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1、青青岛岛国国际贸际贸易中心易中心 （ （济济南南军军区青区青岛岛第一第一疗疗养院第二养院第二疗疗养区改造一期工程）养区改造一期工程） 可行性研究可行性研究报报告告 二零零七年二零零七年 目目 录录 第一章第一章总总 论论 11 第一节 项目概况 1 第二节 可行性研究报告编制依据 4 第三节 项目建设的背景和必要性 4 第二章第二章 市场需求分析市场需求分析 7 7 第一节青岛市概况 7 第二节青岛市房地产综合分析 7 第三节青岛市住宅市场分 15 第四节青岛市写字楼市场分析 21 第五节青岛市酒店式公寓市场分析 27 第六节青岛市酒店供需市场分析 30 第七节青岛市商业零售市场分析 32 第
2、八节国内外代表城市房地产市场分析 34 第九节项目的优劣势分析 39 第三章第三章 项目建设规模项目建设规模 4444 第四章第四章 建设场址及条件建设场址及条件 4646 第一节 建设场址 46 第二节 建设条件 47 第五章第五章 总体规划建设方案总体规划建设方案 5252 第一节 设计依据 52 第二节 设计指导思想与原则 52 第三节 规划建设方案 53 第四节 公用工程 58 第六章第六章 环境保护、节能与节水环境保护、节能与节水 6464 第一节 环境保护 64 第二节 节能 65 第三节 节水措施 66 第七章第七章 劳动安全、卫生和消防劳动安全、卫生和消防 6868 第一节劳动
3、安全与卫生 69 第二节消防设施 65 第八章第八章 组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置 6969 第九章第九章 项目进度计划安排项目进度计划安排 7070 第十章第十章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 7171 第一节投资估算 71 第二节资金筹措及使用计划 73 第十一章第十一章 经济效益评价经济效益评价 7474 第一节评价说明及财务基础数据 74 第二节项目财务分析与评价 76 第十二章第十二章 结论结论 8181 附图：附图： 1、总平面布置图 2、沿山东路透视图 3、沿东海路透视图 4、沿海岸鸟瞰图 附件一：附件一： 1、青岛国际贸易中心 A 区投资与经济分析报告
4、2、青岛国际贸易中心 B 区投资与经济分析报告 3、青岛国际贸易中心 C 区投资与经济分析报告 附件二：附件二： 1、青岛中金渝能置业有限公司营业执照 2、青岛中金渝能置业有限公司房地产开发资质证书 3、青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准的批复 （青发改 财贸2006311 号） 4、 中华人民共和国建设用地规划许可证 （青规用地字200622 号） 5、 中华人民共和国房地产权证 （青房地权市字第 20062670 号、第 20062672 号、第 20062671 号） 6、 中华人民共和国建设工程规划许可证 （青规建管字200727 号） 1 第一章第一章 总总 论论 第
5、一节第一节 项目概况项目概况 一、项目名称：青岛国际贸易中心青岛国际贸易中心（济南军区青岛第一疗养院 第二疗养区改造一期工程） 二、建设地址：青岛市市南区香港中路 8 号 三、开 发 商：青岛 XXXX 置业有限公司 四、开发单位基本情况 青岛中金渝能置业有限公司注册成立于 2005 年 9 月 22 日，是 由青岛中金实业股份有限公司和重庆渝能产业（集团）有限公司共 同出资组建的房地产公司，注册地址位于青岛市香港中路 52 号时代 广场 10 层，法定代表人为司荣彬，注册资本 1 亿元人民币。公司可 控资金雄厚并涉足多个行业领域，拥有大批房地产行业的精英人才， 具备极其丰富的房地产操盘和控盘
6、的经验 五、项目建设规模及主要内容 青岛国际贸易中心青岛国际贸易中心（济南军区青岛第一疗养院第二疗养区改造 一期工程）总占地面积 18229.2 平方米，规划总建筑面积 327449 平 方米，其中：地上建筑面积 264995 平方米，地下建筑面积 62454 平 方米。 青岛国际贸易中心青岛国际贸易中心由 A 区、B 区、C 区三组建筑构成，其中： 1、A 区：位于山东路 6 号，占地面积 5067.7 平方米，规划建 2 筑面积 113141 平方米，其中：商业裙房 19178 平方米（16 层） ， 五星级酒店式公寓 76615 平方米（750 层） ，地下商场、地下停车 场、设备用房、
7、地下人防等 17348 平方米。 2、B 区：位于香港中路 8 号，占地面积 6494.8 平方米，规划建 筑面积 119094 平方米，其中：商业裙房 20921 平方米（16 层） ， 甲级写字楼 28298 平方米（722 层） ，五星级产权式酒店 47669 平 方米（2348 层） ，地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防 等 22206 平方米。 3、C 区：位于东海西路 31 号，占地面积 6666.7 方米，规划建 筑面积 95214 平方米，其中：商业裙房 20921 平方米（16 层） ， 高级公寓 51393 平方米（743 层） ，地下商场、地下停车场、设备 用房、地
8、下人防等 22900 平方米。 六、项目总投资及资金来源 1、项目总投资 初步测算，项目建设总投资为288281.36万元，其中：土地成本 95568万元，建筑安装工程费用153115.72万元，其他费用21576.86万 元，预备费用5240.78万元，建设期利息12780万元。 分区计算投资，A区建设投资为92250.6万元，B区建设投资为 113260.55万元，C区建设投资为82770.21万元。 2、资金来源 项目建设所需资金 288281.36 万元，拟通过以下渠道筹集： （1）建设单位青岛中金渝能置业有限公司自筹资金 110000 万 3 元； （2）申请银行贷款或信托贷款 10
9、0000 万元； （3）采取预售、招商引资、滚动开发、购房者按揭贷款、VIP 认购等方式筹集资金 78281.36 万元。 七、经济技术指标 主要经济技术指标汇总表主要经济技术指标汇总表 序号项 目单位单位总指标总指标A 区指标区指标B 区指标区指标C 区指标区指标 1占地面积平方米18229.25067.76494.86666.7 2建筑面积平方米32744911314111909495214 3建设总投资万元288218.3692250.6113260.5582770.21 4销售收入万元851845283448.4319455.8248940.8 5销售税金及附加万元46851.4815
10、589.6617570.0713691.78 6土地增值税万元185938.1864258.3766382.1555297.67 7销售利润（税前）万元296700.18100011.83109464.887223.54 8税后利润万元198789.1267007.9373341.4258439.77 9投资利润率%102.92108.4196.65105.38 10投资利税率%183.67194.97170.77188.73 11 所得税后财务内部收 益率 % 59.6245.9244.2860.22 12所得税后投资回收期年2.543.153.152.87 13 所得税后财务净现值 （IC
11、=10%） 万元 156637396634457064177 14 所得税前财务内部收 益率 % 85.6566.3263.8486.11 15所得税前投资回收期年2.312.842.852.42 16 所得税前财务净现值 （IC=10%） 万元 2477196414872329101273 4 第二节第二节 可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据 一、 投资项目可行性研究指南 （试用版） 二、 建设项目经济评价方法与参数 （第二版） 三、 房地产开发项目经济评价方法 四、 山东半岛城市群总体规划 五、 青岛市城市总体规划 六、青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核 准的批复
12、（青发改财贸2006311 号） 七、 中华人民共和国建设用地规划许可证 （青规用地字2006 22 号） 八、 中华人民共和国房地产权证 （青房地权市字第 20062670 号、第 20062671 号、第 20062672 号） 九、 中华人民共和国建设工程规划许可证 （青规建管字2007 27 号） 十、建设单位提供的其他资料 第三节第三节 项目建设的背景和必要性项目建设的背景和必要性 一、项目建设的背景 按照总后勤部的通知精神，济南军区青岛第一疗养院将第二疗 养区内约 2 公顷土地进行公开招标挂牌拍卖，青岛中金渝能置业有 5 限公司以 9.1 亿元中标，2005 年 9 月 26 日，济南军区联勤部与青岛 中金渝能置业有限公司签定了“军用土地使用权转让合同” ，将该宗 土地使用权转让给青岛中金渝能置业有限公司。2006 年 3 月 9 日， 青岛市规划局以青规函业字2006155 号文，下达了该地块的地上总 建筑面积、层数、层高等规划条件和指标。 2006 年 7 月
