《20100808_世纪城_东方世纪项目_初步定位深化案(终)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《20100808_世纪城_东方世纪项目_初步定位深化案(终)（52页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、世联地产 2010.08.03,东方世纪地块 定位深化方案,2,写在前面,本报告基于第一次定位方案沟通所达成的共识，旨在对于地块物业发展以及形象定位方面提供进一步的深化建议。,3,形象定位,产品定位,报告思路,物业发展建议,客户定位,产品定位回顾,外立面,案例分析,案名建议,园林,主题语及属性定位语,户型,大堂,智能化,4,产品定位回顾,项目基本情况回顾：,5,挖掘核心竞争力时尚的精品豪宅,时尚的文化概念,中心生活新城概念,客户群体偏向于年轻化,送面积及品质提升概念,项目的浓缩认知,新城央时尚精品豪宅,未来CLD的拓展方向,中小户型产品为主,仅可作为产品卖点,文化牌不败,产品定位,6,定位理解
2、：人文现代宜居、城市新中心、生活方便、户型精细、中高端圈层,工作便利性新城市核心，距离城区各个中心都较近。,居住舒适度纯自住为主，户型设计更精细、更合理，尺度更舒服。豪宅并非豪在大小，而在精细度与舒适度。,人文宜居人文现代，闹中取静，环境优雅。,生活方便社区配套日益齐全。,居住荣耀感时尚定位打造的高端精品豪宅,新城央时尚精品豪宅,产品定位,7,主力客群：本土年轻客户、城区白领、周边企业及工厂中层管理,游离客户群 大深圳投资自住客,重点客户群 拓展镇区,核心客户群 立足南城与本土,客户：城区本地人（父母为子女买房）、城区白领、周边企业工厂中层管理 需求： 70-90两房、 100-120小三房，
3、关注交通和配套； 比例：60%70%,客户：工商个体户、公务员、城区企业中高管，南部镇区客户 市场需求：70-90两房、三房，关注产品和环境； 比例：10%20%,客户：大深圳投资自住客、城区投资客户 市场需求：65-90两房比例：5%10%,客户定位,8,金域华府临主干道小地块也能打造豪宅产品的典范,案例分析,通过赠送面积与装修，单价突破城区市场价格天花板，首批单位312套两月内售罄,9,金域华府集中式园林，中等居家户型，产品类型较单一，超高面积赠送,案例分析,10,创新产品设计，25%-35%超高赠送率，1500元/平高档精装修，性价比较高；5673平两房、三房畅销,赠送,约56（71），
4、一房变两房 户型特点： 1）小户型带入户花园； 2）卧室10平方米以上，两卧室均超南，3.6米客厅开间，厨房、餐厅相通。 3）宽景阳台，落地明窗 4）赠送面积约15平米，赠送率高达26%,赠送,赠送,约73（95），两房变三房 户型特点： 1）带入户花园； 2）卧室超南采光极佳，3.6米客厅开间，厨房、餐厅相通。 3）6平方米宽景阳台，落地明窗 4）赠送面积约18平米，赠送率高达25%；,约98（135），三房变四房 户型特点： 1）南北通透，采光极佳 2）6.7米客厅开间，3.7米厨房开间。 3）宽景阳台，落地明窗 4）赠送面积约35平米，赠送率高达35%；,案例分析,11,形象定位,产品定
5、位,报告思路,物业发展建议,客户定位,产品定位回顾,外立面,案例分析,案名建议,园林,主题语及属性定位语,户型,12,现代风格,外立面建议,现代主义 现代主义建筑是指二十世纪中叶，在西方建筑界居主导地位的一种建筑思想。这种建筑的代表人物主张：建筑师要摆脱传统建筑形式的束缚，大胆创造适应于工业化社会的条件、要求的崭新建筑。因此具有鲜明的理性主义和激进主义的色彩，又称为现代派建筑。,现代主义在建筑运用上表现出的特点： 简约、纯净的体形，整个立面简洁、规整 色彩运用方面稳重、大方 外立面整体性强、干净，常常会采取削弱角部、打破空间六面体的手法,突出围合元素-点、线、面 在实际运用中，更强调建筑的酷感
6、和时尚感,13,凯旋国际外立面与东方世纪原外立面,外立面建议,14,高端住宅的色彩使用有规律可循,波托菲诺,香蜜湖1号,奥林华府,色彩方向色彩搭配采用相关色系，和谐中富于层次变化。,外立面建议,波托菲诺、香蜜湖一号、奥林华府,15,色彩方向冷暖色调的鲜明对比，既可以庄重雅致，也可以跳跃时尚,花半里、金地梅陇镇、星河丹堤,高端住宅的色彩使用有规律可循,波托菲诺,香蜜湖1号,奥林华府,外立面建议,16,品质打造方向通过较为高档的建筑材料来实现，同时尽量避免低端涂料、马赛克、瓷砖等材质的使用,品质打造方向的材料举例： 项目底层立面大理石等石材的运用 外立面干挂花岗岩、石材、铝塑板、百叶、玻璃幕墙等的
7、运用； 屋顶玻璃、石材等,外立面建议,17,生态节能方向外窗、外墙、屋面,外立面建议,生态节能方向的材质之外窗： 玻璃降低噪音； 镀膜：隔绝紫外线辐射； 内充氩气双向阻热； 断桥铝合金窗：外部铝合金框，内部铝合金框及连接内外铝框的中间芯子，双面胶条咬口，窗框内、外铝皮之间有硬尼龙断热层； 窗框与窗洞之间用保温板做隔热处理,生态节能方向的材质之外墙： 加厚混凝土外墙及保温层，阻止冷热辐射和传导； 流动空气层设置，可以保持保温板的干燥，同时具有保温效果； 干挂幕墙，保护外保温板不受雨雪侵蚀，可抵挡辐射,生态节能方向的材质之屋面： 铝箔与保温隔热板，可以适当调节温度,18,其他细节符号语,外立面建议
8、,典型案例：深圳水木澜山,局部采用打孔铝塑板（格栅），一方面具有通风采光、隐藏空调机的功能，另一方面美化了外立面，时尚而具有现代感；,类似于抽屉式的BOX外观，很具有符号化的特点,19,典型案例：后海公馆、水木澜山,底商部分采用鲜艳色彩，打破了沉闷的底色，时尚活泼,其他细节局部点,外立面建议,20,瓷砖贴面的方式非常具有细节感,贴砖处理手法： 1、材料：采用暖色调深浅搭配的瓷砖； 2、贴砖方式：通过纵横两种手法，贴出变化的效果，使立面层次丰富。,其他细节局部点,外立面建议,21,案例：深圳香蜜湖一号典雅、气派,外立面建议,现代古典主义中典型的坡屋顶设计，造型优雅、稳重而不张扬，符合项目自身豪宅
9、定位的内涵需要；楼身运用了相似色系三种色彩的搭配，和谐中赋予了层次性的变化。整个立面庄重典雅，既弥补了现代主义过简的生硬感，又避免了古典主义过繁的世俗感,22,案例：广州富力院士庭总体设计原则：现代、品质、经济,外立面建议,23,案例：广州富力院士庭较为简约的建筑外立面风格体现提拔张力,屋顶设计非常简约时尚，昭示性很强，注重线条使用，很有力量美,外立面建议,24,另一种方向法式建筑风格,挺拔、高贵、昭示性强、豪宅象征 目前东莞城区大多为现代或西班牙式风格，法式风格能与东莞其他楼盘直接区隔开 参考：合生帝景湾系列,外立面建议,25,本项目社区园林风格建议,园林风格与建筑风格并非完全统一,风格类别
10、划分,自然田园式： 以水为主的水榭花都 以山为主的香蜜山 异域风格式： 风情式：中海怡美山庄、阳光棕榈园 尊贵感：波托菲诺、熙园、世纪村,社区内必须有核心园林区，作为公共活动空间,园林可以与建筑风格不一致,建议采用异域风情园林,以北美风格为园林主题,以花街为主的核心区,个别成功案例园林风格特点,本项目园林风格建议,园林各子系统之间有共享和连接,园林必须有明确的主题,欧式：意大利、法式、英式 北美式：加州、拉美等 亚洲：泰式、新加坡等 民族的：岭南、江南风格,通过步行系统连接各组团,园林建议,26,本项目园林-形成原版花街及峡谷园林为核心的高品质北美风格园林,主题：北美风格，体现高档社区的高品质
11、生活 核心景观：花街+峡谷园林 共享：打通各园林组团之间的联系，园林形成渗透 要求：体现品质感、趣味性、自然及参与性,花街 + 峡谷园林 + 品质元素,打造园林景观体系,创造性的利用地块原有的峡谷、水体及坡地 加强品质感，注重细节处理，以细节体现品质 花街可以原版复制美国旧金山花街,园林建议,27,本项目园林应以细节制胜（园林细节参考星河湾）,园林建议,工程施工细节室内标准的室外木栏杆铜包件,应用异形井盖完善细部处理。(行道树和经修剪成型的灌木种植在斜坡绿地上，其下敷设部分市政管线，并将管井和非金属可在顶部绿化的异形井盖隐蔽在灌木丛中，不仅扩大了绿化覆盖面积，而且使路边绿化更具立体层次感。道路
12、采用隐形排水，其上井盖经过精心设计和处理，既防盗又平整。) 主动营造高差。采用铁艺围墙实现“透绿”。(紧靠斜坡绿地是比例尺度合适、半虚半实的铁艺围墙和欧式盆栽，高低错落、通透处理，使小区内外环境浑然一体。),从实际出发压缩组团内部的道路和硬质铺装面积，扩大绿化面积。园林景观中软绿化较多(水景、植物等)，硬绿化较少(广场、铺地等)，在植物的选配上采用树多、花多、草少的方法。 在园林绿化建设中强调以乔木为骨干的绿色植物作为主体，形成良好的生态效益。(草坪的维护浪费大量的水资源，且相对制造氧气的能力较弱。相反，灌木及乔木不仅能遮阳、吸热、减燥，亦能产生大量的氧气) 与其他景观要素结合配置成景。（使得
13、园区步移景异，处处花团锦簇，枝繁叶茂）,重绿植轻硬地、重木轻草。园林小品独具匠心、造型独特。（在园林小品的选材上，多选用石(黄蜡石，用于景观营造；大理石用于地面铺贴)、木(进口梢木)等天然材料。座椅、栏杆、灯具等造型独巨匠心，与建筑统一和谐。） 夜景照明系统采用环保暖光源。(夜景照明系统如：路灯、地灯、台阶灯、树灯、柱灯等均采用环保暖光源，光线柔和而不刺眼，既保护视力又美化环境，且节约能源。) 配以磨砂灯罩。(夜景照明系统带有磨砂玻璃灯罩的灯具，将不会对低层的住户造成光污染) 。,28,本项目园林入口-叠水瀑布或雕塑水景,园林入口,项目拥有私家路，主入口保留现状原始山石，打造具有震撼力的立体叠
14、水瀑布，体现气势,正在施工的入口叠水瀑布,本项目可运用台地落差，主入口可考虑设置立体叠水瀑布，也可做普通瀑布,29,本项目园林入口-叠水瀑布或水景雕塑,园林入口,通过形态各异的喷泉体现项目气势、与众不同,30,生态大堂,架空层做生态大堂，不围合，不计入公摊，可算核增面积，但冬、夏两季无法调节空气，形象不够高端。 可通过细节艺术性打造，弥补形象,也可以在验收后，玻璃围合。计入核增面积，但售楼时仍不能围合，形象难以展示,生态大堂借鉴：在架空层做泛生态大堂，不计公摊，与架空园林相结合，增加大堂面积，提高形象。,龙岸,兰溪谷,材质、装饰,生态大堂,室内大堂,尺度、功能,其它,车库大堂,大堂,31,室内
15、大堂,大堂装饰顶部采用水晶灯，墙上为名家画作，装饰上注重门把手等细节,室内大堂装饰借鉴：大堂装饰采用高级水晶灯，名家画作。装饰注重细节打造。,材质、装饰,生态大堂,室内大堂,尺度、功能,其它,车库大堂,大堂,32,室内大堂,室内大堂尺度借鉴：室内大堂80平米左右，高度建议在9m以上。,幸福里大堂100平米左右，挑高9米。,红树湾,材质、装饰,生态大堂,室内大堂,尺度、功能,其它,车库大堂,大堂,空间尺度要大,33,室内大堂,大堂内设水吧休闲区、接待服务处、等候区、商务中心等。,室内大堂多功能借鉴：室内大堂设置物管服务台，商务中心，休闲等候等多功能空间。,接待服务处,商务中心,休闲区,材质、装饰,生态大堂,室内大堂,尺度、功能,其它,车库大堂,大堂,34,室内大堂,智能化：可以通过指纹、一卡通、密码三种方式开启信报箱 材质：信报箱材质为拉丝不锈钢或黑镜钢饰面,室内大堂信报箱借鉴：信报箱智能化用指纹、一卡通、密码三种方式开启，材质采用高级饰面。,后海公馆,材质、装饰,生态大堂,室内大堂,尺度、功能,其它,车库大堂,大堂,35,车库大堂,车库大堂借鉴：材质与首层相同，可直接通过电梯进入各栋住宅。,停车场设置汽车大堂，内置休息空间，与首层大堂风格一致。电梯可直接进入个栋住宅。,材质、装饰,生态大堂,室内大堂,尺度、功
