47/（15.47+17.60） （21%-20%） =20.47%,31,表5 各年净现值表 单位：万元,32,（4）因为项目在第5年累计净现金流量现值开始出现正值，所以： =（5-1）+189.65/226.97=4.84年,Pt=,
