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1、 提出三大方向 做产品 拔形象 树品牌 挑客户 保留双楠的精华 成为双楠的名片 从规划到细节突出品质 具有排他性、在区域不 可复制 双楠核心地段 双楠绝版地块 双楠最牛项目 有区域情节、有实力 的客户 屌丝客户请往外走 标杆 产品组成 品质住宅 改善居住 父母子女 居住 1-3F情景 体验式商业 商业塔楼 居住 公寓办公 商业裙楼 酒店 以独栋，餐饮休闲为主 110-150套三、套四 90-110套二、套三 蓝光金悦城 保利花园五期 珑熙郡 三环路 二环路 本案 外双楠 如何快速打响项目知名度？ 数据来源：中原三级市场 n客户年龄：根据中原三级市场反馈，购买二手房客户年龄主要以35岁以上客户为
2、主 n客户需求：客户需求套型以套三双卫为主 本案 套型户型占比 套一5.21% 套二单卫 （66-86） 52.74% 套三单卫 （87-96） 19.35% 套三双卫 （98-117） 22.70% 市场 需求产品户型占比 40以下 1.51% 40-50 3.17% 50-60 4.23% 60-70 7.85% 70-80 9.37% 80-9014.05% 90-10015.41% 100-11013.44% 110-1209.52% 120-1304.68% 130-1404.38% 140-1504.83% 150-1602.27% 160-1701.66% 170-1801.51
3、% 180以上 2.11% n本案产品：以66-86刚需产品为主 n市场需求：以80-110改善为主 如何实现项目小户型的销售价值？ 本案 1 本案两面毗邻二环高架桥 2 本案无园林景观 数据来源：中原三级市场 城南桐梓林首座商业内街大量空置 城北30万方上古天地生意惨淡城西地铁旁光华逸家艰难为 生 这是一场对招商运 营的考验！ 商业街内街设计 短板 项目5.4万方商业如何成功营运？ 快速打响知名度商业街成功营销小户型/居住品质 中原观点 天下没有完美的项目 项目具备走向成功的因素 项目价值Part-2 p住宅价值 p 商业价值 p 办公价值 特征面积套数套数占比户型占比 套一（56）56.9
4、1 565.21%5.21% 套二单卫 （66-86） 75.28141.30% 52.74% 66.12282.60% 79.89282.60% 81.9282.60% 68.63141.30% 72.77645.95% 72.8712811.91% 67.49322.98% 82.16696.42% 86.49666.14% 81.27968.93% 套三单卫 （87-96） 94.17141.30% 19.35%96.82141.30% 87.0218016.74% 套三双卫 （98-117） 98.73322.98% 22.70% 117.45847.81% 107.71161.49%
5、 108.36161.49% 101.03645.95% 105322.98% 产品为套二套三，面积段56-117，产品刚需+首改，偏向刚需 区域优势是本案最大的差异价值 综合指标本案蓝光金悦城保利花园5期悦蓉郡金隅大成珑熙郡 占地面积53亩58.8亩260亩50亩 建筑面积25万方16万方50万方15万 容积率4.232.902.802.90 绿化率30%30%40% 梯户比2T6、2T7、2T82T62T4、2T62T6 开发商 鸿顺蓝光保利金隅大成 交房时间预计2018年年底2017年底2017年底2017年 商业配套 自带3万方商业，双楠 伊藤 自带8大商业街区、大悦城五大商业综合体自
6、带12万特色商业 教育配套成熟配套 龙江路小学、武侯实验小学、石室外国语学 校 全龄教育配套全龄教育配套 交通配套双地铁、BRT快速公交双地铁双地铁双地铁 规划布局商业综合体 2栋独栋商业、6栋19层高层塔楼+底 商 洋房+高层+别墅6栋小高层+图书馆+综合体 一手竞品楼盘存在套一套二的市场空白 套型本案蓝光金悦城保利花园5期悦蓉郡金隅大成珑熙郡 套一56 套二单卫66-86售罄 套三单卫87-96867976 套三双卫98-11797-11995-10785-87 竞品在售套三单卫总价66万-75万，月均去化9套，整体存量低。 相比区域内竞品，本案户型尺寸宽敞，更为舒居，朝向同样具有优势。
7、套型项目面积在售位置月均去化单价总价已开未售未来供应 套三单卫 蓝光金悦城86临路9880075万840 珑熙郡76临路9880066万890 本案87-96临中庭208 蓝光金悦城：约86，套三单卫珑熙郡：76，套三单卫 本案：套三单卫 竞品在售套三单卫总价79-90万，月均去化14-49套，整体存量低； 相比区域内竞品，本案户型继承保利热销95套三双卫产品，且景观阳台面积更大。 套型项目面积在售位置月均去化单价总价已开未售未来供应 套三双卫 蓝光金悦城97-119大多靠中庭18900087万60 保利花园95-多靠中庭49934590万120 珑熙郡85-87临中庭14915079万50
8、本案98-117部分靠中庭244 蓝光金悦城：约98，套三双卫保利花园：约95，套三双卫珑熙郡：约87，套三双卫 本案：约98，套三双卫 极低生活成本，触摸城市的起伏 nBRT规划： n快速公交动线，直线连接东南西北 石室小学 石室中学 武侯实验小学 川大附属小学 龙祥路小学 棕北中学 太平小学 43中学 红牌楼小学 西川中学 第二人民医院 成都双楠医院 西南脑科医院 第九人民医院 武侯区人民医院 四川省人民医院 项目1公里范围内拥有6所幼儿园、 4所小学、2所中学、6大医院 n教育配套： 区域极度成熟，全龄教育环绕， 幼儿园、小学、中学数十家 n医疗配套： 区域极度成熟，甲级医院遍布 在双楠
9、繁华之中，本案更是提供一站式生活消费 居家生活类超市 顶级影院配套 5.4万方特色商业配套 产品观念配套价格品质交房时间 二手房 部分客群由于消费 观念影响，可能不 会购买二手房 双楠二手房所处区 域多为成熟区域 区域二手房价格为 8000元-9000元/， 相比新房较低 区域二手房品质 普遍偏低 交易周期短 本案 客户在新房时，从 消费观念出发，基 本无任何抗性 本案毗邻二环，享 受相同配套 区域新房价格在 9000元以上，相比 二手房较高 本案为综合体项 目，在产品形态 上占据优势 本案交易周期较长 中 优优 优优 中 中 优 优 中 对比二手市场，本案在产品、品质上具有优势 在建筑形态、
10、空间结构、物业服务、居住感受上都占据大量优势 在使用程度上，产品、居住品质具有优势 在投资程度上，首付政策、产品、出租率均具有优势 产品观念配套价格品质交房时间 金科双 楠天都 投资、办公、居住共享惠后11000元居住氛围不佳新房，交易周期长 本案投资、居住共享差距不大居住氛围稍好新房，交易周期长 中 优优 优中 中 中 优 中 中 首付政策产品出租率租金售价交房时间 金科双 楠天都 首付更高商业，40年相比住宅更低差距不大惠后11000元 新房，交易周期 长 本案首付较低住宅，70年相比公寓更高差距不大差距不大 新房，交易周期 长 自用客户： 投资客户： 中 优 中 优 中 优 中 中 中
11、中 中 中 项目价值Part-2 p 住宅价值 p商业价值 p 办公价值 伊 藤 人人乐 双楠天都 （未入市） 红牌楼广场 中环路 二环路 区域消费者对餐饮情有独钟，底商业态对此体现得淋漓尽致 人性化服务 下午三点，伊藤收银台人满为患 区域背景 + 人性化服务成就“单店之王” 二环路 p四层休闲娱乐业态 p二、三层餐饮业态，带租约销售 p一层零售业态，直接出售 p下层式商业拟定招商欧尚 p公寓出售，主力面积52 p公寓楼栋自持，作为项目酒店 p公寓出售，主力面积36，中区两层散售， 其余整售 p项目2016.3月公寓开售 p项目商业由3栋公寓（清水）及商 业内街构成 p公寓体量4.3万方，售价
12、11000元 / p商业2.1万方，售价待定 无电影院 区位 关系 成熟区域，居民年龄偏大，消费能力中，理 性消费需求及软服务为主导的商业市场 集中商业市场， 伊藤大量“吸金” 本案 特质 餐饮业态发达，以街铺的形 式在区域内大量体现 拔高商业形象 规划商业业态 商业思考方向： 分担伊藤商业重担 打造区域另一个中心 主题统一 确定商业以美食为主 导； 同业差异 同样的业态下进行差异化 的附主题衍生； 异业互补业态复合 涵盖6大商业业态， 满足城市多元生活； 不同业态相互依存、 相互助益； 项目商业的业态完善定位四原则 A组团以餐社区配套为核心，B组团以美食、休闲为核心,C组团以美 食、培训、运
13、动 A B C 功能建议： 以服务于自身社区的配套型的零售、休闲、服务为主； 商业A组团零售&休闲&服务 功能建议： 以服务于区域的高端餐饮和休闲为主。 功能建议： 以服务于区域的体验式餐饮、教育培训、运动健身为主。 商业B组团美食&休闲 商业C组团美食&培训&运动 商业组团划分 社区零售类典型商家推荐： 便利超市：24小时便利店、蔬菜超市、水果超市、烟酒店等； 社区商店：服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、报刊店、 音像制品店、创意饰品、精品家饰、文具玩具店等。 基于经营商家需求，建议面积划分在50-200左右。 推荐理由： 满足社区居民基本生活的服务商业。 服务于住宅居民的社区零售商业，
14、满足 日常居家购物需求 A组团零售业态建议 服务于住宅居民的社区休闲商业，满足日常居家休闲需求 社区休闲类典型商家推荐：主要有茶楼、棋牌活动室、浴足、汗蒸、按摩等。 基于经营商家需求，建议面积划分在200-500左右。 推荐理由： 满足社区居民就近享受休闲服务需求。 A组团休闲业态建议 推荐理由： 位于主临街面打造私密且档次较高的大型餐饮， 满足区域内无中高端餐饮的需求。 精品餐饮典型商家推荐： 中餐类：大蓉和酒楼、红杏酒楼、狮子楼精品川菜馆等； 火锅类：皇城老妈、谭鱼头、蜀九香、迷尚豆捞等火锅旗舰店； 西餐类：欧洲房子、锦江花园西餐厅等； 基于经营商家需求，建议面积划分在800-3000左右
15、。 以服务于区域内中高端客群为主的精品 中餐、火锅、西餐 B组团临街昭示性餐饮业态建议 配套型餐饮典型商家推荐： 体验式咖啡吧： STARBUCKS、COSTA、Zoo Coffee等； 体验式餐厅：素食餐厅、动漫餐厅、自助餐厅、私房餐厅等； 时尚快餐店：必胜客、汉堡王、肯德基、麦当劳、大米先生等； 乐享酒吧： everwines、维诺卡红酒、小酒馆Littlebar、白夜酒吧等； 特色甜品店：哈根达斯、面包新语、早安巴黎、85度C、满记甜品等。 基于经营商家需求，建议面积划分在150-500左右。 推荐理由： 以年轻时尚特色化为主打，从而与其他组团的餐饮形成区隔 。 以服务于区域内客群为主的
16、体验式咖啡吧、体验式餐 厅、时尚快餐店、乐享酒吧、特色甜品店 B组团1F-4F餐饮业态建议 运动健身会所典型商家推荐： 健身馆：奇迹健身中心、先锋健身俱乐部、韦德伍斯 健身会所、清健身等； 运动馆：瑜伽馆、台球馆、乒乓球馆、保龄球馆等； 基于经营商家需求，建议面积划分在1000-4000左右。 推荐理由： 满足区域及项目的运动健身需求，弥补区域无集中运动健身配套的市场空白点。 以服务于区域内客群为主的活力健身房和室内小型运动场 B组团健身业态建议 教育培训机构典型商家推荐： 幼儿教育：天才宝贝、东方爱婴、金宝贝、瑞思学科等； 专业教育：新东方、EF英孚、美联英语、北大青鸟等； 兴趣培训： 疯狂的钢琴、华新艺术培训机构等。 其他： 可配置相关教育用品专柜和儿童乐园等。 基于经营商家需求，建议面积
