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1、1 德安地产 来安首席力作！ 来安未来城项目营销策划方案来安未来城项目营销策划方案 一切精彩，从这里开始。 谨呈：德安地产公司 中创伟业 2013.7 2 1 1谁执牛耳谁执牛耳-目标设定目标设定 2 2非我莫属非我莫属-市场分析市场分析 3 3精准打击精准打击-客户锁定客户锁定 5 5统御世界统御世界-营销战略营销战略 6 6运筹千里运筹千里-策略执行策略执行 报 告 报 告 目 录 目 录 4 4王者封疆王者封疆-项目定位项目定位 7 7豪金缕衣豪金缕衣-VI表现表现 3 目标设定目标设定 在热销基础上，实现开发商品牌影响力，保证利润最大化， 为开发商成功进军来安市场奠定雄厚基础。 二、品
2、牌目标：在来安当地打响知名度二、品牌目标：在来安当地打响知名度 一、销售目标：超越市场平均销售速度 一、销售目标：超越市场平均销售速度 销售上争取超越市场的平均销售速度， 实现资金回笼！ 4 ？ 我们如何找到项目优势，最大化转变成销售力。我们如何找到项目优势，最大化转变成销售力。我们如何找到项目优势，最大化转变成销售力。我们如何找到项目优势，最大化转变成销售力。 我们面对什么样的市场环境和竞争对手，如何我们面对什么样的市场环境和竞争对手，如何我们面对什么样的市场环境和竞争对手，如何我们面对什么样的市场环境和竞争对手，如何 找到生存与发展空间？找到生存与发展空间？找到生存与发展空间？找到生存与发
3、展空间？ 挖掘生存空间的源点：市场+竞争+客 户！ 目标下，我们面临的问题：目标下，我们面临的问题： 5 1 1谁执牛耳谁执牛耳-目标设定目标设定 2 2非我莫属非我莫属-市场分析市场分析 3 3精准打击精准打击-客户锁定客户锁定 5 5统御世界统御世界-营销战略营销战略 6 6运筹千里运筹千里-策略执行策略执行 报 告 报 告 目 录 目 录 4 4王者封疆王者封疆-项目定位项目定位 7 7豪金缕衣豪金缕衣-VI表现表现 6 城市区位 发展解读 城市区位 发展解读 来安，位于安徽省东部，融入南京都市圈，是南京江 北重要门户，安徽东大门，滁州副中心，地理位置独 特，区域交通便利。 来安县是南京
4、都市圈核心层， 是南京江北的重要门户、安徽 的东大门、滁州的副中心城市 来安县地处安徽省东部，长江 北岸，与南京市隔江而望，环 邻江苏省南京市、淮安市和滁 州市琅琊区、南谯区及明光市。 县城新安镇距离南京市区60公 里、京沪铁路滁州站18公里、 南京禄口国际机场80公里、宁 洛高速公路滁州出入口5公里， 104国道从南京长江大桥自东向 西贯穿全境，与南京高新技术 开发区隔河相邻。 来安良好的区位优势，以及便捷的交通路线，为其城市发展创造来安良好的区位优势，以及便捷的交通路线，为其城市发展创造来安良好的区位优势，以及便捷的交通路线，为其城市发展创造来安良好的区位优势，以及便捷的交通路线，为其城市
5、发展创造 良好基础，给经济各层面带来利好。良好基础，给经济各层面带来利好。良好基础，给经济各层面带来利好。良好基础，给经济各层面带来利好。 来安 滁州 南京 淮安 明光 A 7 城市经济 地位发展 城市经济 地位发展 来安人口来安人口50万，万，2012年财政收入年财政收入12.5亿，城镇职亿，城镇职 工收入工收入4.2万，增长万，增长16%，整体经济发展和人均收，整体经济发展和人均收 入都有明显提高。入都有明显提高。 利用来安开放式的经济合作模式，以及自利用来安开放式的经济合作模式，以及自利用来安开放式的经济合作模式，以及自利用来安开放式的经济合作模式，以及自 身的区位优势，也为房地产发展带
6、来许多身的区位优势，也为房地产发展带来许多身的区位优势，也为房地产发展带来许多身的区位优势，也为房地产发展带来许多 机遇机遇机遇机遇 来安2012年地区生产总值97亿元，比去年增长 12.8%；财政收入12.5亿元，增长25%；社会消费品零 售总额34亿元，增长16.2%；城镇在岗职工平均工资 42000元，增长16.7%；农民人均纯收入9700元，增长 18.5%。 来安2012年规模工业增加值32亿元；新增限额以上商 贸流通企业28家，总量达68家；新增金融机构5家、 金融网点10个，总量达11家、51个，创造了一个县当 年新增金融机构数的历史。 安徽来安汊河经济开发区始建于2005年9月
7、，2009年1 月被批准为省级经济开发区。开发区总体规划面积50 平方公里。 B 来安县经济开发区总体规划来安县经济开发区总体规划 8 城市版块 规划定位 城市版块 规划定位 城市规划主线，在巩固老城区发展的基础上，建城市规划主线，在巩固老城区发展的基础上，建 设政务新区，城市向南发展。设政务新区，城市向南发展。 城主主要发展集中在政务新区，城市配套逐渐完善，城主主要发展集中在政务新区，城市配套逐渐完善，城主主要发展集中在政务新区，城市配套逐渐完善，城主主要发展集中在政务新区，城市配套逐渐完善， 政府大楼迁入、三大公园建设、活动中心及图书馆等政府大楼迁入、三大公园建设、活动中心及图书馆等政府大
8、楼迁入、三大公园建设、活动中心及图书馆等政府大楼迁入、三大公园建设、活动中心及图书馆等 文化设施，为本区域未来发展奠定良好的价值基础。文化设施，为本区域未来发展奠定良好的价值基础。文化设施，为本区域未来发展奠定良好的价值基础。文化设施，为本区域未来发展奠定良好的价值基础。 来安为大滁城地区副 中心，以文具和硅能产 业为特色的现代宜居城 市 来安为大滁城地区副 中心，以文具和硅能产 业为特色的现代宜居城 市 依据城市空间发展策 略，规划总体布局机构 依据城市空间发展策 略，规划总体布局机构 为“三轴”和“三区” “三轴”， 为“三轴”和“三区” “三轴”，滁天路经济 发展轴、建阳路来水 路经济发
9、展轴、中央大 道发展轴等三条城市发 展主轴线 “三大片区”“三大片区”，老城区、 政务文化新区、工业园 区 老城区老城区 政务新区政务新区 工业园区工业园区 老城区在老城区在现状的基础上规划 进行优化、整合，主要功能 有居住、公共服务设施、市 政设施及少量行政办公等。 房地产方面，虽有发展机会， 但空间不大 现状的基础上规划 进行优化、整合，主要功能 有居住、公共服务设施、市 政设施及少量行政办公等。 房地产方面，虽有发展机会， 但空间不大 政务新区政务新区主要功能有行政办 公、公共服务和居住。城市 未来房地产发展的主要区域， 规划有体育场、公园、政务 中心等，环境好、配套设施 齐全，有较大发
10、展空间 主要功能有行政办 公、公共服务和居住。城市 未来房地产发展的主要区域， 规划有体育场、公园、政务 中心等，环境好、配套设施 齐全，有较大发展空间 工业园区工业园区该片区主要集中了 工业和仓储等职能。是工业 地产的集中发展区域 该片区主要集中了 工业和仓储等职能。是工业 地产的集中发展区域 C 9 房产版块 分析 房产版块 分析 来安目前供应量远大于需求量，市场竞争环境恶来安目前供应量远大于需求量，市场竞争环境恶 劣，产品整体素质不高，竞争级别较低。劣，产品整体素质不高，竞争级别较低。 老城区老城区 政务新区政务新区 工业园区工业园区 老城区老城区房地产项目以老城改造的大规模项目 如38
11、0万方泰鑫世纪城为主，以及地段较好的 小盘。老城区楼盘因地段好，对县城内居民 具有较大吸引力。老城区价格3800-4100左右。 房地产项目以老城改造的大规模项目 如380万方泰鑫世纪城为主，以及地段较好的 小盘。老城区楼盘因地段好，对县城内居民 具有较大吸引力。老城区价格3800-4100左右。 A 政务新区政务新区房地产项目以中等规模的楼盘为主， 如盛世新安60万方，现代城45万方，本项目 30万方，观天下26万方，价格表现低于老城 区，约3300-3700左右。本版块目前正处于起 步阶段，未来预期良好，但目前的市场认知 度还不高。 房地产项目以中等规模的楼盘为主， 如盛世新安60万方，现
12、代城45万方，本项目 30万方，观天下26万方，价格表现低于老城 区，约3300-3700左右。本版块目前正处于起 步阶段，未来预期良好，但目前的市场认知 度还不高。 工业园区工业园区房地产项目质素较低，缺乏配套， 以低价吸引区域内客户，价格在3500元左右。 房地产项目质素较低，缺乏配套， 以低价吸引区域内客户，价格在3500元左右。 来安老城区拥有超巨型楼盘，加上政务新区几个中等楼盘，预来安老城区拥有超巨型楼盘，加上政务新区几个中等楼盘，预来安老城区拥有超巨型楼盘，加上政务新区几个中等楼盘，预来安老城区拥有超巨型楼盘，加上政务新区几个中等楼盘，预 计未来几年，市场总供应量约计未来几年，市场
13、总供应量约计未来几年，市场总供应量约计未来几年，市场总供应量约400400400400万方，按来安年消化水平万方，按来安年消化水平万方，按来安年消化水平万方，按来安年消化水平30303030 万方计算，这样的供应量需万方计算，这样的供应量需万方计算，这样的供应量需万方计算，这样的供应量需13131313年才消化完。可见来安市场，整年才消化完。可见来安市场，整年才消化完。可见来安市场，整年才消化完。可见来安市场，整 体供应量远大于需求量，房地产市场竞争将白热化。体供应量远大于需求量，房地产市场竞争将白热化。体供应量远大于需求量，房地产市场竞争将白热化。体供应量远大于需求量，房地产市场竞争将白热化
14、。 汊河新区汊河新区 汊河新区汊河新区房地产项目接壤南京，以 碧桂园项目为代表，价格4400元， 吸纳很多南京客户。 房地产项目接壤南京，以 碧桂园项目为代表，价格4400元， 吸纳很多南京客户。 10 代表楼盘 数据分析 代表楼盘 数据分析 来安在售项目以老城区大盘及政务新区中等楼盘为主，来安在售项目以老城区大盘及政务新区中等楼盘为主，来安在售项目以老城区大盘及政务新区中等楼盘为主，来安在售项目以老城区大盘及政务新区中等楼盘为主，代表性楼盘代表性楼盘代表性楼盘代表性楼盘 蓄客周期通常较长，开盘最初三个月内，消化速度较快，世纪城及亿天蓄客周期通常较长，开盘最初三个月内，消化速度较快，世纪城及亿
15、天蓄客周期通常较长，开盘最初三个月内，消化速度较快，世纪城及亿天蓄客周期通常较长，开盘最初三个月内，消化速度较快，世纪城及亿天 下均在下均在下均在下均在1 1 1 1万平方左右，代表来安最高消化速度。万平方左右，代表来安最高消化速度。万平方左右，代表来安最高消化速度。万平方左右，代表来安最高消化速度。 蓄客周期月消化率蓄客周期月消化率 3个月 半年 正在蓄客 100套 110套 -3300元起现代城 小高层：3700； 多层：4300元观天下 3800泰鑫世纪城 价 格项目名称在售产品价 格项目名称在售产品 70-122平，小高 层 89-220平，多层、 小高层 90-110平，多层， 小高
16、层 规模规模 380万 26万 45万 销售情况销售情况 13年4月开盘，推 400，售300 13年4月开盘，推 388，售340 未开 B 11 竞争楼盘 整体分析 竞争楼盘 整体分析 C 本项目：未来城本项目：未来城 亿升观天下亿升观天下 贝发现 代城 贝发现 代城 盛世新安盛世新安 整体分析：整体分析： 1、未来城与盛世新安、观天下、现代 城紧临一起，竞争白热化，区域资源共 享，客户来源相似，营销上容易形成价 格战。 2、盛世新安位置最好，其规模、围墙 形象均高于未来城和亿天下、现代城， 属于本竞争版块领袖项目，但入市时期 不确定。 3、观天下最早入市，销售期已半年以 上，有了良好的客户基础和一定的市场 知名度，其现场售楼处展示做的较好。 4、现代城即将入市，位置最差，规模 略高于未来城，规划一般，但仍有先入 市场的优势，且产品附加值高，营销队 伍形象较好。 未来
