2013北京方兴绿里上筑 策神队(已更新) 84页

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1、 目录目录 一、项目概况 1.1 北京市亦庄经济技术开发区上位规划 1.1.1 概况 1.1.2 总体规划 1.2 项目区位分析 1.3 项目地块四至道路 1.4 项目地块现状 1.5 项目周边既有发展与公共配套设施 1.6 项目地块交通状况 二、市场研究分析 2.1 国内房地产市场分析 2.1.1 国内房地产发展现状 2.1.2 商品房销售和待售情况 2.1.3 房地产开发企业到位资金情况 2.1.4 PEST 分析 2.2 北京市房地产市场分析 2.2.1 北京市房地产开发投资完成情况 2.2.2 北京市房地产市场供给情况 2.2.3 北京市房地产市场销售情况 2.2.4 保障性住房建设情

2、况 2.2.5 房地产开发企业项目资金到位情况 2.3 北京市购房者行为分析 2.3.1 房价走势 2.3.2 购房目的 2.3.3 影响购房因素 2.3.4 装修标准 2.4 竞争项目分析 2.4.1 区域内竞争项目分析 2.4.2 区域外竞争项目分析 2.4.3 国内外优秀案例类比借鉴 2.5 SWOT 分析 三、概念规划设计 3.1 规划目标 3.2 达成目标的策略 3.2.1 深宅大院 3.2.2 绿里奇迹 3.3 总平面图 四、规划分析 4.1 地上礼仪交通系统 4.2 地下组院停车系统 4.3 院落景观步行系统 4.4 产品布局分析 4.5 项目分期开发分析 4.5.1 项目进度安

3、排 五、产品设计 5.1 产品定位 5.1.1 目标客群 5.1.2 客户需求 5.1.3 产品定位 5.2 产品梯度 5.3 产品展示 5.3.1 A 户型（120#） 5.3.2 B 户型（150#） 5.3.3 C 户型（190#） 5.4 公租房 5.3.1 公租房设计说明 5.3.2 公租房户型展示 5.5 绿色建筑分析 六、造型分析 6.1 多元文化载体 6.2 实例分析 6.3 设计原则 6.4 比例分析 6.5 方案分析 6.3.1 顶部 6.3.2 中部 6.3.3 底部 6.6 风格设计 七、项目经济分析 7.1 项目成本 7.1.1 经济指标初步测算 7.1.2 总投资估

4、算 7.1.3 开发成本测算 7.1.4 开发费用估计 7.1.5 开发期总成本费用估算 7.2 项目销售收入及利润的估算 7.2.1 住宅销售收入测算 7.2.2 商业中心出租收入测算 7.2.3 停车位销售收入测算 7.2.4 总收入测算 7.2.5 销售税金及附加测算 7.3 项目财务评价 7.3.1 投资计划与资金筹措 7.3.2 投资计划与资金筹措 7.4 基本财务报表 7.4.1 资金来源与运用表 7.4.2 现金流量表 八、营销策划 8.1 营销理念 8.1.1 营销目标 8.1.2 产品定位 8.1.3 营销定位 8.2 销售目标客户群分析 8.2.1 销售目标客源分析 8.2

5、.2 销售目标客户定位 8.3 销售亮点 8.3.1 微气候 8.3.2 绿色科技 8.3.3 亲子运动 8.4 价格策略 8.5 广告宣传 8.5.1 logo 及宣传册 8.5.2 广告营销 8.6 营销策略 8.6.1 营销目标 8.6.2 展示中心 8.6.3 营销组合策略 8.6.4 推广策略 8.6.5 各阶段推广计划 8.6.6 营销计划 8.7 特色营销 8.7.1 举办展览 8.7.2 在飞机场路旁建立广告牌、在商业中心投放广告等 8.7.3 “绿卡”活动 8.7.4 名酒、名茶欣赏 8.7.5 微博宣传 8.7.6 购房优惠卡 8.7.7 优惠措施销售 8.7.8 试住促销

6、 8.7.9 配套设施服务 九、总结与展望 第一章 项目概况 1.1. 北京市亦庄经济技术开发区上位规划 1.1.1 概况 北京经济技术开发区，也称亦庄开发区，位于大兴区东北部地区（见图 1-1） ；筹建于 1991 年，1992 年开始建设并对外招商，1994 年 8 月 25 日被国务院批准为国家级经济技术开发区。总体规划面积为 46.8 平方公里，由科学规划的产业区、高配置的商务区及高品质的生活区构成，是北京重点发展的三个新城之 一，定位为京津城际铁路发展走廊上的高新技术产业和先进制造业基地，并承担“疏解中心城人口的功能、 聚集新的产业、带动区域发展”的重任。 图 1-1 亦庄 1.1.

7、2 总体规划 北京市“十二五”规划确定了“两城两带、六高四新”的产业发展格局，南部高技术制造业和战略性 新兴产业聚集区占据其中“一带一高”，是全市重点发展的南北两个产业带之一，市委、市政府对开发区 未来发展寄予厚望，要求开发区成为“北京创造”品牌的主力军。 基于北京市“十二五”规划，开发区确定了“战略产业开发区、区域发展支点、创新驱动前沿、低碳 绿色家园”的总体定位，提出“一体化、高端化、国际化”的发展目标。 一体化，就是要加大统筹发展力度，坚持一体化规划、建设和管理，形成城市与农村经济社会发展一 体化新格局，实现行政区与功能区、新城与新市、经济社会与人口资源环境一体化协调发展。 高端化，就是

8、要加快转变经济发展方式，大力发展高端、高效、高辐射产业，增强自主创新能力，打 造一批“北京创造”品牌，提高资源能源利用水平，实现产业集约、集聚、循环发展，全面提升产业竞争 力，高水平建设南部高技术制造业和战略性新兴产业聚集区。 国际化，就是要紧跟北京向中国特色世界城市迈进的步伐，扩大对外开放，加强国际合作，集聚国际 优质要素，提高国际服务能力，努力建设具有国际水平和国际影响力的开发区。（见图 1-2） 图 1-2 亦庄开发区用地分布 1.2. 项目区位分析 亦庄开发区也称北京经济技术开发区，位于北京市大兴区东北部地区、北京城市总体规划东部发展带 上，沿京津塘高速公路的城市五环路与六环路之间。亦

9、庄 X85、X88 地块位于东南五环六环之间的亦庄 新城，隶属 3.8 平方公里居住区，属于新区开发板块，地块位于东南五环外，亦庄板块，距离京 津唐高速约 6km，距离东南五环约 4km，距离南海子公园 2km。(见图 1-3) （图 1-3 项目地块区位的大-中-小关系） 1.3. 项目地块四至道路 本案地块位于亦庄新区开发板块， 东至博 兴十路，西至博兴西路，南至兴海一街，北至 泰河三街。 （见图 1-4）现状道路均为单幅路， 规划路设计其中博兴西路为主干路单幅路双 向六车道。兴海路为次干路单幅路双向四车 道。 博兴七路支路双幅路 （道路断面示意图见 图 1-5） 图 1-4 项目四至道路

10、 图 1-5 1.4. 项目地块现状 地块土地平整。 （见图 1-6） 1.5. 项目周边既有发展与公共配套设施 周边既有发展与公共配套设施 表 1-1 购物中心购物中心 亦庄生活创意广场，迪卡侬运动购物超市, 步行到达 30 万平米商业中心（规划）. 购物超市购物超市 沃尔玛山姆会员店，美廉美，物美，京客隆，首航超市，华润万家各类品牌 超市超过 10 家. 银行银行 中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、华夏银行、招商银行、北京 银行、邮政储蓄. 汽车汽车 4S4S 店店 兰博基尼、保时捷、奔驰、宝马、沃尔沃、奥迪等 24 家全球知名汽车 4S 店 周边公园周边公园 南海子公园，凉水河滨河

11、公园，53 万平米生态公园（规划） ，3 万平米运动 主题公园，博大公园，BDA 国际企业文化园，鸿博公园. 医疗卫生医疗卫生 同仁医院，亦庄医院，国家康复医院，北京军海医院，北京阳光新城医院. 图 1-6 文化文化教育教育 北京十一中学（在建） ，北京十一学校亦庄实验小学，耀华国际教育学校（在 建） ，耀中国际学校（在建） ，亦庄第二小学，亦庄第五幼儿园，亦庄中心小 学，北京二中亦庄学校，红黄蓝幼儿园，大地双语幼儿园，二十一世纪幼儿 园，亦庄中心幼儿园. 公共交通公共交通 地铁亦庄线，公交 578、580、599、运通 115、运通 202、开发区 3 路 1.6. 项目地块交通状况 项目地

12、处亦庄南海子公园畔中央居住区核心位置，毗邻多条城市主干道及快速路 ，20 分钟通达 CBD ， 距离城市主环路 10 分钟，地铁亦庄线荣昌东街站，578、580、599、运通 115、运通 202、开发区 3 路怡乐 小桥站等多条公交线路抵达。 （见图 1-7） 1.7. 规划项目地块技术经济指标 技术经济指标 表 1-2 规划地规划地 块编号块编号 用地性质用地性质 用地规模用地规模 （） 容积容积 率率 地上规模（地上规模（） 高度高度 （米）（米） 建建筑密筑密 度（度（% %） 绿地率绿地率 （% %） X85R1X85R1 R2 居住用地 76723.14 2 153446 平方 米

13、（含公租 房 43000 平 方米） 45 30 30 X88R1X88R1 R2 居住用地 58134 2.5 145335 平方 米（含公租 房 46000 平 方米） 60 40 30 X X 项目地块周边有丰富的景观条件，文 化教育医院配套齐全。现有和规划中的购 物中心基本满足住户需求。所以该项目设 计时更应注重，小区与周边既有发展与配 套设施的交通可达性，可考虑建设社区型 服务站。 图 1-7 第二章 市场研究分析 2.1 国内房地产市场分析 2.1.1.国内房地产发展现状 2013 年 1-8 月份，全国房地产开发投资 52120 亿元，同比名义增长 19.3%，增速比 1-7 月

14、份回落 1.2 个百分点。其中，住宅投资 35738 亿元，增长 19.2%，增速回落 1 个百分点，占房地产开发投资的比重为 68.6%。 （见图 2-1） 图 2-1 全国地产开发投资增速 1-8 月份， 东部地区房地产开发投资 29498 亿元， 同比增长 17.4%， 增速比 1-7 月份回落 1.2 个百分点； 中部地区投资 11116 亿元，增长 19.4%，增速回落 1.6 个百分点；西部地区投资 11505 亿元，增长 24.3%， 增速回落 0.7 个百分点。1-8 月份，房地产开发企业房屋施工面积 585553 万平方米，同比增长 14.4%，增 速比 1-7 月份回落 1

15、.8 个百分点； 其中， 住宅施工面积 429626 万平方米， 增长 12.0%。 房屋新开工面积 127840 万平方米，增长 4.0%，增速回落 4.4 个百分点；其中，住宅新开工面积 93713 万平方米，增长 3.3%。房屋 竣工面积 46650 万平方米，增长 4.6%，增速回落 3.3 个百分点；其中，住宅竣工面积 36301 万平方米，增 长 1.4%。1-8 月份，房地产开发企业土地购置面积 21482 万平方米，同比下降 9.1%，降幅比 1-7 月份扩大 7.7 个百分点；土地成交价款 5050 亿元，增长 5.2%，增速回落 9.5 个百分点。 图 2-2 全国房地产开

16、发企业土地购置面积增速 2.1.2.商品房销售和待售情况 1-8 月份，商品房销售面积 70842 万平方米，同比增长 23.4%，增速比 1-7 月份回落 2.4 个百分点； 其中，住宅销售面积增长 24.4%，办公楼销售面积增长 28.2%，商业营业用房销售面积增长 7.8%。商品房 销售额 45724 亿元，增长 34.4%，增速比 1-7 月份回落 3.4 个百分点；其中，住宅销售额增长 35.7%，办公 楼销售额增长 41.9%，商业营业用房销售额增长 19.8%。 图 2-3 全国商品房销售面积及销售额增速 1-8 月份，东部地区商品房销售面积 35848 万平方米，同比增长 26.8%，增速比 1-7 月份回落 3.4 个 百分点；销售额 28566 亿元，增长 37.7%，增速回落 4.4 个百分点。中部地区商品房销售面积 17704 万平 方米，增长 22.6%，增速回落 2.3 个百分点；销售额 8568 亿元，增长 32.7%，增速回落