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1、常发豪庭国际常发豪庭国际 开盘定价依据及开盘方案开盘定价依据及开盘方案 20122012- -8 8- -2 2 市场行情 7月23日 上海 对公寓式酒店、酒店式公寓、公寓式办公楼等作出解读： 为使购房者对相关概念的内涵有正确认识，避免产生误解，理智购房，现对酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式办公 楼等相关概念解读如下：酒店式公寓。酒店式公寓属于居住建筑，土地使用分类为住宅用地，房屋用途为居住，土 地使用年限为 70 年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本质上仍是住宅，属于限购范围。 6月8日央行决定，自6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存贷款基准利率均下调0.25个百 分
2、点。这是央行时隔三年半后首次降息 央行宣布，7月6日起，再次下调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，一年期存款基准利率下调0.25个百 分点；一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。央行此次“出手”降息，距上一次今年6月8日降息还不足一 个月，也是年内第二次降息 67月主要政策颁布 中广网常州7月7日消息（记者刘乐）中共中央政治局常委、国务院总理温家宝今天（7日）在江苏常州调研时强 调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机 投资性需求作为一项长期政策。 央行一个月内连续两次降息；同时总理再次强调调控房地产市场不松动；上海明确酒央行一个
3、月内连续两次降息；同时总理再次强调调控房地产市场不松动；上海明确酒 店式公寓属性；店式公寓属性； 种种迹象表明，中央在促进经济发展的同时，对于房地产调控丝毫没有松动的迹象。种种迹象表明，中央在促进经济发展的同时，对于房地产调控丝毫没有松动的迹象。 1550 1751 1852 2733 1531 1784 1470 1444 250 255 288 564 260 253 223 224 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 6月第一周 6月第二周 6月第三周 6月第四周 7月第一周 7月第二周 7月第三周 7月第四周 全市 嘉定 67月全市及嘉定成交套数 首次降息带来
4、了成交量的明显提升，形成了首次降息带来了成交量的明显提升，形成了6 6月成交月成交100100万的“小阳万的“小阳 春”；但第二次降息后受相关政策的收紧影响，楼市成交重归平缓。春”；但第二次降息后受相关政策的收紧影响，楼市成交重归平缓。 5353- -5757 成交套数成交套数 成交均价成交均价 新城金郡新城金郡 4343 1118511185 合景峰汇合景峰汇 9494 1075410754 130130- -150150 成交套数成交套数 成交均价成交均价 保利梧桐语苑保利梧桐语苑 1515 1440014400 嘉宝嘉宝紫堤湾紫堤湾城城 2727 1358913589 好世皇马苑好世皇马
5、苑 8 8 1699816998 160160- -180180 成交套数成交套数 成交均价成交均价 龙湖蔚澜香醍苑龙湖蔚澜香醍苑 3838 1449114491 保利梧桐语苑保利梧桐语苑 2929 1396713967 合景领峰合景领峰 1212 1588315883 嘉宝紫堤湾城嘉宝紫堤湾城 1 1 1382913829 237237 成交套数成交套数 成交均价成交均价 龙湖蔚澜香醍苑龙湖蔚澜香醍苑 8 8 1488614886 53-57：均为办公类业态，公寓产品具有稀缺性的优势公寓产品具有稀缺性的优势 137137：价格决定去化速度：价格决定去化速度 160160- -180180：近
6、两月成交集中区域：近两月成交集中区域 200以上：由于高总价，去化速度较慢 67月面积段对应区域竞争项目成交情况分析 7 7 7 16 0 1 5 3 4 3 1 7 1 2 4 2 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 6月第一周 6月第二周 6月第三周 6月第四周 7月第一周 7月第二周 7月第三周 7月第四周 龙湖 合景领峰 67月重点项目成交套数 受全市受全市6 6月行情转好带动，同时在月行情转好带动，同时在6 6月有新增供应量的情况下，龙湖月有新增供应量的情况下，龙湖6 6月月 去化去化3636套，合景套，合景1515套；套；7 7月两案重归平缓，月度成交均不足月两案重归
7、平缓，月度成交均不足1010套。套。 竞争项目存量分析 新城金郡存量 合景峰汇存量 保利梧桐语苑存量 嘉宝紫提湾城存量 好世皇马苑 蔚澜香醍苑存量 合景领峰 竞争项目存量分析 面积段 70以下 70-130 130-150 150-170 170以上 区域存量套数 266266 1005 448448 73 397397 未来70以下的供应集中在保利梧桐语苑和嘉宝紫堤湾城。 130130- -150150有一定存量，有一定存量，主要存量集中在保利梧桐语苑和嘉宝紫堤湾城约183套；此 外好世皇马苑和合景领峰也分别有不足40套的存货；新增供应为白银时代有112套 的新增量以及合景领峰后续约60套的
8、新增；未来竞争激烈！未来竞争激烈！ 150150- -170170存量不大，存量不大，主要是嘉宝紫提湾城与合景领峰合计供应50套。 170170以上存量巨大，以上存量巨大，主要是龙湖蔚澜香醍和合景领峰供应321套。 竞争项目存量分析 通过供求关系对比，我们发现： 160-180对应的竞争市场，目前存量较小，在大市场行情利好情况下成 交较活跃，但客户对于户型舒适度的要求会更为苛刻户型舒适度的要求会更为苛刻。 137对应的竞争市场，存量273套，在大市场利好情况下亦成交一般 （近两月20套/月），其中6 6成以上是由价格相对较低成以上是由价格相对较低的项目成交。 市场结论 从市场各面积段产品的去化
9、及存量情况，结合本项目的户型配比，我们认为： 1、项目突破的房源为137的房源（价格取胜市场）； 2、市场上160180竞争态势平和，但因本项目具有三种户型，因此应避免 内部竞争，选择性的去化房源（平衡房源的去化速度）； 3、小户型市场竞争较小，本项目产品具有一定的优势； 办卡客户信息反馈 整体储客情况整体储客情况 项目从6月开始进行蓄客，共累计接待350组左右客户，累积办理名仕卡客户共计 131组（缴纳1000元诚意金），客户关注集中于客户关注集中于160160、137137、5555三种房源三种房源 目前交纳1000元办理名仕卡，可享受优惠53571万 1372万 160以上3万 户型 A
10、237 B180 C160 D137 E168 F55 合计 办卡数 8 2 20 40 11 65 146 占比 5.48% 1.37% 13.7% 27.4% 7.53% 44.52% 100.00% 2323 3333 9 9 1111 2424 1515 1111 6 6 5 5 3 3 2 2 4 4 0 5 10 15 20 25 30 35 66-7071-7576-80151-160161-170171-180181-190191-200201-250251-300301-320 320以上 客户承受总价段客户承受总价段 对于客户承受总价段来看，主要集中在200万以下； 面对我
11、们的主力户型，价格则集中在161-170万居多。 已升级客户意向房源已升级客户意向房源 A A 7%7% B B 7%7% CC 36%36% D D 14%14% E E 14%14% F F 22%22% 在升级过程中，在现场有样板房展示有样板房展示的情况下，客户对于C户型的 意向度有了明显提升。 客户案例客户案例 客户基本情况：沈镇剑 外地户籍 30岁左右 一家三口 客户需求：D户型137 5F-10F 用于改善（目前租房在嘉定老城） 购房资格：首套房 预算在12000-12500元 控制总价在170万之内 主要抗性：对137的户型并不是很满意，价格，考虑性价比和周边教育配套，小孩3岁
12、客户基本情况：叶敏宜 上海户籍 55岁 未办理名仕卡 客户需求：C户型160 10F左右 用于养老 购房资格：首套房 预算在12000-12500元 主要抗性：对周边的生活配套要求，价格的不明确，要具体出价格才愿意办理相关优惠 有看过白银时代（142户型），但对位置在地铁旁有抗性 客户案例客户案例 客户基本情况：唐斌 上海户籍 33岁 夫妻二人 客户需求：D户型137 5F-10F 用于改善 购房资格：首套房 预算在12000-12500元 主要抗性：主要看项目价格，目前在与白银时代作比较，考虑白银121户型，白银的房型 好但离地铁太近 客户基本情况：唐春 上海户籍 30岁 与父母同住 客户需
13、求：D户型137 5F-10F 用于婚房 购房资格：首套房 预算在12000左右，控制总价在165万-170万之间 主要抗性：首先是价格，其次是对户型以及交房时间较有抗性， 目前同时在关注的是新城金郡、龙湖（价格较高14000） 客户案例客户案例 客户基本情况：蔡慧 上海户籍 27岁 与父母同住 客户需求：D户型137 12F以上 用于婚房 购房资格：首套房 预算在12000-12500元区间 有首付款 主要抗性：主要对户型的抗性，原需求面积100左右的两房，要从两房的观念引导至137 的大户型三房 客户基本情况：汪军 上海户籍 31岁 夫妻二人 客户需求：C户型160 10F-15F 用于与
14、父母同住 购房资格：二套房 预算在12500左右，控制总价在200万以内 主要抗性：首先是价格，其次是嘉定的位置，因夫妻二人工作都在市区，同时比较分散； 目前看过合景领峰（价格过高）、白银时代关注121（等价格） 客户案例客户案例 客户基本情况：李君 上海户籍 28岁 夫妻二人 客户需求：D户型137or160 10F左右 用于改善 还会考虑与父母同住 购房资格：首套房 用父母名义 预算在12000-12500之间元区间 控制总价在200万以内 主要抗性：对137户型抗性较大，将会考虑160户型 目前同时在看白银时代142户型 客户基本情况：强玉荣 上海户籍 32岁 一家三口 客户需求：C户型
15、160 6-7F 用于改善 购房资格：二套房 预算在12500左右，总价控制在200万左右 主要抗性：首先是价格，其次是户型，137户型不喜欢 同时在关注白银时代（142户型）、合景领峰（价格较高） 客户案例客户案例 客户基本情况：徐华 上海户籍 30岁 三口之家 客户需求：A户型237 用于改善 购房资格：首套房 预算在12000-12500之间元区间 看性价比 主要抗性：对价格，主要看性价比 目前同时在关注嘉宝、白银时代（142户型）、主要关注性价比，优惠多少，现在为项目 介绍了十组左右的客户 客户基本情况：王岳弟 上海户籍 58岁 老夫妻两人 客户需求：F户型53 投资（父亲的名字给儿子
16、炒房） 购房资格：二套 一次性付款 预算在13500左右，总价预算在75万以内 主要抗性：价格 价格越低越好，用来投资 周边都在看 本案小户型在区域内面积最小 最先考虑投资 结论结论 客户意向集中在集中在5353、5757,137,137以及以及160160户型；户型； 承受价格区间基本在1200012000- -1300013000元元/ /之间，其中之间，其中12000125001200012500占大部分；占大部分； 客户目前对比的项目基本为白银时代、合景领峰等项目；白银时代、合景领峰等项目； 重点对标项目 白银时代 最晚8月25日开盘，供应280套公寓，89- 142 2房-4房，已经展开意向金活动2万抵5万优
