房地产开发企业会计第八章..

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1、房地产开发企业会计,第八章 对外投资的核算,本章要点,房地产开发企业对外投资的类型 掌握金融资产投资的核算 掌握长期股权投资的核算 了解投资发生减值的处理,基本金融工具 金融工具 衍生(金融)工具,现金 应收款项 应付款项 债券投资 股权投资等,金融期货 金融期权 金融互换 金融远期 净额结算的商 品期货等,价值衍生/净投资很少或零/未来交割,第一节 交易性金融资产投资的核算,一、投资概述 根据我国企业会计准则的规定，企业对外投资的核算分为四类：交易性金融资产投资、可供出售金融资产投资、持有至到期投资和长期股权投资。其中，前三项金融资产投资由企业会计准则-金融工具确认和计量进行规范，长期股权投

2、资由企业会计准则-长期股权投资进行规范。,交易性金融资产投资的核算,二、交易性金融资产投资的核算 符合以下条件之一的金融资产，企业应当划分为交易性金融资产： 1、持有金融资产的目的，主要是为了近期内出售或回购； 2、金融资产是企业采用短期获利模式进行管理的金融工具投资组合中的一部分； 3、属于衍生金融工具。 房地产开发企业对交易性金融资产的投资，包括为交易目的所持有的债券投资、股票投资、基金投资、权证投资等应在“交易性金融资产”科目进行核算。本科目应当按照交易性金融资产的类别和品种，分别“成本”、“公允价值变动”进行明细核算。,三、交易性金融资产投资的核算,（一）账户的设置 1、交易性金融资产

3、成本 公允价值变动 2、公允价值变动损益 核算交易性金融资产公允价值与帐面价值之差 3、投资收益 核算取得的投资收益（贷）或损失（借）,（二）交易性投资的核算会计处理 1、企业取得交易性金融资产时，按交易性金融资产的公允价值入账，发生的交易费用计入“投资收益”科目。 借：交易性金融资产成本（公允价） 投资收益 （交易费） 应收股利/应收利息 贷：银行存款 （实付款） 注意：1、应收股利指已宣告但尚未领取的股利 应收利息指已宣告但尚未领取的债券利息 2、交易性金融资产成本指购买时交易性金融资产市价 若包括应收股利指已宣告但尚未领取的股利或利息应扣除,2、资产负债表日（月末/年末） 当公允价值帐面

4、余额时 借：交易性金融资产公允价值变动 贷：公允价值变动损益 当公允价值帐面余额时，分录相反。 3、处置该金融资产时，实际收到的金额与交易性金融资产账面余额之间的差额应当确认为“投资收益”，同时调整公允价值变动损益。 借：银行存款（实收款） 贷：交易性金融资产成本 公允价值变动 投资收益 同时：冲销“公允价值变动损益” 借：公允价值变动损益 贷：投资收益 或者相反分录 例P 161 8-1 习题P183 练习二 1,可供出售金融资产,指初始确认时即指定为可供出售的非衍生金融资产。 账户设置：可供出售金融资产-成本 -利息调整 -公允价值变动 账务处理： 1、取得时： 借：可供出售金融资产-成本

5、（公允价值+交易费用） -利息调整 应收利息 应收股利 贷：银行存款,2、持有 （1）若为债券，持有期间利息按后面“持有至到期投资”进行处理 （2）若为权益工具，被投资单位发放现金股利，按应享有份额 借：应收股利 贷：投资收益 3、期末，按公允价值调整可供出售金融资产账面价 借：可供出售金融资产-公允价值变动 贷：资本公积-其他资本公积 4、出售时，冲减可供出售金融资产账面价值，同时转出“资本公积-其他资本公积”至“投资收益” P163,持有至到期投资的核算,一、持有至到期投资的概念及特征 企业持有的、在活跃市场上有公开报价的国债、企业债券、金融债券等。 特征： （1）到期日固定；（2）回收金

6、额固定或可确定企业有明确意图和能力持有至到期；（3）有活跃市场，经营环境和经营状况相对稳定。,二、持有至到期投资的计价 投资公允价值加交易费 三、持有至到期投资的会计科目 “持有至到期投资成本” 利息调整 应计利息（一次还本付息） “应收利息”（分期付息，到期一次还本） “投资收益” “持有至到期投资减值准备” “资产减值损失”,1、取得时：P101 借：持有至到期投资-成本(面值+交易费用) -利息调整（或计入贷方） 应收利息(已到付息期但尚未领取的债券利息) 贷：银行存款等 例：A公司2001年1月1日以21.5万元购入甲公司于2000年1月1日发行的5年期债券，并准备持有至到期。债券面值

7、20万元，每年的1月1日宣告发放利息。票面利率6%，实际利率5%。购入时另支付交易费5000元。 借：持有至到期投资-成本 205 000 -利息调整 3 000 应收利息 12 000 贷：银行存款 220 000,2、持有期间资产负债表日在确认利息,原则：应当按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入计入投资收益。同时摊销利息调整账面价。（实际利率法） 借：应收利息（面值X票面利息） 贷：投资收益（年初持有至到期投资账面价X实际利率） 持有至到期投资-利息调整（差额） （折价购入记入借方） 其中，实际利率是将金融资产的未来现金流量折为该当前账面价值所使用的利率实际利率。,3、处置时,将所取得价

8、款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。 借：银行存款 应收利息（最后一期） 贷：持有至到期投资-成本 -利息调整 投资收益（或在借方）,2006年1月1日，宏坤房地产开发企业支付价款1000元（含交易费用）从活跃市场上购入某公司5年期债券，面值1250元，票面利率4.72%,按年支付利息(即每年59元),本金最后一次性支付。合同约定，该债券的发行方在遇到特定情况时可以将债券赎回，且不需要为提前赎回支付额外款项。宏坤房地产开发企业在购买该债券时，预计发行方不会提前赎回。不考虑所得税、减值损失等因素。 计算实际利率r： 59(1+r)-1 +59(1+r)-2+59(1+r)-2+59(1+r

9、)-3+59(1+r)-4+(59+1250)(1+r)-5=1000元，由此得出r=10%.,根据上述数据，宏坤房地产开发企业的有关账务处理如下： 2006年1月1日，购入债券 借： 持有至到期投资成本 1250 贷：银行存款 1000 持有至到期投资利息调整 250 （2） 2006年12月31日，确认实际利息收入、收到票面利息等 借：应收利息 59 持有至到期投资利息调整 41 贷：投资收益 100 借：银行存款 59 贷：应收利息 59 （3）2007年12月31日，确认实际利息收入、收到票面利息等 借：应收利息 59 持有至到期投资利息调整 45 贷：投资收益 104 借：银行存款

10、59 贷：应收利息 59,（4）2008年12月31日，确认实际利息收入、收到票面利息等 借：应收利息 59 持有至到期投资利息调整 50 贷：投资收益 109 借：银行存款 59 贷：应收利息 59 （5） 2009年12月31日，确认实际利息收入、收到票面利息等 借：应收利息 59 持有至到期投资利息调整 54 贷：投资收益 113 借：银行存款 59 贷：应收利息 59,（6） 2010年12月31日，确认实际利息收入、收到票面利息等 借：应收利息 59 持有至到期投资利息调整 60 贷：投资收益 119 借：银行存款 59 贷：应收利息 59 借：银行存款等 1250 贷：持有至到期投

11、资成本 1250,取得,初始投资成本 的确定,成本法 权益法,处置损益的 确定,长期股权投资核算要点,持有,处置,第二节 长期股权投资的核算,长期股权投资,具有 控制,具有共同控制或重大影响,不具有共同控制或重大影响且无报价无公允计量,长期股权投资核算范围P101,一、长期股权投资的初始计量,长期股权投资在取得时，应按初始投资成本入账。 长期股权投资的初始投资成本应分别企业合并和非企业合并两种情况确定。,一、企业合并形成的长期股权投资的初始计量P104 （一） 企业合并概述 企业合并，是指将两个或者两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。 企业合并的方式 1、控股合并：A+B=A+

12、B 2、吸收合并：A+B=A 3、新设合并：A+B=C 只有控股合并（包括同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并）才形成长期股权投资。,同一控制下的企业合并： 企业合并前 企业合并后,母公司M,母公司M,子公司A,子公司A,子公司B,子公司B,孙公司B1,孙公司B1,母公司M,母公司N,子公司A,子公司C,子公司B,子公司D,孙公司B1,孙公司B1,非同一控制下的企业合并： 企业合并前 企业合并后,一、企业合并形成的长期股权投资初始投资成本（了解）,1、同一控制下的企业合并取得(P171),（1）合并对价 贷：有关科目 （支付现金、转让非现金资产、承担债务的账面价值）,被合并方所有者权益

13、账面价值份额,=,借：长期股权投资 -投资成本,差额（借或贷：资本公积、盈余公积、 利润分配-未分配利润）,会计分录,借：长期股权投资（投资成本） （金额为被合并方所有者权益账面价值*比例） 投资收益（审计费用、评估费用等） 贷：银行存款、固定资产、短期借款等各换出 资产科目（换出资产账面值） 资本公积（先冲减） 盈余公积 利润分配-未分配利润,2006年7月1日，同一控制下的甲房地产开发企业以1 000万元现金、1 000万元固定资产，并且承担乙企业200万元债务的合并对价取得乙企业60%的股权。乙企业合并日账面资产4 000万元、债务200万元（不含已由甲企业承担的债务）、所有者权益3 8

14、00万元。 甲企业取得乙企业60%的股权，甲企业长期股权投资的初始投资成本应确认为2 280万元（3 80060%）。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额80万元2 280（1 0001 000200），调整资本公积。甲企业会计分录如下： 借：长期股权投资 2 280 000 贷：银行存款 10 000 000 固定资产 10 000 000 长期借款 2 000 000 资本公积其他资本公积 800 000,合并对价 贷：股本 （发行权益性证券股份面值）,被合并方所有者权益账面价值份额,=,借：长期股权投资 （投资成本）,差额（借或贷：资本公

15、积、盈余公积、 利润分配-未分配利润）,（2）合并对价以发行权益证券取得的长期股权投资 P171 8-5,A企业与B企业是同一控制下的两家房地产开发公司。A企业2006年7月1日以发行股票的方式取得B企业60%的股权。A企业发行3 000万股普通股，每股面值1元。合并日B企业账面净资产4 500万元。合并日A企业资本公积为100万元，盈余公积150万元，未分配利润500万元。 A企业取得B企业60%的股权，A企业长期股权投资的初始投资成本应确认为2 700万元（4 50060%）。长期股权投资初始投资成本与A企业发行股票面值（股本3 000万元）之间的差额300万元，应调整资本公积100万元，调整盈余公积150万元，再调整未分配利润50万元。A企业会计分录如下： 借：长期股权投资 27 000 000 资本公积 1 000 000 盈余公积 1 500 000 利润分配未分配利润 500 000 贷：股