芜湖地块市场调研报告剖析.

《芜湖地块市场调研报告剖析.》由会员分享，可在线阅读，更多相关《芜湖地块市场调研报告剖析.（59页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、芜湖江北地块市场调研报告,PART 1：项目宏观环境分析,PART 2：区域房地产市场研究,报告体系,PART 3：项目本体研判,PART4：项目定位,PART5：新区发展案例,项目宏观环境分析,1,芜湖市发展现状 芜湖市发展趋势 江北区的发展规划 区域发展现状,长江流域具有重要影响的现代化滨江大城市；作为南京都市圈核心城市之一，西翼中心城市；安徽省次中心城市；皖江城市带重要组成部分。,芜湖市大区位,芜湖在我国中东部的区位,芜湖在安徽省的区位,南京都市圈的西翼中心,对外交通,芜湖港是长江水运第五大港，安徽省最大的最大的货运中转港； 四条高速贯穿市区； 境内有芜宁、芜铜、皖赣、淮南、宣杭5条普通

2、铁路; 芜湖市周边150公里范围内分布有南京禄口机场、合肥骆岗机场两大国际机场；,行政区域与人口,芜湖市有5个市辖区和4个县，常住人口383.02万人，市区常住人口125.68万人，近几年人口数量变化不大，城市吸附力有限。,产业发展,新型材料,生物制药,支,柱,产,业,汽车及零部件,电子电器,近年来，芜湖市社会经济各项事业取得长足发展，特别是规模以上工业发展速度和经济效益综合指数连续四年位居全省首位，形成了汽车及其零部件、电子电器、新型建材和生物药业四大支柱产业。,宏观经济发展,在全省各省辖市中位居第二位，增幅第一位。在前几年中，奇瑞、海螺等一些重大项目和11年芜湖市行政区域的扩大，带动了芜湖

3、市经济的快速发展。但近两年，因为整体经济大环境的下行运行，大项目落地速度变慢，导致城市经济增速也在趋缓。,与周边城市经济的比价,芜湖以安徽省第七的人口，创造了排名第二的城市总体经济，但人均收入只位列第4位，说明芜湖的主体产业还是处于价值链的下游，综合评估芜湖市对周边吸附力有限。,人口和产业是制约芜湖未来城市发展的一个重要因素！,项目宏观环境分析,1,芜湖市发展现状 芜湖市发展趋势 江北区的发展规划 区域发展现状,城市发展挑战,国内外宏观环境正在发生深刻变化，支撑经济社会发展的不确定因素增多。,世界主要经济体经济动荡不振，对芜湖的对外贸易带来不利影响； 天津滨海、广西北部湾、福建海西等多个经济体

4、进入国家发展战略，省内合肥、马鞍山、铜陵等城市发展强劲，城市间竞争压力日趋激烈。 经济规模偏小，整体产业结构位于价值链下游，导致城市吸附力不强，外来人口少，人力资源制约开始显现。 土地资源日趋紧张，老城区资源所剩无几，北部、东部开发殆尽，南部正在开发中，比价成熟，西部隔江而望。,城市发展的机遇,在世界经济逐步复苏、我国经济结构全面转型的大背景下，芜湖市也迎来了前所未有的发展机遇。,芜湖市位于皖江城市带“一轴双核两翼”战略布局中的核心地位，政策叠加效应日益显现，可以加快体制机制创新，提升自主创新能力。 芜湖市行政区域的扩大，增加了城市发展的人力，土地，产业等资源。 各项社会改革的不断实施，收入分

5、配结构的不断调整，使得体制变得更加开放，各种资源得到更合理的利用，增强城市发展的内生动力。 综合交通枢纽初步形成，城市承载能力显著增强，具备了加快发展的基础和条件。,城市发展空间,积极构建宁合芜城市群，加快推进芜马同城化建设。中心城区采取“西跃，南拓，中提升”的空间发展战略。,城市发展战略的支撑点,江北产业集中区是芜湖战略转型和跨江发展的战略支撑点和空间载体。,项目宏观环境分析,1,芜湖市发展现状 芜湖市发展趋势 江北区的发展规划 区域发展现状,江北产业集中区的总体布局,集中区GDP分为四大片区：沈巷片区、蛟矶片区、白茆片区和都市农业示范区,三大服务中心： 沈巷服务中心、蛟矶服务中心和白茆服务

6、中心 产业分布： 沈巷片区： 高端制造业产业区和物流园+配套生活区； 蛟矶片区： 高端服务业+生活服务主区域； 白茆片区： 物流园+配套服务区 都市农业示范区： 现代农业产业基地。 开发节奏： 11年开始重点开发沈港片区，14年开始开发蛟矶片区，预计两三年后开发白茆片区,区域交通规划,依托芜湖市水路、铁路和高速的良好基础，积极融入区域交通网络。,水路： 在二坝东侧设置芜湖江北客运港； 铁路： 形成商合杭客专、淮南线和北沿江铁路3条铁路线 快轨： 在区域内建设芜湖-无为和江北-马鞍山2条快速轨道交通 公路： 重点建设和沈路、芜合高速、江北三路、通江大道和江北中路5条道路，与高速路网相连。,集中区

7、配套规划,按照规划区未来的人口分布和预期聚集密度，对规划区未来的公共服务配套做出合理安排，主要配套安排如下：,沈巷： 高中5所，初中9所， 小学13所，医院2所； 蛟矶： 高中6所，初中9所， 小学13所，医院4所； 白茆： 高中2所，初中3所， 小学6所，医院1所。,项目宏观环境分析,1,芜湖市发展现状 芜湖市发展趋势 江北区的发展规划 区域发展现状,江北发展现状,区域规划落地速度远远低于预期，人口没有聚集动力，集中区发展动力不足。,行政管理体制改革方面： 在11年，开始重点发展沈巷，并赋予沈巷市级和部分省级经济改革权限； 在14年年初，成立江北新城开发指挥部。 交通建设方面： 1、目前唯一

8、跨江通道任是长江一桥，目前已对芜湖本地车辆免费通行； 2、二桥在建，商合杭公铁大桥预计6月开工，大工山路过江隧道正在做规划前期； 3、沈巷区域内部道路网已经逐步形成，江北新城区域内，今年将开始改建扩宽和谐大道、通江大道和江北大道。 产业方面： 1、工商企业目前已有部分（奇瑞、海螺等）签订意向协议，但因为经济大环境不好，目前基本没有企业入驻。 2、目前基地周边产业方面一片空白，只有一个原有的化工厂，污染严重。 3、安师大教育集团和芜湖金陵医院已在沈巷镇签订入驻意向协议。,宏观分析小结,发展江北区是芜湖长期可持续发展的必由选择，也是芜湖城市发展战略转型的重要支撑点。江北产业集中区的长期发展趋势看好

9、。 但因为近几年全球经济不振，形势不明朗，导致产业落地速度极慢，区域吸引力基本没有，目前，除了本地人基本没有外来人口，发展动力不足。,以发展的眼光来看： 机遇大于挑战，机遇与挑战并存。,区域房地产市场分析,2,房地产政策分析 一级市场分析 二级市场分析 重点项目分析,楼市政策一览,芜湖2013年的楼市政策充满了”救市”的味道。,区域房地产市场分析,2,房地产政策分析 一级市场分析 二级市场分析 重点项目分析,芜湖市土地成交情况,2013年,芜湖土地市场成交3238.96亩，环比增长48.55%，成交金额57.297亿元，其中，鸠江区出让面积最大，1611.27亩。非住宅类用地走俏，占比61%；

10、纯住宅用地占14%。,区域房地产市场分析,2,房地产政策分析 一级市场分析 二级市场分析 重点项目分析,住宅市场供求关系分析,近几年来，芜湖楼市一直处于不温不火的状态，房企推盘非常谨慎。2013年芜湖市区商品住房上市261.03万，下降8.09%；销售241.53万，下降11.64%；销售均价3.27%，增加3.27%。,城东板块（鸠江区）在售项目多，竞争激烈，优惠幅度较大，销量夺冠； 城中板块（镜湖区）供应减3层，刚需仍是主力军； 城南板块（弋江区、三山区）供应微张，销量微降，三山区严重供大于求； 城北板块（开发区）供应量上涨47.8%，销量下降9.09%。,住宅市场产品面积段分析,刚需楼盘

11、仍是市场主体，部分改善型购房群体依然是存在的，以改善型房源为主的楼盘竞争也比刚需楼盘竞争更加激烈,住宅市场客户分析,2013年市区销售的商品住房中，芜湖市区居民占43.50%，所辖四县居民占25.27%，安徽省其他城市居民占22.59%，省外居民占8.64%；芜湖市户籍人口是市场主体。,2013年芜湖住宅类项目销售TPO10,商业市场分析,芜湖市区近三年商业用房严重供大于求，需求量比较稳定，市场竞争激烈，价格逐年下滑。其中，鸠江区是去年芜湖办公市场的主力，镜湖区是高品质商业市场代表。,办公市场分析,芜湖写字楼市场发展不成熟，2012年市场供应过大，导致13年去化压力很大。后期通过变办公为公寓的

12、措施，市场销量得到了56.69%的增长，但后期市场压力依然巨大。,区域房地产市场分析,2,房地产政策分析 一级市场分析 二级市场分析 重点项目分析,宝能城,芜湖宝能城由深圳宝能投资集团有限公司打造，住宅地块项目名称为宝能睿城，信息产业园名称为宝能慧谷，商业地块名称为宝能时代广场。,开 发 商：芜湖市宝能地产有限公司 物业类型：普通住宅 占地面积： 一期13.9 建筑面积： 一期43.5万 容 积 率：2.39 项目位置：鸠江区江北新区皖江大道 建筑类别：高层,该项目位于芜湖沈巷区域，因周边基本没有相关产业项目落地，到市区交通不便， 导致项目从13年7月开始蓄客，至今未蓄够足够客源，以至于到现在

13、还不能开盘。每天 上门来访量最高为20多组，客户主要来源于沈巷当地撤迁户和和县人。,TOP2.5同创环球港,高创投资在沈巷投资的一座城市综合体项目。,开 发 商：高创投资 物业类型：住宅、办公别墅、商业中心、酒店、公寓 占地面积： 32.7万 建筑面积： 76万 容 积 率：1.97 主力户型：90-110（住宅）；120-250（商业） 项目位置：沈巷人民大道往东1000米 价格：高层住宅均价4500元/ 商业街价格8000元/ 以上,2013年12月小批量开盘，项目住宅和商业各去化一半左右，后期销售进展不大。,碧桂园,芜湖碧桂园产品规划有别墅，高层住宅，大型商业广场。,开 发 商：芜湖晋智

14、房地产开发有限公司 物业类型：住宅、别墅 占地面积： 约194万 建筑面积： 约330万 容 积 率：1.7 主力户型：85-128 项目位置：三山区龙窝湖畔 价格：高层住宅4158元/ 别墅8000元/ 商业街一层25000元/ 商业街一拖二17000元/ ,自2008年9月至今，芜湖碧桂园推售高层住宅4000多套，别墅2000多套，住宅去化接近尾声，别墅去化一半。客户主要来源三山区和下面县城，市区客户较少，当地客户基本被其吸纳殆尽。低价走量的策略对市场冲击很大。,南翔万商（芜湖）国际商贸城,南翔万商芜湖国际商贸物流园区项目地位于芜湖城东新区，涵盖大型商贸交易中心，物流配送中心、物流集散中心

15、、电子商务信息中心等功能区域。,物业类型：商铺、写字楼 项目位置：三山区龙窝湖畔 占地面积：267万 建筑面积： 约330万 容 积 率：1.24 主力户型：75-120 价格：一层11000元/ 二层7000元/ ,芜湖南翔万商国际商贸城目前在芜湖销售良好，客户主要来源于芜湖老市场巨勇商城、宝 文商城、福禄商城和长街小商品市场的个体户。该项目对芜湖原有大市场体系冲击巨大。,小结,芜湖市住宅市场基本饱和。主力是仍是刚需型；改善性住房有较高的市场需求，但竞争比刚需更激烈；小户型比较小众，属于过度产品，对区位和配套要求很高。 芜湖商业市场严重供大于求，13年的去化产品多数是12年的存量。 芜湖办公

16、市场一直处于起步期，与芜湖第三产业的发展层次较低有很大关系，市场竞争激烈，去年很多办公项目改成公寓项目，对项目的去化起到很大的刺激作用。,项目本体研判,3,项目基本情况 项目优劣势分析 项目风险分析,项目概况,注：项目位于二坝汤沟片区，面积6平方公里，现有人口6996人。,经友好协商，国购集团与芜湖市达成框架协议，合作开发江北新型城镇化示范区。,项目基地约6平方公里,地块目前现状,一期109亩 容积率：2.2,裕新河、长安大河穿越基地，水网密布，景观环境条件好。基地以农居为主，建筑环境杂乱，缺乏秩序。目前基地内人群主要集中雍楠社区和周边村庄，总人口2211户，6996人。基地旁边有化工厂一处，污染严重，未来计划搬迁，短期内影响难以消除。,基地交通情况,主要依托通江大道连接长江一桥，沟通基地与城市其他区域联系，道过境车辆多，交通流量较大，其他路网框架尚未形成。 今年准备拓宽通江大道，江北大道和和谐大道，构建合理路网。 正在修建长江二桥，计划今年6月开始修建商合杭公铁大桥。 目