万辰镇江天桥路研究报告

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1、万辰镇江天桥路项目 可行性研究报告,版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归新景祥机构所有，未经新景祥机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,日期：2010年2月28日,谨呈：江苏万辰置业有限公司,引言： 以目标为导向，以方法为利刃。,这个项目可不可以做？,土地价格如何？,能够做什么？,本报告思路提纲,项目本体分析,市场背景研究,发展方向初判,项目发展模式研判,项目经济测算,厚重的文化历史名城，在现代化交通枢纽的影响下，汇集巨大发展潜力,三千五百年的历史名城 “城市山林” 厚重的文化底蕴,京沪高速铁路横贯东西 高速公路 “黄金水道”,位于中国最

2、大城市群长三角区域、南京一小时通勤圈内、核心城市上海辐射链条的末梢，“宁镇扬”都市圈重要节点城市,城市在长三角区域中的地理位置及关系 （一）地理位置 镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸，东南接常州，西邻南京，北与扬州、泰州隔江相望。 （二）关系 长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一。 南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合处。 城市对外交通连接 （一）铁路：京沪高速铁路横贯东西； （二）高速公路：“四横两纵”纵贯南北，四横包括沿江高速、沪宁高速、宁太高速、宁常高速，二纵包括镇溧高速、京沪高速； （三）水路：紧邻长江及京杭大运河“黄金水道”。,城市定位国家历史文化名城、长江三角洲重要的港

3、口、风景旅游城市和区域中心城市之一,丹徒经济开发区,电子信息产业园,镇江经济开发区,扬中经济开发区,丹阳沿江工业园,老城分区城市主中心 商业金融、旅游服务,南徐分区城市次中心 由行政、文化、体育、商务为主的市级公共设施和生活居住构成的多功能复合型新城区。,丹徒分区新城区 以高新技术产业、第三产业和生活居住为主的城市新区。,谏壁、大港、高资 工业物流及配套区 港口和区域物流中心及配套适量规模的城市生活区,丹徒分区,丁卯分区产业新城区 以高新技术（教育、光电子）产业、科技信息服务和生活居住为主。,功能布局镇江主城以居住为中心，承担着城市的商业、行政、旅游服务功能。,按照规划，镇江市将形成一个市级商

4、业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系。 一个市级商业中心是指大市口一级商业中心。该商业中心以大市口为核心，形成大市口核心商贸区、老城西商贸区、梦溪广场商贸区、长江路商贸区和牌湾商贸区等五大商贸区； 四个区级商业中心为南徐、丁卯、谷阳、大港二级商业中心； 九个居住区级商业中心分别是跃进路、黄山南路、九里街、青年广场、丁卯南、谷阳西、官塘、谏壁、高资。,商业规划镇江市将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心、九个居住区级商业中心的塔式结构体系。,2009年，镇江GDP达1580亿元，在江苏省内排名依然较为靠后。 2009年，镇江人均GDP达到58955元，按照世行标准进入中

5、等发达状态； 连续7年均增幅保持12%以上的增速，2005年起，镇江GDP呈增速加快的趋势，金融危机下，镇江GDP增速有所下降。,GDP分析镇江GDP总量不高但增长迅猛，产业结构以二产和三产为主，处于退二进三的调整阶段,产业结构中，第二产业所占比重较高，制造业基础相对坚实，化学原料及化学制品制造业、电气机械、金属制品业、通用设备制造业、造纸及纸制品业发展良好，提供了大量工作机会，产业人口数量大。 第三产业所占比例不高，但处于快速发展阶段，形式主要以旅游、休闲为主，而金融保险业为代表的高端服务业也占据一定比重。 镇江与江苏其他城市相比，第三产业所占比重仍处于较低水平，产值绝对值相对较低。,人口及

6、城市化总人口增长速度趋缓，市区人口低幅度扩容，城市化水平呈现平稳上升趋势,2008年全市总人口268.77万人，市区人口102.81万人，城市化率为59.8%。 从城市化进程规律来看，镇江处于城市化加速阶段，从第一阶段向第二阶段迈进，人口迁移以城市之间的相互移动为主，房价将表现优异。,镇江城镇居民可支配收入和消费性支出逐年上升，2008年分别达19040元和12217元，但受08年金融危机影响，收入及消费增幅明显下降。 镇江历年的金融机构城乡居民储蓄存款余额增幅呈逐年上升趋势，说明镇江居民消费意识相对保守，消费潜力较大，有待进一步挖掘。,消费水平镇江居民人均可支配收入逐年增加，消费意识有所增强

7、，但消费意识依然相对保守。,镇江市交通便利，区位优越，受南京一小时都市圈辐射强，为“宁镇扬”都市圈重要节点城市 ，随着交通优势的加强，镇江有呈现快速崛起的势头。 镇江城区向南发展成为趋势，南徐、丁卯及丹徒板块成为热点区域，不断南扩构成的泛主城区域成为房地产开发的热点。 镇江经济与江苏其他相比，镇江GDP总量不高但增长迅猛，人均GDP于04年突破3000美元，发展态势良好，产业结构中第一产业比重逐年下降，第二产业总值逐年增高，其中以化学原料及化学制品制造业、电气机械、金属制品业、通用设备制造业、造纸及纸制品业发展良好，以旅游休闲度假业为代表的第三产业正在兴起。 镇江总人口增长速度趋缓，市区人口低

8、幅度扩容，城市化水平呈现平稳上升趋势 ，居民人均可支配收入逐年增加，消费意识有所增强，但消费意识依然相对保守。,城市宏观背景小结：,整体市场,受之前居住用地供应量饱和的影响，政府加强了对居住用地供应量的控制， 07年镇江土地出让量大幅锐减，08年继续减少，仅131万平米；受城市拆迁量加大的影响，09年土地成交量有明显回升，合计出让309.39万。 从出让土地成交楼面地价来看，排除09年拆迁安置房用地的低价影响，随着土地出让的日渐有序，镇江土地价格呈现逐步走高的态势。,土地出让受城市拆迁量加大的影响，09年土地成交量有明显回升，同时土地价格也呈现稳步走高的态势。,从用地结构看，镇江土地市场仍以商

9、住用地为主，其次为商业办公用地，以及零星的综合用地。此外，随着09年城市拆迁面积的扩大，拆迁安置用地出让大幅上升。 从各类型用地成交均价来看，首先为商业办公用地，均价达682.04万元/亩；其次为商住用地，均价在100-185万元/亩之间。其中09年拆迁安置用地的大量出让，在很大程度上拉低了商住用地的成交均价。,用地结构镇江土地出让同国内其他三线城市一致，仍以商住用地为主，土地成交价格一定幅度上升,从区域结构看，土地供销主要集中于润州区，其次为丹徒区，京口区作为镇江的老城区土地供销日渐减少，且多以商办用地为主。 从各区域土地成交均价来看，按成交均价从高到低依次为：京口、润州、丁卯、丹徒及大港，

10、其中09年润州区受大量低价拆迁安置用地出让的影响，成交均价明显被拉低，实际成交均价在08年基础上有一定幅度上升。,区域结构镇江土地出让主要集中于润州及丹徒新区，京口土地出让日渐减少,09年，镇江市区商品房总成交面积337.05万，同比08年增长149.48%，同时商品房供销比为0.79，供销比首次低于1.0，供过于求的局面有所改善。 09年，镇江市区商品房成交均价为4449元/，同比增长10.6%，较08年增加425元/，镇江住宅房价进入稳步上涨通道。,供销情况受09年市区大规模拆迁影响，推动镇江房地产市场量价齐升,受镇江市区商品房常年供大于求的影响，导致镇江市区商品房存量逐年增加，至08年商

11、品房存量累计为411.5万，突破400万，至09年末商品房存量为341.53万。 按照09年的销售量推算，此存量去化完毕需要一年左右时间，按历年成交量平均值161.32万推算，此存量去化完毕需要两年左右。,存量分析受镇江市区商品房常年供大于求的影响，商品房存量依然较可观，商品房存量去化完毕需两年时间,镇江房地产板块根据行政区域划分为润州、京口、丹徒、新区（丁卯和大港）五个板块。 其中，镇江主城区由京口和润州的一部分构成，润州和丁卯是城市向外扩张的两个方向。丹徒和大港则脱离市区，独立发展。,板块划分镇江房地产板块根据行政区域划分为润州、京口、丹徒、丁卯和大港五个板块,从09年镇江市区各板块供销及

12、价格情况来看，京口、润州、丹徒及丁卯板块供销较08年均有明显改善。 京口板块更是超越润州板块，占据市区供销首位。,板块供销09年镇江市区各板块量价有明显提高，尤其是丹徒和丁卯，体现了镇江城市正迅速向外扩张,整体市场小结：,受城市拆迁量加大的影响，09年土地成交量有明显回升，同时土地价格也呈现稳步走高的态势。 镇江土地出让同国内其他三线城市一致，仍以商住用地为主，土地成交价格一定幅度上升；土地出让主要集中于润州及丹徒新区，京口土地出让日渐减少，各区土地成交均价有所上升。 镇江房地产市场已进入快速发展阶段，商品住宅销量明显上升，且价格提升较快。 受09年市区大规模拆迁影响，大量刚需购房者入市购房，

13、导致09年镇江市区商品房成交量猛增，成交均价明显走高，但受镇江市区商品房常年供大于求的影响，商品房存量依然较大，此存量去化完毕需两年时间。,商业市场,镇江当地居民消费旺盛,09年1-11月，镇江消费品零售总额达到440.76亿元，同比上涨18.7%； 同期批发零售贸易量达到376.07亿元，同比上涨16.5%； 同期餐饮业营业收入为59.92亿元，同比上涨了46.8%。,商业市场发展迅速,商业副中心正在形成，商业空间结构渐趋合理 根据国外权威机构统计，人均收入2000美元以上、市区人口40万以上的城市，必然出现城市商业副中心。目前镇江无论人口还是收入指标，均已跻身此类城市，但城市整体商业仍以大

14、市口为中心，缺乏城市商业副中心的支持。而丁卯新区的崛起成为镇江城市副中心弥补了城市空间结构的不足。各种社区商业的开发也为城市提供了商业支撑。 目前镇江商业业态也已渐趋成熟，义乌小商品市场、亚太五金电器城、亿都家居建材城、星宝汽配港及食品市场项目的开发使镇江商业进入专业化开发的阶段。 各区域商业项目价值得到体现 镇江市各个区域商业项目价格自成体系，每个区域都有价格领导者。沿江板块目前在建筑设计及整体规划都较好的商业步行街“金山宝地”项目均价为2.3万元/，京口板块地段最好的“第一楼街”步行街项目销售时均价为4-5万元/，而同属于京口区的山巷广场商铺售价约为1.4万/；丁卯新区板块“沃得购物广场”

15、引进沃尔玛主力店，目前为区域人气最旺项目，最高均价为3万元/左右，而该区域内专业化商业，如义乌小商品城、亚太五金电器城、亿都家居建材城等，售价基本上在6000-10000元/。 同时在租金方面，如第一楼街，一楼门面租金高达10元/天，二楼租金约4.6元/天，三楼租金约2.5元/天，四楼租金约1.6元/天。而地段稍次，如山巷广场，商铺租金则大约1.2-1.6元/天。相对而言，位于丁卯商圈内的商铺租金则较低，约0.7-0.8元/天。 商业面积增长过快，出现过量迹象 2004年以来，特别是2006年至今，镇江商业房地产发展迅猛，仅07-09年上市的心商业项目总体量就超过了百万平米；另一方面，无序发展

16、及激烈竞争导致的空置面积也在放大，截止2008年底，全市办公用房及商业营业用房空置面积为37.17万平方米。,作为造城运动的“副产品”，镇江商业在本轮城市大发展的契机下得到了空前的快速发展。商业格局已经从单一核心向多核心过渡，将逐步形成复合、立体的商业体系,主中心,副中心,单中心城市扩张,大都市化形成,都市群形成,副中心,副中心,副中心,大市口商圈,火车站商圈,镇江目前处于单城市逐步扩张为大都市的阶段，在城市主中心继续繁荣发展的同时，会逐步衍生出多个副中心，向主中心与副中心相结合的大都市演进 镇江市的商业中心,目前仍以大市口商圈为主,新商业副中心：金山商圈、丁卯商圈基本形成，火车站商圈也呼之欲出,目前镇江市区主要商业分布如下图：,目前镇江市区主要商圈特征扫描：,高 档,百货、零售,金融、服务,餐饮、休闲、娱乐,商业主题: 全方位商业服务中心,经营模式： 持有为主，销售为辅 管理费+租金+消费返点,全