中信锦绣资本-平行基金投资项目a类b类优先级剖析

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1、中信.锦绣安盈结构化投资基金号 沪洪平行基金,2011年12月,中信锦绣资本管理有限公司 CITIC Kingview Capital Management Co.,Ltd.,私募股权投资资产管理财务顾问信托,本材料非正式法律文件，仅供投资决策参考,安全至上 我们始终把投资安全置于首要考虑，优选土地成本低、无惧房价涨跌的优质地产项目； 我们一贯重视项目现金流的可实现性，所有测算均基于保守考虑的基础上，在市场出现极端情况时仍能游刃有余。,锦绣安盈结构化投资基金投资理念,追求回报 在保障安全的前提下，我们努力追求高于市场平均水平的投资回报； 标的项目较低的土地成本为我们提供了足够的投资回报空间。,

2、结构设计 我们具备股权投资及信托融资的综合经验，考虑融资项目的的特点，设计更具针对性的资金方案； 针对投资人的安全、收益、期限的差异，我们努力通过结构化的产品设计满足每个人的个性化需求。,长期共赢 为投资人提供PE投资、信托投资、结构化基金的投资组合； 我们秉承合作共赢的理念，通过投资项目的安全边际和投资回报实现与投资人的长期共同发展。,第 2 页,平行基金概述,土地成本低：上海周贤、江西中威、兴宸置业项目的土地成本分别相当于评估价值的43.77%、17.35%、3.41%； 抗跌能力强：在房价或销量下跌50%的极端情况下，仍足以按期偿清基金投资收益。 现金流保障强： 基金按期退出时，项目测算

3、现金流超过15亿元； 尤其是上海周贤一期商业店面于2012年即可实现销售，项目位居上海市浦东区周浦地区的繁华商业中心，销售不确定性较小，其销售回款预计为9亿元，即使在基金投资期限内住宅零销售的极端情况下，也足以支付基金的投资本金及收益。 业态差异化定位：本项目捆绑3家项目公司，项目业态、定位、区域均不同，一定程度上分散市场风险。,第 3 页,中信锦绣资本作为普通合伙人募集2家有限合伙企业组成平行基金，以股权、债权的形式投资上海周贤、江西中威，总投资金额为不超过6亿元。 本投资项目设置土地抵押、股权质押以及实际控制人连带担保等保障措施，抵押率为26.81%。 基金首期募集A类/B类优先级有限合伙

4、份额分别为1亿份/不少于4000万份，预期年化收益率为15%/年、17%/年，期限为1年/2年；募集次级有限合伙份额6000万份，期限为2.5年。 基金设立后36个月期间，将扩募C类优先级有限合伙份额不超过4亿份，扩募后基金总规模不超过6.04亿元。,基金交易结构,项目特点,第 4 页,中信锦绣资本管理有限责任公司 拟投资项目介绍及价值测算 投资交易结构及资金安全保障 合伙人投资要素,目 录,中信锦绣资本管理有限责任公司,中信信托有限责任公司,中国中信集团公司,2007年，由中信信托、中信集团、中信资本设立，股东方的信托行业领导者背景、良好的品牌、资源和网络等方面的优势以及资产管理领域的专业化

5、能力，将为锦绣资本的运营提供强力支持； 锦绣资本董事长为常振明，即现任中信集团董事长； 中信锦绣一号、锦绣二号、锦绣三号等私募股权投资基金的管理人； 2009年开展有限合伙形式的PE股权投资及结构化的地产投资业务； 累计管理资产规模约60亿元。,中信资本控股有限公司,40%,30%,30%,中信集团的海外投资机构； 在大中华地区、美国和日本开展直接投资业务； 已投资金额近10亿美元。,银监会直管的三家全国性信托公司之一； 国内首家金融业控股公司旗下的信托机构 ； 管理信托资产规模约占全行业20%。,国际化大型企业集团； 国家授权投资机构 ； 总资产超过9000亿元。,中信锦绣资本管理有限责任公

6、司,第 5 页,信托股权投资基金中信锦绣一号,中信锦绣一号,中国内地首只私募股权信托投资基金，具有开创性意义。主要投资于金融领域。,投资原则： 秉承“在力保资本本金安全的前提下积极投资，分享中国优秀金融企业快速增长的进程中所产生的潜在收益”的投资理念，主要投资于金融领域。,投资目标： - 拟上市金融机构的IPO战略配售； - 金融机构的定向增发； - 其他收益潜力较大的金融机构股权投资项目；,中国唯一的银行卡组织 2008年公司处理跨行交易额及笔数分别为1.08万亿元、22亿笔 全球第四大银行卡品牌,中国第五大商业银行 2008年底资产规模全球第89位 经营网络完善，营业机构2600多家,世界

7、500强，中国非国有企业第一名 中国最著名的金融控股集团之一，涉足保险、银行、证券、信托等金融业态，总资产达到人民币7000亿元以上 各险种发展均衡，是中国第二大寿险、中国第三大产险企业,投资案例,第 6 页,信托股权投资基金中信锦绣二号,中信锦绣二号,成立之时为内地规模最大的市场化人民币私募股权投资基金。无投资行业限制。,投资原则： 拟投资企业应在相对细分的行业中处于相对领先的地位。基金将用于人民币市场的定向增发、Pre-IPO以及普遍意义的股权投资。,投资目标： - 潜力较大中国地产企业的股权投资、IPO配售、定向增发项目； - 新能源、新材料、新农业等领域优秀企业的股权投资； - 具有创

8、新意义的高科技、消费品领域股权投资； - 其它领域拟上市成长期或成熟期企业的股权投资；,希森马铃薯产业集团是中国最大的种薯研发公司。 拥有中国最大的马铃薯种质资源和微型薯生产基地。达产后年产微型薯4亿粒。 公司拥有中国唯一的、大型种薯种植基地。,投资案例,具有一级房地产开发资质的全国性房地产综合开发商，下属控股企业及控股项目公司超过100家。 超过20年房地产开发经验，累计开发房地产项目85个，竣工面积近600万平方米。,茁壮网络,茁壮网络是目前国内技术最强、规模最大的数字电视业务平台及应用软件提供商，市场占有率达76% 。 茁壮网络被评为2008年度中国最具有投资价值50强”。 拟于2009

9、年底首批登陆深圳创业板市场上市。,第 7 页,中信锦绣三号及其他PE投资,中信锦绣三号,专注于资源、新能源领域的股权投资基金,投资目标： - 大型资源企业的股权投资； - 新能源、新材料等领域中处于行业领先地位的优质企业。,项目储备,以煤炭生产为主，集电力、建材、建筑施工、机械制造、房地产开发等为一体的多元化的大型煤炭企业,第 8 页,其他PE投资,总规模约15亿元人民币，已经或计划在国内外上市,1、2009年9月，6500万元投资于石油开采类企业，2010年12月于香港联交所上市，年化收益率约35%。 2、2010年2月，2450万元投资于某专注于CMMB的芯片企业，拟于2012年在深交所创

10、业板上市，预计投资回报不低于600%。 3、2010年3月，2.79亿元投资于某家居建材连锁企业，拟于2012年在上交所主板上市，预计投资回报约为150%。 4、2011年6月，天津锦能信华股权投资基金 ，4.962亿，投资于国有能源企业，计划5年内上市。 5、2009年12月，700万美元投资于某化工类制造型企业， 2010年9月在香港联交所上市，投资回报率约50%。 6、2011年5月，WELL TIME LIMITED(开曼) 1,520万美元投资于某融资租赁企业，拟于2012年于香港上市。 7、2011年11月，4.3亿元投资于南非某黄金开采企业，拟于2012年在上交所上市，预计年化收

11、益率约为50%。,中信锦绣资本房地产投资,房地产 投资,泛海建设股票收益权项目 1亿元认购泛海建设之股票收益权 已完成退出。,中信地产股权投资项目 委托中信国安集团认购2.1亿股 拟通过上市或股权转让等方式实现收益；,增资上海周贤房地产开发有限公司 增资1亿元，持有上海周贤70%股权； 已完成退出。,天津锦亚股权投资基金 2亿元与中信地产合作收购海南香水湾项目； 正常运行。,北京玫瑰园别墅有限公司 以1.7亿元收购北京玫瑰园别墅有限公司100%股权及发放贷款； 已实现退出。,天津锦绣深创股权投资基金合伙企业 投资3.5亿元以股权、债权投资于深圳市创力胜科技发展有限公司一级土地开发项目； 已完成

12、退出。,天津锦信华成股权投资基金合伙企业 投资2.3亿元以股权、债权投资于北京朱雀门项目； 正常运行。,第 9 页,北京项目 投资1.7亿元以8000元/平米收购标的房产； 已完成退出。,第 10 页,中信锦绣资本管理有限责任公司 拟投资项目介绍及价值测算 投资交易结构及资金安全保障 合伙人投资要素,目 录,目标项目概况,第 11 页,兴宸置业：财富山庄项目 位于南昌市湾里区梅岭国家级森林公园内，总用地面积253,890.79 m2 （约423亩），建设用地129,193 m2 ，根据梅岭休闲接待中心控制性详细规划暂定建筑面积118,707 m2; 已取得国有土地使用证、建设项目规划许可证；

13、售价：恒茂森林海、绿苑山庄等，2009年下半年独幢约16,000元/ m2 。 土地评估值4.98亿元。,上海周贤：周浦项目 位于上海浦东周浦镇商业中心，占地面积56,918，容积率2.3，商住； 项目所在区域东接迪斯尼乐园，西接世博园国际商务区，交通便捷； 计划分三期开发，一期为商业，面积为20,000，计划引入大润发超市；二期为高层住宅、别墅和商业，面积分别为16,992、5,008、5,598；三期为高层住宅、高层回迁房和商业，面积分别为41,461、28,879、9,972； 一期为准净地、二期拆迁协议已签署；三期机构部分已签署拆迁协议，居民部分未开始拆迁； 临近商业均价50,000-

14、54,000元/，住宅均价为18,000-23,000元/。 净地评估值16.2亿元，现状估值约14.4亿元。,江西中威：山水艺墅项目 位于南昌湾里区，风景优美，被誉为南昌的后花园，占地面积148,173.47，容积率0.74，规划建筑面积为118,765.07； 项目“四证”齐全，已经开工建设，已有7栋多层结构封顶； 预计售价：多层4,000元/，山地洋房13000元/ ，联排/叠拼9000元/； 在建工程及土地评估值为2.92亿元。,上海周贤房地产开发有限公司,和一投资,100%,江西中威房地产开发有限公司,40%,饶伟光,兴宸置业,60%,邹文彬,俞畅鸣,彭雯,兴宸投资(香港),40%,

15、60%,90%,10%,100%,股权结构：现状,周浦项目,项目位于上海浦东周浦镇中心，占地面积56,918，容积率2.3，性质为商住； 项目所在区域东接迪斯尼乐园，西接世博园国际商务区； 目前项目周边有公交581,659，深周线，规划中的R3线周浦镇站口临近地块； 规划地铁站距离项目1.5公里。,第 12 页,周浦项目,东临周市路、西临康沈路、南临川周公路、北临公元新村，为周浦镇核心地段； 项目规划面积181,452，其中地上建筑面积为133,814，地下建筑面积为47,638； 项目分三期开发：一期商业面积20,000；二期高层住宅、别墅和商业，面积分别为16,992、5,008、5,59

16、8；三期高层住宅、高层回迁房和商业，面积分别为41,461、28,879、9,972； 一期项目计划引入沃尔玛超市，目前正在商谈合作方案； 项目临近在售的商业均价50,000-54,000元/，住宅为18,000-23,000元/。,一期,第 13 页,周浦项目,地块分为1/5丘、1/6丘、1/7丘、1/8丘四块相邻土地，总占地面积为56,918。,1/6丘（一期）：地上建筑物为金康制药厂、菜市场、申银万国证券营业部；总拆迁面积13,501，基金进入前全部拆平。,1/7丘（二期）：地上建筑物为部队家属院，拆迁面积为14,669，目前已签署拆迁协议，已进行拆迁前期准备工作。 计划2012年2季度拆平。,1/8丘：地上建筑物为周浦钢管厂（基本拆除）、南星灯具厂（已签署协议，开始拆迁）、居民住宅（未拆迁），总拆迁面积为30,204，已拆迁9,988。,1/5丘：地上建筑物为居民住宅，总建筑面积为10,984，尚未拆迁