建筑业、房地产业营改增政策及应对-6.19传创新.

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1、建筑业、房地产业“营改增” 政策解读与应对策略,四川财经职业学院会计系 党总支书记 副教授 杨勇 2015.06.02,课程主要内容,我国营改增的步伐 营改增对建筑业、房地产业影响的总体评价 增值税与营业税的区别 营改增后建筑业、房地产业实际缴纳增值税的确定 营改增后建筑、房地产业纳税地点与纳税时间 建筑业、房地产业抵扣进项税必备的条件 建筑业应对营改增的三大原理 关于合同控税 关于票据控税 营改增过渡期新、老项目的衔接,2,3,建筑业现状及困境,经营模式：多样性，以“项目经理负责制”居多。 税 负：营业税3%（重复征收），企业所得税2%（税务部门无奈之举，以乱治乱），个人所得税1%等近17项

2、税费 成 本：随意开票充成本，随意找票报费用 账务处理：超级混乱,第一讲 我国营改增的步伐,2011.10.28 国务院常务会议决定，开展“营改增”试点。 2012.1.1 上海；交通运输（陆路、水路、航空、管道）及部分现代服务业（研发与技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁、鉴证咨询服务）。 2012.8.1 北京 天津 江苏 安徽 浙江 福建 湖北 广东 厦门 深圳等10个省市。,4,5,第一讲 我国营改增的步伐,2013.8.1 将“营改增”试点推广至全国；将广播影视制作、播映、发行等部分现代服务业纳入试点范围。 2013.12.14 财税2013106号，将铁

3、路运输业、邮政业纳入营改增试点范围，2014.1.1执行。 2014.6.1 国务院批准“电信业”实行营业税改征增值税试点。,6,第一讲 我国营改增的步伐,2015年3月6日，财政部部长楼继伟在全国“”答记者问时表示，今年按照计划应该完成“营改增”的改革，把生活服务业、金融业以及建筑业、房地产业的营业税全部改成增值税，最难的是不动产业转成征收增值税。,7,第二讲 营改增对建筑业、房地产业影响的总体评价,对建筑行业 税收管理的影响 财务状况的影响 总体税负的影响 收入确认的影响 税收筹划的影响 投标工作的影响 海外经营的影响 集团经营的影响 竞争能力的影响,8,（一）对建筑行业税收管理的影响 1

4、.纳税地点的变化 2.税金扣缴义务人发生变化 3.纳税范围的变化 4.税率的变化：原3%；现：11% 5.纳税申报、增值税专用发票取得、已缴纳增值税税款抵扣、纳税期限、优惠政策等的变化,9,（二）对建筑业财务状况的影响 1.对资产总额带来的变化 营改增后，建筑企业购置的原材料等存货成本、机械设备等固定资产的入账价值，不再包含“增值税进项税额”，与以前相比，资产总额有一定幅度的下降，引起资产负债率上升。 2.对收入、利润带来的变化 收入中不含“增值税销项税额”，营业额降低；而部分购置货物很难取得专用发票，不能抵扣税款，企业实际缴纳增值税款的增加，利润有所下降。 3.对企业现金流的变化 建筑行业现

5、时存在，部分情况需要施工方垫资。每期验收计价时，往往扣除一定比例的质保金。但增值税必须按时交纳， 会导致企业经营性现金流量支出增加，加大企业资金紧张的局面。,10,（三）对建筑行业整体税负的影响 1.适用税率的变化 原3%，改为11% 过渡期政府是否实行补贴政策？ 2.税款抵扣问题 主要涉及期初库存材料和机械设备等进项税额的抵扣问题，预测营改增后可以分期抵扣。 人工成本（劳务公司派遣部分）能否抵扣？抵扣比例？ 3.建筑企业的思考 建筑行业应当提高机械化水平（购进设备按17%抵扣），改善企业财务状况，优化资产结构；引进新流水线，减少作业人员，降低人工费支出，从而降低税负。,11,（四）对建筑行业

6、收入确认的影响 1.固定造价合同的变化 营改增前合同收入中含营业税，营改增后合同收入中不含增值税；营改增前合同成本中的原材料、燃料、租赁费等含增值税额，营改增后则不再包含增值税进项税额，由此合同成本将降低；营改增后因合同收入不含增值税销项税额，而合同成本中进项税额的剔除肯定不彻底，由此，当期确认的合同毛利与合同收入的比例将下降。 2.成本加成合同的变化 营改增后因成本中不再包含材料物资、固定资产折旧费等原包含的增值税进项税额，故实际成本将降低，由此在加成比例不变的情况下，收入总额也会降低。,12,（五）对建筑行业税收筹划的影响 1.增值税征管办法变化因素的影响 营改增前营业税在工程项目所在地缴

7、纳，营改增后增值税在“机构所在地缴纳”，存在影响当地税源问题（推测：项目所在地预交，在机构所在地允许抵扣） 2.建筑企业经营模式的影响 总公司直接管辖项目部模式； 总公司、分公司模式； 母公司、子公司模式等 3.增值税纳税和管理的影响 相对于营业税而言，增值税的缴纳更为复杂，建筑企业机构所在地财务部门应当设置专门的机构，委派专人负责此项工作。,13,（六）对建筑行业投标工作的影响 1.预算标准的调整 预计将调整“基础定额与预算”，建设单位的招标概算、设计概算和施工图预算编制将执行新标准。 2.建筑企业投标工作复杂化 投标书中的原材料、燃料等直接成本不含增值税，在实际施工中，有多少成本费用能够取

8、得进项税额，在编制标书中难以准确预测。 3.企业施工预算的调整 执行新的定额标准，企业的施工预算需要重新编制，以适应投标工作的需要。,14,（七）对建筑行业海外经营的影响 1.税金的总体变化 营改增前，建筑企业在海外的工程收入，在国内不缴纳营业税，只需要差额补缴企业所得税；营改增后，在国内采购原材料、加工和运输取得的增值税进项税额能否抵扣，尚需“细则”中明确。 2.建议和思考 大多数专业人士认为：海外建筑项目，由于受国家间税收差别的影响，其收入已在国外缴纳流转税，不应在国内再缴纳相关流转税。按照对等原则，对国内建筑企业为海外工程采购的原材料等，不得计入增值税进项税额，应当直接列入海外工程项目成

9、本中。,15,（八 ）对企业集团经营管理的影响 1.法人主体不相容性 企业集团与具有法人资格的成员企业，都必须独立履行纳税义务。对于集团公司承揽的业务，由成员企业负责施工，按收入纳税后并将增值税发票提供给集团公司，集团公司从建设单位取得全部收入扣除成员企业缴纳的增值税进项税额后应在机构所在地缴纳增值税。 2.物资采购模式的变化 为了降低物资成本，原由集团公司统一采购并直接向成员企业提供，营改增后，这一做法将发生改变。（可由集团公司统一洽谈价格，但分别签订合同） 3.对现金流的影响 营改增后，如果实行建筑企业增值税在工程项目所在地按一定比例预交增值税，集团和成员单位均需要分别预交，则带来现金流管

10、理的不利影响。（建议：将成员企业变更为不具有法人资格的分公司）,16,（九） 对建筑企业竞争能力的影响 1.对企业经营规模的影响 营改增后，以建筑、房地产为主业的企业集团，营业收入将缩水11%，企业营业收入规模较以前可能有较大幅度的下跌，会带来一定的负面效应。 2.对企业信用评级、融资授信的影响 企业规模、盈利能力以及资产规模直接与企业的信用评级和融资能力、授信范围和规模相联系，在短期内，会对企业的竞争能力有较大负面影响。,17,第三讲 增值税与营业税的区别,价格是否含税的区别； 税金是否进入成本的区别； 是否会导致企业重复征税的区别； 税制要素的比较,18,第三讲 营改增与营业税的区别,（一

11、）价格是否含税的区别 1.营业税：价内税，价格（投标价/营业额）包含营业税税金本身。 2.增值税：价外税，价格与税金相分离，价格中不含增值税税金。 注意：以后签订建筑合同，必须注明是否是含税价格。 如：投标价1110万元（含增值税）：收入=1110/（1+11%）=1000 投标价1000万元（不含增值税）：收入/产值=1000,19,第三讲 营改增与营业税的区别,（二）税金是否进入成本的区别 1.营业税：税金计入成本费用中，建筑安装发票：只记载发票金额。 2.增值税：价外税，税金不计入成本中。 （1）增值税专用发票：价格，税金 （2）增值税普通发票：金额 注意：营改增后采购材料物资，如何选择

12、供应商？ 17%；3%；14% 采购合同中必须约定应由供应商开具增值税专用发票。,20,第三讲 营改增与营业税的区别,（三）是否导致企业重复纳税的区别 1.营业税：按营业额作为计税基础，取得的材料物资等已经缴纳增值税，会导致企业重复纳税。 2.增值税：仅就货物、劳务的增值额纳税，不会导致企业重复纳税。 说明：今后将取消“土地增值税”。 拟开征“房地产税”、“遗产税”，全国联网的“不动产登记政策” 实行以家庭为计税单位的“个人所得税”改革。,21,建筑业营改增后税率比较分析,22,营改增与营业税税制要素比较,23,第四讲 营改增后建筑业实际缴纳增值税的确定,（一）应纳增值税额的计算 1.企业应缴

13、纳的增值税额=增值税销项税额-增值税进项税额 2.增值税销项税额的确定 =销售收入（工程结算价） 11% 3.增值税进项税额的确定 =各类成本 各自的抵扣率,24,第四讲 营改增后建筑业实际缴纳增值税的确定,（二）建筑业、房地产业成本与增值税抵扣问题 房地产业成本的构成 1.土地成本：40-60% 2.建筑成本：35% （建筑业的建造成本） 3.其他成本 ：20-25%（营销、财务、管理等成本）,25,第四讲 营改增后建筑业实际缴纳增值税的确定,（二）建筑业、房地产业成本与增值税抵扣问题 1.土地成本 （1）土地买价：按农产品的税率抵扣，国土部门所开具的发票11%； （2）拆迁补偿费：进土地成

14、本，该部分不可抵扣；政策性拆迁给予的现金补偿不涉及税金，故不能抵扣；如果是补偿安置房，则可以抵扣（房地产企业应当优先考虑此方案）；异地安置：通常作为政府的BT项目，作为政府给予的补偿款，不予抵扣。,26,（二）建筑业、房地产业成本与增值税抵扣问题 2.建筑成本 （1）采购建筑材料、设备、油费、水电费、办公用品、劳保用品、车辆维修费用、车辆购置费用、动产租赁费、施工机械设备：按17%抵扣。 此部分通常占总成本的60-70% （2）人工费用：通常占总成本的20-30% （3）机械使用费：通常占总成本的6% （4）其他成本：14%以下,27,（二）建筑业、房地产业成本与增值税抵扣问题 2.建筑成本

15、（1）采购建筑材料、设备、油费、水电费、办公用品、劳保用品、车辆维修费用、车辆购置费用、动产租赁费、施工机械设备：按17%抵扣； 注意：油费与车辆维修费，只有产权登记在公司名下的车辆，可以抵扣；用于接送职工上下班的交通车，属于职工福利，不能抵扣；接送领导上下班的小车，属于公务消费，可以抵扣。（营改增后，车最好以公司名义购买）。 办公用品，要求从税控系统打印清单中的办公用品、劳保用品，方可抵扣（必须注明明细，若为“办公用品一批”，则不能抵扣）。办公用品实行定点采购，取得专用发票。,28,（二）建筑业、房地产业成本与增值税抵扣问题 2.建筑成本 （1）采购建筑材料、设备、油费、劳保用品等 注意：工

16、作服抵扣17%必须的条件： A.必须与一般纳税人的服装企业签订工作服定制合同； B.合同中必须约定服装上印有公司LOGO商标标识； C.必须通过银行公对公转账结算。 （工人、管理人员的工作服，春夏秋冬各两套）,29,（二）建筑业、房地产业成本与增值税抵扣问题 2.建筑成本 （1）采购建筑材料、设备、油费、劳保用品等 注意：电信服务费： A.提供基础电信服务，按11%抵扣（仅限于公司的座机）； B.职工手机话费不得抵扣，但以公司名义登记的集团小号，可以抵扣。,30,（二）建筑业、房地产业成本与增值税抵扣问题 2.建筑成本 （1）采购建筑材料、设备、油费、劳保用品等 注意：中介费、检测费、会议费、顾问费、咨询费、广告费、鉴证费、监理费、设计费、勘探费用等：均按6%抵扣。 说明： A.咨询费抵扣的条件：必须与咨询公司签订有咨询合同；咨询公司必须提交经盖章的咨询报告；必须通过银行对公转账。 B.会议费抵扣的条件：必须有会