世家机构2013年成都保利春天花语定位及营销方案

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1、保利春天花语 定位及营销方案,世家机构 2013.1.24,目 录,1 项目定位,2 营销策略,春天花语定位建议,基础条件认知,1,竞争环境研究,2,项目定位,3,项目区位 项目交通 项目配套 项目指标,PART 1 章节标题微软雅黑28号，数字32号,PART 1 基础条件认知,项目区位,项目位于北改核心区域的纽带“大丰板块”，发展潜力巨大。,三环,绕城高速,本案,北新干道-凤凰山片区,地铁1号线北延线,成都北大门咽喉，“北改工程”核心区域，未来将成为以城市综合服务功能为主的新城区； 从接受城北老商圈外溢的客户，到现在成为承接新老商贸城的核心居住区； 连接市内五块石荷花池板块与斑竹园商贸城板

2、块，大丰的纽带作用不可替代，潜力巨大，未来将成为城北主力居住区之一。,荷花池板块,大丰板块,本案,斑竹园板块,项目四至,项目周边主要规划为住宅用地处于持续开发状态，适宜人居,东面：大型的商业金融用地与两块公共绿地规划，但目前尚未修建，目前比较荒； 南面：政府规划公共用地； 西面：两个在售尾盘的住宅项目； 北面：两块即将开盘和刚拍出去的住宅用地。,城市主干道四通八达，路况良好，形成道路衔接顺畅的现代化交通脉络； 公共交通路网布局完善，临近3路、24路、512路、24路、747路、24路等公交站点； 临近地铁1号线延长线大丰站，逐渐实现城市交通提速； 项目2公里范围内有同品牌大规模项目保利城。,地

3、铁一号线,项目交通,项目周边路网发达，临近地铁，未来交通规划良好。,学校：大丰小学、大丰中学及双语幼儿园 综合商场：家乐福 银行：中国银行、工商银行、农业银行 邮局：大丰邮政 医院：大丰公立医院,约1 公里,项目配套,位于大丰城区，周边配套成熟但档次较低，无自然资源。,项目占地80亩，4.0容积率，其中住宅建筑面积19.3万方，商业建筑面积为2.1万方。,项目指标,项目整体规模小，容积率高。,本案周边生活配套成熟，交通便利，但规模小、容积率高，周边无较好的自然资源，并且2公里内有同品牌大规模项目保利城 所以综合以上条件，我们为项目定出开发目标：,快销走量,开发目标,针对快销走量的开发目标我们需

4、要思考以下问题：,我们的客群是哪些人？ 他们需要什么样的产品？ 能够接受什么样的价格？,定位问题,根据提出的问题需要具体对城市发展方向，区域住宅市场、区域客群来源、产品需求特点及产品价格等做进一步分析。,城市发展格局 区域市场形势 区域板块格局 区域产品特点,PART 1 章节标题微软雅黑28号，数字32号,PART 2 竞争环境研究,规划范围： 西至成灌路及北部商贸城西侧边界；东至成华大道；南至府河；北至香城大道及三河镇用地范围； 区域面积：总面积212平方公里； 总体定位：成都市中心城区北部副中心； 总体规划：2012年启动商品市场、货运场站、物流服务站、 仓储企业搬迁工作；以荷花池片区、

5、火车北站片区、五块石片区、驷马桥片区、人民北路片区为调迁先期重点；绕城内不再布局任何批发市场；产业升级，高端商贸和现代物流产业为主导。,“北改”推动城北产业升级，未来以绕城外的高端商贸和现代物流产业作为片区主导。,成华大道商业商务轴,国际商贸片区,大天商业商务总部片区,凤凰山商务商业片区,上府河商业休闲娱乐片区,花照商务商贸片区,昭觉寺文化旅游商贸片区,新成华创意总部商务片区,沙西线娱乐商务轴,人民北路城市中轴线,火车北站商务商贸片区,北湖国际文化旅游商贸片区,川陕路文化经济轴,区域城市规划,国际商贸城：整体占地2090亩，总建面245万，预计成形后将建成6万余个商铺，拉动直接产业人口近20万

6、； 物联港：整体规划超过4000亩，目前已经启动五金专业市场销售，可容纳近2万户商家驻场经营； 商务中心：以北欧知识城及源上湾的酒店、购物中心、写字楼等构成，以知识产业、电子商务、商贸物流为主，是未来城北的商务中心。 未来预计有30万人迁入城北商贸区，住宅需求急剧上升，本案距商贸城仅3.0公里，具有良好的发展机遇。,西部汽车商务服务园区,海宁皮革城,成都国际物联港,西部机电城,国际商贸城,西部医药贸易中心,商务中心,30万人口,已投入使用,建设规划中,3.0KM,区域城市规划,未来30万人口迁入城北商贸城片区，住宅需求量急剧上升，项目具有良好机遇。,随着专业市场的外迁和国际商贸城的发展，区域房

7、地产市场从2009年开始快速发展； 2011年北欧知识城、开元国际、大峰景、源上湾等的集中放量，新增面积出现井喷，成交价格攀升至5600元/ ，供销两旺； 2012年以消化存量为主，借势五块石荷花池的搬迁，销量大幅增加，预计后市将持续存在供需两旺局面，竞争激烈；,2008-2012年区域市场高层住宅供销价走势图,区域市场格局,2009年至今，区域借势”北改”，区域住宅供销两旺，预计后市持续较好态势。,2012年区域市场高层住宅面积段供销价走势图,2012年9月后，出现销售小高峰 今年下旬，北改再次提上日程，2013年2月荷花池1-3楼的强制搬迁及项目的放量使得市场出现销售小高峰，总体来看市场以

8、存量消化为主； 商贸城片区刚需及首改为购买主力，70-90面积段供销两旺 城北区域商品住宅市场，70-90面积段供销两旺，市场产品需求较为集中。,区域产品供销,近期住宅以存量消化为主，70-90面积段供销两旺，均价在集中在5500-5600元/。,城北房地产市场在商贸城规划后，从内到外已经逐步形成荷花池、大丰、斑竹园3大板块。 五块石荷花池板块：配套最为齐全，但后续调整为商住融合的生活消费类商业； 大丰板块：项目较多，规模较小，目前仅有保利城形成规模性开发，但此版块是承接成都市内及商贸城的关键板块，未来将成为城北主力居住区之一； 斑竹园板块：该片区将成为北部新城商贸发展带的“龙头”和西部商贸、

9、集散、交流中心。,北三环至绕城外我们可将区域依次划分为三大热点居住板块：五块石荷花池板块，大丰板块，斑竹园板块。,区域板块格局,板块特征：以城北城区刚需及改善客群为主，套一至套三均有需求，主力产品总价50-70万/套。,五块石板块、荷花池板块 客群来源：成都主城为主，辅以部分商贸城片区及周边二级县市客群 年龄特征：25-40岁 职业特征：上班族、区域内小生意人 产品需求： 套一至套三均有需求 房价水平： 7000-8000元/ 价格承受：50-70万/套 生活配套：配套完善 代表项目：绿地世纪城 购房要求：房间功能及其数量，完善的生活及交通配套，喜爱大面积空间赠送,区域板块格局五块石荷花池板块

10、,基本信息：项目北接三环，紧邻1号线升仙湖站，交通便利；初步定位为包括大 卖场、甲级写字楼、公寓、时尚休闲街为一体的城市综合体。,五块石荷花池板块代表项目绿地世纪城,项目深访：以成都主城首置为主，对价格承受力相对较高，注重房间功能数量及舒适度，对套一至套三均有需求。,访谈对象：李薇雅，绿地世纪城项目销售人员 来我们这买房的60%都是成都的首置，我们的项目交通方便，而且我们的房子在三环内，客群及产品覆盖面比较广，对紧凑及舒适性的套一到套三需求量都比较大，均价都在7000元/左右，因为项目距商贸城有一定距离，只有少量商贸城客户愿意到这里来买房，我们的客群与大丰、斑竹园板块的客群有所差异。,五块石荷

11、花池板块代表项目绿地世纪城,板块特征：以商贸城刚需为主，70-90 小套三畅销，套二为辅，主力产品总价40-50万/套。,大丰板块 客群来源：商贸城片区小生意人为主，辅以部分城市外溢刚需及大丰本地人 年龄特征：25-35岁 职业特征：商贸城片区小生意人、周边上班族 产品需求：70-90套二及小套三 房价水平：5300-5800元/ 价格承受：40-50万/套 生活配套：配套较为完善 代表项目：保利城、蓝光花满庭、开元国际社区 购房要求：注重房间功能及房间数量，有比较完善的生活及交通配套，喜爱大面积空间赠送，对总价敏感,区域板块格局大丰板块,基本信息：距离规划中的地铁1号线1公里以内，距商贸城约

12、3公里，周边生活配套成熟，目前销售进入尾盘。,大丰板块代表项目开元国际社区,项目深访：以商贸城片区首置及首改为主，注重房间功能数量，生活配套、交通便利性、低总价及大面积赠送是项目热销的关键，保利城对项目有一定影响。,访谈对象：陈芝霖，开元国际社区项目销售人员 在我们这里买房子的70%都是商贸城过来的，虽然说我们这里距离商贸城还是有一段距离，但是我们这边配套相对商贸城要更成熟，将来地铁站口离我们项目在800米以内，交通很方便，而且我们产品的赠送面积比较大，设计也比较好，保利城开盘对我们90-110的套三销售造成了一定的影响，他们规模大，又是品牌开发商，但是我们这边的配套都是现成的，户型也比他们小

13、些，总价低些，这个也是我们现在销售最大的优势。,大丰板块代表项目开元国际社区,基本信息：项目毗邻地铁1号线延长线和地铁5号线，户型紧凑，面积小、总价低，开盘即热销。,大丰板块代表项目花满庭,项目深访：以商贸城片区首置为主，注重房间功能数量、项目品牌、生活配套、交通、低总价及大面积赠送是项目热销的关键因素。,访谈对象：王凤，蓝光花满庭项目销售人员 来我们这买房的60%都是商贸城的生意人，他们经济能力有限，而且都是二级城市或者是省外来的，基本上都是三口之家或者三代同堂的，要求总价要低，房子数量又多，所以我们这次都是在面积赠送和做多房间的情况下降低建筑面积，从而降低总价，因为我们是大品牌，加上以后有

14、地铁的5号线和1号线延线都要经过我们这，生活配套也是现成的，所以大丰本地和成都一些刚需也会到我们这来买房。保利城对我们影响不是太大，因为我们做的产品都是在房间数不变的情况下做到最小，总价较低，是对保利城低总价套三客户的一个补缺。,大丰板块代表项目花满庭,基本信息：容积率低，规模大，影响力广，项目居住舒适度远远高于本案；保利城生活配套正在规划中，远景生活配套齐全，但目前处于空白状态。,大丰板块代表项目保利城,项目深访：以大城北首置及首改为主，注重房间舒适性及功能使用，其中项目品牌、规模及未来生活配套、交通便利、客群差异化均是项目热销的关键因素。,访谈对象：欧婷，保利城项目销售人员 来我们这买房的

15、客群和大丰其他项目的客群有所差异，周边的都针对经济条件有限的商贸城片区的刚需，而我们的规模大、环境好、未来生活配套齐全，又是大品牌的造城项目，所以我们针对的客群更广，主要是针对相对有经济基础的大成北首置和首改，他们对居住的环境及舒适度要求较高，同时也要兼顾房间的功能数和生活配套，所以我们的产品做得相对舒适。,大丰板块代表项目保利城,板块特征：以商贸城刚需为主，70-90 小套三畅销，少量套二、主力产品总价40-50万/套。,斑竹园板块 客群来源：商贸城片区生意人为主，辅以部分二级县市客群 年龄特征：25-50岁 职业特征：商贸城片区小生意人、周边上班族 产品需求：70-110套二、小套三及套三

16、 房价水平：5200-5600元/ 价格承受：40-50万/套 生活配套：规划中 代表项目：北欧知识城、源上湾 购房要求：注重房间功能及房间数量，有比较好的生活及景观配套，喜爱大面积空间赠送,区域板块格局斑竹园板块,基本信息：项目临近1号线延长线和在建的3号线，交通便捷；自然环境优越且紧邻国际商贸城、国际物联港和海宁皮革城，项目内配套生活、商业规划完善。,斑竹园板块代表项目北欧知识城,项目深访：以商贸城片区首置及首改为主，注重房间功能数量，居住环境舒适、临近商贸城项目规模大、低总价、是项目热销的关键因素。,访谈对象：李昀，北欧知识城项目销售人员 我们项目的高层不愁卖，主要80%都是买给商贸城和皮革城的客户，他们都是从外地到成都来做生意的，一般都是一家人一起就搬过来住了，所以低总价的套二和套三卖的都很好，我们项目规模大、而且就在