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1、物权法培训,北京市瑾瑞律师事务所 王惠萍 律师,一、基本原则,1.物权法所称物，包括不动产和动产。 2.物权法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 3.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。,二、不动产登记,不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。,案例：张某房产纠纷案 （1) 离婚之诉（不动产共有分割） （2）所有权确认之诉（登记在儿子名下) （3）房屋腾退之诉（所
2、有权和支配权） （4）撤销赠与之诉（伤害赠与人） （5）撤销商品房买卖合同之诉 (6) 刑事自诉（免于起诉）,1. 关于合同的效力,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力,2. 预告登记,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。,三、动产交付,1. 动产物权的设立和转让，自交付
3、时发生效力，但法律另有规定的除外。 2. 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。,四、关于物权的设立、变更、转让和消灭的特殊规定,1. 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。如：强制执行 2. 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 如 ：继承,五、所有权,所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人
4、行使权利，不得损害所有权人的权益。,六、业主的建筑物区分所有权,1. 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 2. 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。,案例： 昌平联排别墅 （1）一楼住户改变大门和庭院面积 （2）二楼住户加层、改变房屋格局和在承重墙上开窗户 结果：共有的整个外墙出现裂缝（房屋安全鉴定） 判决：恢复原状、赔偿损失,七、相邻关系,1. 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 2.
5、不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。,案例： 某驻京办与组织部家属楼间的相邻权纠纷 （1）楼间距 （2）采光权（检测机构出具的日照图） （3）赔偿标准北京市生活居住建筑间距暂行规定 （4）行政诉讼（违章建筑） 被遮挡阳光的现状居民住房,以居室窗台中心点(均以外墙面计),在冬至日日照时间不足1小时的,每户按其居室被遮挡状况给予一次性补偿800元至2000元。（1994年）,八、共有,1. 不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。 2. 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为
6、按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。,3. 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。 案例：鹿某案（现确权、后分割）,九、担保物权,1.法律概念 担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。 2.抵押权 （1）为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约
7、定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。,（2）同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿： （A）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿； （B）抵押权已登记的先于未登记的受偿； （C）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。,3.质权 （1）为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。,（3）质权自出质人交付质押财产时设立。 （4）以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。,4. 留置权 （1）债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。 （2）同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。,谢谢！如有问题请与我们联系 王惠萍律师 18610689587 （O10)59361530 邮箱：wanghuiping 微信公众号：jinruilawoffices,
