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1、 幸福城年前营销方案 2014.10.24 目录 part1 销售情况梳理part1 销售情况梳理 part2 年前总体策略方向 part3 分阶段策略方案 part2 年前总体策略方向 part3 分阶段策略方案 part1 销售情况梳理 目前项目累计签约多层货量84套，别墅3套，多层28271009 元，别墅3104103元，总金额31375112元。 按现有客户签约情况视作1-9#楼货量456套，剩余372套。 实收均价3761元/，平均推案去化率仅18.42%。 由此可见，本案到现阶段为止去化很不理想，问题十分严峻由此可见，本案到现阶段为止去化很不理想，问题十分严峻 part1 销售情
2、况梳理part1 销售情况梳理 销售回顾销售任务任务分解 销售回顾 来访任务 针对上述案场已售房源梳理 面对如此严峻的数据显示 针对上述案场已售房源梳理 面对如此严峻的数据显示 年前又该制定出怎样的策略改变现状？年前又该制定出怎样的策略改变现状？ 最后的关头，依然还需要打开多层的销售困局，是提高销售额的关键最后的关头，依然还需要打开多层的销售困局，是提高销售额的关键 part1 销售情况梳理part1 销售情况梳理 销售回顾销售任务任务分解来访任务 销售任务 截止到2015年2月 截止到2015年2月 1个亿 1个亿 的确非常不易实现，但事在人为！ 因时间紧迫，任务繁重 别墅和多层需要齐头并进
3、 按多层平均1套在32万左右 别墅平均105万左右计算 别墅任务：50套 多层任务：148套 11月12月1月2月11月12月1月2月 别墅15套别墅5套别墅20套别墅10套 多层38套多层30套多层35套多层45套 2791万1480万3220万2490万 part1 销售情况梳理part1 销售情况梳理 销售回顾销售任务任务分解来访任务 任务拟分解 11月销售任务：别墅15套，多层38套，总计金额2791万元； 12月销售任务：别墅5套，多层30套，总计金额1480万元； 2015年1月销售任务：别墅20套，多层35套，总计金额3220万元； 2月销售任务：别墅10套，多层45套，总计金额
4、2490万元。 11月12月1月2月11月12月1月2月 380组300组430组600组 （别墅10组）（别墅5组）（别墅15组）（别墅10组） part1 销售情况梳理part1 销售情况梳理 销售回顾销售任务任务分解来访任务 来访任务 11月来访任务：总计380组，其中需新拓别墅10组； 12月来访任务：总计300组，其中需新拓别墅5组； 明年1月来访任务：总计430组，其中需新拓别墅15组； 2月来访任务：总计600组，其中需新拓别墅10组。 艰巨的目标，不修内外功没有机会实现 不利用一切可利用的资源不可实现 艰巨的目标，不修内外功没有机会实现 不利用一切可利用的资源不可实现 part
5、2 年前具体策略工作 1、 全力升级项目形象，引发市场新关注 本案前期由于项目周围施工，新建成的会所周边到处都是裸露的土 地，现场情况比较脏乱差，给前来拜访的客户心中造成了不好的印象。 下一阶段，我们必须要顺利扭转本案给客户的前期印象，成功在客户心 里塑造新的良好项目形象，以全新的面貌引爆市场。 策略方向策略方向 part2 年前具体策略工作 策略方向策略导出 策略方向 2、 全力传播新生活方式，营销系统化 宁国的楼盘市场竞争愈演愈烈，我们如何在现有的市场上争得本 案的一席之地？那就需要深刻挖掘本案跟其他楼盘存在差异化的地方。 本案宣传的新式养生全龄化亲情社区，与过去的老派生活相比有更大 的先
6、进性，全力将此概念由内到外的传达。 策略方向策略方向策略方向策略方向 part2 年前具体策略工作 策略方向策略导出 策略方向 针对上述项目情况，做出以下推广策略： 年前应以明线明线促销多层余房出货和别墅的推出促销多层余房出货和别墅的推出，维 持线上产品推广的延续性。最关键的是要全力拓客全力拓客保证 上门客户数量，只有有了客户上门才能有成交的机会， 暗线暗线促成团购出货促成团购出货。 策略导出策略导出 part2 年前具体策略工作 策略方向策略导出 策略导出 时间轴时间轴 目标 销售 口径 推售 活动 阶段 渠道 10月 11月 12月 1月 2月 外拓、户外、 老带新、 网络 外拓、户外、
7、老带新、团 购洽谈、短 信、网络 外拓、户外、 老带新、团 购确定、短 信、网络、 巡展 外拓、户外、老 带新、报纸、短 信、电视 3500-4000元/ 常态去化 2791万1480万3220万 淘房狂欢节 一口价3649元/ 买房送金条 无 温暖全宁国事件 社区巴士通车仪式 样板示范区开放 补拍婚纱圆梦 别墅暗推 多层余房 持销 返乡购房团 93-95折团购惠 别墅+多层余房 别墅持销 多层余房促销 给宁国减压 3万减压基金 全城经纪人事件 灯会展 百人火锅宴 2490万 part3 分阶段策略方案 1、前期别墅的解筹，集中主要精力解决别墅的签约工作。 2、老带新政策升级：已签约老客户上门
8、拜访，带礼物，告知介绍 成功认购66平米为3000元现金奖励，成功认购86平米为4000元现 金奖励，成功认购94平米及以上面积的为5000元现金。 3、召集小蜜蜂，成立拓客团队。 part3 分阶段策略方案 10月策略导出 10月策略导出11月策略导出12月策略导出 1月策略导出2月策略导出 4、根据上次沟通的内容，设置公关经理，负责会所所有运营方面的工作。 5、内部成立大客户组，要求：形象佳、有资源、能应酬。高于现场置业顾 问的底薪，提成一致。 6、外围建立VIP资源渠道，主要是奕美上层的工作或朋友关系，为各企事 业团体机构牵线搭桥，打开沟通大门。 7、会所、样板房调整、样板示范区方案制定
9、 10月策略导出 10月策略导出11月策略导出12月策略导出 1月策略导出2月策略导出 part3 分阶段策略方案 淘房狂欢节，一口价3649元/ 买房送金条 借双十一淘宝购物节之势，做一轮促销。因楼层价差不多，因此建 议在销售上对外宣称不分楼层不分朝向不分楼栋（内控1、2#，3、5、6、对外宣称不分楼层不分朝向不分楼栋（内控1、2#，3、5、6、 7、8、9#全部参加）一口价3649元/吸引客户，再送5g金条加大促销力7、8、9#全部参加）一口价3649元/吸引客户，再送5g金条加大促销力 度。度。以去化一些较好位置的较好楼层的房源。并且要弱化3500元对市场 的影响，以利于后期价格策略的制
10、定。 活动时间：即日接受预定，11月15日集中认购活动时间：即日接受预定，11月15日集中认购 11月策略导出 part3 分阶段策略方案 10月策略导出11月策略导出12月策略导出 1月策略导出2月策略导出 LED屏 单页 短信 案场画架 外驻点易拉宝 不能单纯指望台客隆的团购，后半月不能浪费 还需发力 事件营销引关注事件营销引关注 前期的常规化动作显然不奏效，务必在市区的竞争对手百花争鸣的时刻，跳出 他们的斗争中，传递幸福城的核心价值 一个全龄化亲情社区，一个提供全新生活方式的社区一个全龄化亲情社区，一个提供全新生活方式的社区 温暖全宁国心声巡城 全城20-25位，卡通人偶手举语录牌说出
11、心中想说的话，制造话题。 全城20-25位，卡通人偶手举语录牌说出 心中想说的话，制造话题。 地点：人群聚集地1：主要干道十字路口 人群聚集地2：车站出入口 人群聚集地3：市政广场 人群聚集地4：候车亭 人群聚集地5：各农贸市场 人群聚集地6：大型超市 时间：11月21日-23日时间：11月21日-23日 丽丽： 从明天起开始你不用在别人的房子 里等我回家了 李峰：出租屋再大也装不下我想安 定的心 早出晚归，您该对自己说声对不起 每 天 散 步 都 在 吸 汽 车 尾 气 房价涨得太快， 什么时候才能凑齐首付 老刘：培养孩子的情商很重要的！ 我妈说了 彩礼可以不要，一定要有个新房 元猪儿： 老
12、说自己大材小用，我让你小财大用 我是单身我怕谁 好房子比好男人更可靠 努 力 是 工 为 作 了 享 受 生 活 萍： 给你工资卡，咱现在就安家 吕希： 我要接爷爷和爸爸 过来养老 三房到手，说嫁就嫁 买房只看眼前过时了！ 不管怎么看，也是幸福城最划算 说出你的心声 温暖全宁国事件手段 意向客户策略意向客户策略 拓客策略拓客策略 针对所有意向客户赠电暖水袋，每周送出30个，先到先得。 除了老客户以外，向企事业单位赠送2015年台历、全城派单赠开运福袋和对 联、福字。（5000份开运福袋、对联、福字） 10月策略导出11月策略导出12月策略导出 1月策略导出2月策略导出 part3 分阶段策略方
13、案 电暖水袋 台历 对联 定做福袋，每个福袋附上吉祥话定做福袋，每个福袋附上吉祥话 继续席卷宁国话题 多行五分钟 省下一辆车 幸福城减压进行时 4029666/4103666 66-93纯多层日供36元起 送3万减压基金 公交站台1 一月就挣3000 买房压力太大 幸福城减压进行时 4029666/4103666 66-93纯多层日供36元起 送3万减压基金 公交站台2 公交站台3 受够了 房价越来越高 幸福城减压进行时 4029666/4103666 66-93纯多层日供36元起 送3万减压基金 公交站台4 不管怎么看 幸福城最划算 幸福城减压进行时 4029666/4103666 66-9
14、3纯多层日供36元起 送3万减压基金 灯箱一 压力 去你的 66-93纯多层日供36元起 4029666/4103666 灯箱二 轻松 有面子 146-218别墅5999元/起 4029666/4103666 给宁国减压 幸福 热线 66-93纯多层日供36元36元起 送3万3万减压基金 大牌一 大牌二 轻松有面子 幸福 热线 146-218别墅5999元/起 全石材干挂 百年品质 车挂 让事件粘住每一个有车人士让事件粘住每一个有车人士 临时停靠 请多关照 挪车 电话 宁国没有 全龄化亲情社区 正面 这年头谁没有压力 孩子读书学费有压力 供房供车有压力 给父母养老有压力 工作有压力 真的受够了
15、 幸福城66-93纯多层 日供36元起 146-218别墅5999元/， 压力去你的！ 背面4209666/4103666 单页 也成了一个津津乐道的事件也成了一个津津乐道的事件 幸福城快递单 启运地Origin目的地destination 收件人收件人To:Consign Detalls 收件人:热爱生活的你 地址:全宁国期待更好 生活的地方 寄件人寄件人From:Shipper Detalls 寄件人:宁国幸福城 地址:凤形新区汽车西 站向前1000米枫港 路 幸福热线： 4029666/4103666 幸福热线： 4029666/4103666 标准快递 当日达 其他 幸福增值服务 30
16、万方全龄层 千万级会所 幸福村门诊部 公交直达项目 一站式名校教育 80母生态养生湖 主题生态园区 银行网点 幸福城 给宁国减压 压力，去你的！ 66-93纯多层日供36元66-93纯多层日供36元起起 146-218别墅5999元/146-218别墅5999元/起 起 4029666/4103666 和快递网点合作 每次送货都能夹带幸福城单页 1、拓客组 广撒网置业顾问重点跟踪 制定作战地图，召集大量小蜜蜂进行项目基础知识培训后，划分队伍、时间。 11月的其他常规工作安排 把拓客做到极致 坐销等不来客户，那行销至关重要！ 1）市场竞争激烈 必须主动出击了 2）项目有难点 需要客群数量保证 3）考虑经费问题 拓客是性价比最高的手段 4）时间战役 任务繁重 不可懈怠 看中拓客！ 拓客四步走 区域划分队伍划分时间划分效果监控 4小分队：每队每月不少于40组客户（自然来访不算在内） 11月拓客组
