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1、【2017年上半年】 海南房地产市场报告 HAINAN REAL ESTATE MARKET REPORT 旅居产业研究院出品 目录 CONTENT 市场深度解读 土地市场透析 宏观发展环境 01 02 03 01 章 节P A R T 宏观发展环境 全国政策解读 海南政策解读 海南宏观经济 稳中求进，热点城市政策加码，三四线城市联动调控。 全国政策解读 2017年上半年，“刺激与抑制”两条主线始终贯穿，全国去库存政策与部分热点城市调控房价紧缩政策双向并行。在“稳中求进”为总 基调，因城施策为方针的指导下，热点城市调控全面收紧，去库存压力大的三四线城市在供给端减少甚至暂停住宅用地供应。 国土资
2、源部 全国国土资源工作会议 房价压力大的城市增加土地供应，去 库存压力大的三四线城市要减少以至 暂停住宅用地供应。 2017年1月12日 住建部、财政部 关于做好城镇住房保障家庭 租赁补贴工作的指导意见 2017年1月12日 城镇住房保障采取实物配租与租赁 补贴相结合的方式，逐步转向以租 赁补贴为主。 国务院 十二届全国人大五次会议 因城施策去库存。三四线城市房地产 库存仍然较多。支持居民自住和进城 人员购房需求，坚持住房的居住属性。 房价压力大的城市增加住宅用地供应。 2017年3月5日2017年6月5日 住建部 全国住房公积金异地转移接 续业务操作规程 接入全国住房公积金异地转移接续平 台
3、的城市职工可办理住房公积金异地 转移接续业务，实现“账随人走、钱 随账走”。 各地方政策 房地产调控新政 2017年3月至今 3.17新政以来，全国范围内进入密集 调控，超40多个城市，进行了超50次 房地产市场约束性调控。此轮调控从 一线城市迅速蔓延到三四线城市，力 度之严、范围之大，频率之高、手段 之新为历年之最。 银监会发布 中国银监会关于银行业风险防控 工作的指导意见 2017年4月10日 分类实施房地产信贷调控、因城施 策；各银行业金融机构切实履行风 险防控主体责任，实行“一把手” 负责制，加强银行业风险防控工作。 国家住建部 关于加强近期住房及用地供应管 理和调控有关工作的通知 房
4、价上涨压力大的城市要合理增加住 宅用地特别是普通商品住房用地供应， 去库存任务重的城市要减少以至暂停 住宅用地供应。 2017年4月16日 土地供给保障住房 去库存抑投资防风险土地供给公积金 全国政策解读 楼市进入“5限时代”，抑制投资、稳定市场、力度空前。 相比往年，本轮调控政策打击更为精准，实施手段更为新颖。在限购层面特别强调限制非本地户籍居民购房，打击投资需求；在限贷层面， 提高了特别是二套房的认定标准和首付比例，直接影响本地改善性需求，同时本轮调控中限售、限商开始“助力”，调控力度空前。 北京、上海等一线城市全面限制商办项目购买，2月16日上海闵行率先启动类住宅整顿，3月26日，北京正
5、式发文关于进 一步加强商业、办公类项目管理的公告，明确“在建在售商办项目不得卖给个人”，自此“限商令”在全国拉开序幕。 超36个城市对新房流通进行了限制，打击炒房、囤房。海南新建商品住宅取得产权证满5年后方可转让；河北 白沟非本地户籍在该市无论购买新房还是二手房，自登记之日起五年内不得转让。保定一幅当地挂牌的住宅用 地在出让条件中明示：“自购房人在取得不动产权证之日起算，10年内不得易手”。 实施差别化信贷，15个城市对二套房实行“认房认贷”标准。北京地区绝大部分银行首套恢复基准18家银行二 套房执行基准利率上浮20%。江西省、海南省等多地，停止对第三套及以上住房贷款发放。 四个层级，层层深入
6、，要求外地户籍购房者提供在当地的社保或纳税证明，少则半年如江门,多则五年如北京；“城市划片、区别对待”； 提高首付比例；按购房人户籍和名下房产数量直接暂停销售，如佛山、兰州等一般是本地人最多允许两套，外地人限一套。 多地单独对商品住房价格管理、具体地提出了新要求： 如无锡、佛山的“商 品住房价格备案后一定时间内不许涨”；徐州、深圳、中山的商品房申报价格 不得高过（或不得明显高过）周边地块同类型产品在售价。 限购限价 限售 限商限贷 提高二套门槛 打击投资性需求 稳定市场 史上首次启动 严打”类住宅“ 2017-03-14 2017-04-14 2017-04-25 2017-04-28 201
7、7-05-10 2017-05-11 2017-05-10 2017-05-16 2017-05-17 2017-05-17 三亚 海南 琼海 三亚 海口 五指山 三亚 保亭 白沙 琼中 关于进一步加强房地产市场调控工作的通知 海南省住房和城乡建设厅、海南省国土资源厅、中 国人民银行海口中心支行关于限制购买多套商品住宅 的通知 琼海市人民政府关于加强房地产市场调控的通知通 知 关于实施商品房价格备案管理的通知 海口市人民政府关于贯彻落实的实施细则 五指山市人民政府关于加强房地产市场调控工作的通 知 三亚市人民政府关于贯彻落实的实施细则 保亭县人民政府关于贯彻落实的实施细则 琼中县人民政府关于贯
8、彻落实的实施细则 白沙县人民政府关于贯彻落实的实施细则 内容提要：在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅(含普通住宅、高档公寓、低层住 宅和酒店式公寓，下同)的非本省户籍居民出售新建商品住宅。 内容提要：对在海南无住房的非本省户籍居民家庭，在嘉积（不含官塘片区）购房，需提供1年及 以上个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明；在博鳌、潭门购房，需提供2年及以上个人所得纳税 证明或社会保险缴纳证明。补交、补办证明不予认可。 内容提要：要拿预售证的和已拿预售证未售的，按本项目2月均价和最高价控制； 已办理预售证已售出尚未网签的，3天内报住建局可限量网签，价格按之前报备一房一价执行； 网签价格超
9、出备案价格不予网签，低于备案价格20%不予网签。 内容提要：进一步明确了限购范围。将产权式酒店和二手住房纳入本次限购范围。在海口城区 设置限购区域。 内容提要：对于海南省无住房的非本省户籍居民家庭，在五指山购买住房，需提供2年及以上个人 所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。补交、补办证明将不予认可。 内容提要：进一步明确了限购范围。在三亚城区设置限购区域。1年及以上个人所得税纳税 证明或社会保险缴纳证明。补交、补办证明不予认可。 内容提要：在三亚购买首套住房的家庭申请商业性个人住房贷款首付比例按国家相关规定执行；购 买第二套住房的家庭申请商业性个人住房贷款首付比例不得低于50%；另外暂停向购买第
10、三套及以 上住房的家庭发放商业性个人住房贷款。 内容提要：对于海南省无住房的非本省户籍居民家庭，在当地买房，需提供2年及以上个人所得税 纳税证明或社会保险缴纳证明。补交、补办证明将不予认可。 海南政策解读 海南紧随中央调控基调，开启限购限售模式，供需施政稳楼市，主限海口、三亚、琼海 及中部生态保护区。 主城区 南部生态保护区 一是主城区，滨江西路以西、长彤路以东、南海大道和红城 湖以北区域； 二是南部生态保护区，主要在椰海大道以南、绕城高速以北、铁龙 路以西、粤海大道以东范围，按照多规合一，这是海口重要的生态 保护带。 中心主城区，东至凤凰路和红沙隧道、南至榆亚路和南边海路、 西至三亚湾路、北
11、至金鸡岭路、不含棚户改造项目 ; 对在海南无房的非本省户籍居民家庭，在本市中心主城区范围内购买住 宅及在海棠湾、崖州湾沿海一线购买商品住宅的，需提供从购房申请之 日起前在海南连续缴纳1年以上个人所得税缴税证明或社会保险缴纳证明。 中心主城区 海棠湾一线海景 升级限购区域 崖州湾一线海景 升级限购区域 海南政策解读 海口、三亚分层调控，划定限购区域，主城区、稀缺一线海景资源区等受限。 地区 升级限购区域购房 需纳税或社保证明 首套房结清， 二套房付款比例 首套房未结清， 二套房付款比例 产权酒店 销售比 现房转让年限 （企事业单位、社会组织等法人单位 新购买的新建商品住宅，取得不动产 权证后）
12、三亚连续1年以上不低于50%不低于50%不得高于30%满3年 海口连续2年以上不低于40%70%以上不得高于10%满5年 琼海 嘉积区连续1年以上、 博鳌、潭门镇连续2年以上 不低于40%不低于50%不得高于30%满3年 五指山连续2年以上不得高于30%满3年 保亭连续2年以上不低于40%不低于50%不得高于30%满2年 白沙连续2年以上不低于40%不低于50%不得高于30%满3年 琼中连续2年以上不低于40%不低于50%不得高于30%满3年 各地陆续出台限购细则，社保提高购房门槛，增加现房转让限制。 海南政策解读 海南省限购政策-购房资质分析 购房资格 户籍地海南已购房贷款购房资格商业贷款首
13、付比例 海南省户籍居民家庭 无房无贷款能30% 一套无贷款能三亚50%，三亚以外市县40% 一套有一套贷款未还清能50% 二套以上能无法贷款，需全款 非海南省户籍居民家庭 无房无贷能30% 一套以上不能购房不能购房 海口市限购政策-购房资质分析 购房资格 户籍地海南已购房贷款海南缴纳证明或社保缴纳证明购房资格商业贷款首付比例 海南省户籍居民家庭 无房无贷款 能30% 一套无贷款能70% 二套以上能需全款 非海南省户籍居民家庭 无房无贷未有或缴不足2年不能在升级限购区购房30% 无房无贷连续缴纳2年以上能30% 一套以上不能购房不能购房 三亚市限购政策-购房资质分析 购房资格 户籍地海南已购房贷
14、款海南缴纳证明或社保缴纳证明购房资格商业贷款首付比例 海南省户籍居民家庭 无房无贷款 能30% 一套能50% 二套以上能需全款 非海南省户籍居民家庭 无房无贷未有或缴不足一年不能在升级限购区购房30% 无房无贷连续缴纳一年以上能30% 一套以上不能购房不能购房 岛外客户购房“认房、认贷、认社保” ，提高准购门槛，打击投资投机性购房。 海南政策解读 30%30%30%30%30%30%30% 90% 70%70%70%70%70%70% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 海口三亚琼海五指山保亭白沙琼中 海南各市县限购前后产权式酒店自持比例对比
15、 限购前自持比例限购后自持比例 产权式酒店纳入限购范围，大幅提升自持比例，通过政策手段推动海南房地产转型。 海南政策解读 通过政策手段，控制开发商销售变现周期，保证产权式酒店的经营属性，期望开发商对地块开发提供持续运营。一方面增加海南行业准入 门槛，过滤掉资金实力和运营能力孱弱的中小房企；二是改变海南候鸟人口状态，吸纳更多人才进入。 海南楼市进入提质阶段，省级“全装修”，硬装执行标准化、多举措保品质、政府监管 力强、全省覆盖范围广。 海南政策解读 为什么要施行全装修？ 1.毛坯装修质量无保障，事故风险高 2.产生大量垃圾，材料浪费严重 3.噪音、扬尘污染严重 4.毛坯房入住时间长，精力耗费大
16、2017年5月22日，海南省政府海南省商品住宅全装修管理办法(试行)正式印发出台， 在2017年7月1日（含）后取得施工许可证的商品住宅工程须全部实行全装修（非商品住 宅、保障性住房、棚户区改造项目可参考），全装修费用将纳入到商品住宅总价中。 全装修：交房之前，套内和公共部分的墙面、地面等房屋固定面完成装修，水电管线、开 关插座等基本设施完成安装，厨房和卫生间的固定设施如橱柜、洁具等安装到位。 1.降低装修成本，装修部分可贷款，降低房屋入住资金。 2.减少入住后的装修噪音和污染，方便入住后的统一管理。 3.对从事全装修活动的设计、施工单位的资质及商品房买卖合同中 的具体内容作出明文规定，有效保证了全装修的质量。 优势 劣势 缺乏 个性化 过程 不透明 投资 门槛升 于海南：有助于加快海南房地产行业的转型升级，推动绿色发展，规范装修市场，提升住宅品质。 于房企：利润空间增加，未来可在性价比、个性化定制、服务与施工质量等方面形成自身差异化优势。 于客户：更
