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1、 本思路仅建立在对项目未进行深入了解的情 况下，结合区域市场行情提出的初步概念，如有 不足之处，请斧正 东成中心商业东成中心商业定位定位及招商规划及招商规划 2016.5 一、项目招商定位一、项目招商定位 株洲商业市场分析：株洲商业市场分析： 项目 红旗 广场 中心 广场 长江 广场 芦淞 市场 向阳 广场 项目位处株洲市芦淞区人民路与七一路交叉 口，临中心广场商圈，周围配套成熟，区域 位置较为优越。 项目距离新华路约700m，距离建设路约400m， 距离中心广场约1公里。项目自身所临人民路 属于单行线，车流量、人流量相对有限，周 边主要商圈距离项目有一定距离。 中心广场 项目 项目周边概况：
2、 缤纷世家大坪路入口 大坪路周边 周边沿街 项目连接人民路及七一路2侧出口有底商，但档次及规模相对有限，多以社区商业和五金建材为主， 总体而言，项目周边商业氛围较为缺乏，形象档次也相对一般，缺乏精品商业。 中心广场 距离项目1KM左右的中心广场及新华路、建设路沿线，集中了株洲百货大楼、王府井、家润多、汉华 国际、七星购物广场、平和堂、大汉希尔顿、千金文化广场等株洲最集中的商场及城市综合体，均包 含各类吃喝玩乐住等日常购物、休闲娱乐业态，对项目定位形成强烈挤压。 定位思考： 结合项目体量、区位等特征，避开主要的饱和竞争业态，融合所在商圈消费需求缺失点 及弱小点，找准项目在商圈的功能定位，达到与商
3、圈内其他商业相辅相成，稳固商圈地 位，持续扩大可辐射范围，让项目从一开始便能建立核心优势得到持续发展，起到以小 博大的效果 项目优劣势分析： u 区位交通便利区位交通便利 位于老城区，位于中心商圈范围内，居民区密集，有人口和消费基础， 临中心广场商圈，可迅速通达新华路、建设路。 u 拥有资源优势拥有资源优势 相对周边项目和沿街商业，项目拥有三百米长临街展示面，以及更有档 次的外部形象、广场、足够多的停车位等硬件设施。 教育资源教育资源 项目周边拥有株洲名校何家坳小学、市幼儿教育集团、体育路小学及各 类知名培训学校等等优势教育资源 u 区域商业氛围不足区域商业氛围不足 项目商业氛围不足，处于中心
4、商圈边缘地带，难以像中心广场、建设路、 新华路商业聚集人流，利用自身特点，进行相对差异化、特色化的定位，树树 立株洲特色主题商业标杆立株洲特色主题商业标杆，吸引特定人群需求。 u 区域业态档次不够区域业态档次不够 人民路沿线商业以五金、建材、广告制作、社区配套等业态为主，物业 老旧、形象较差，利用自身三百米展示米，引入项目定位知名品牌，吸引上 下游配套进驻周边，提升周边物业形象。 u 项目地理不足项目地理不足 临街道路人民路和七一路为单行线，车流动线受阻，利用项目广场停车 位等优势，用活动造势与立体推广相结合，以定位换目前需求客户。 优优 势势 发发 挥挥 劣劣 势势 规规 避避 功能定位：汇
5、聚婴幼儿童装、童鞋、童玩、奶粉、用品、教育、餐饮、娱乐、 儿童理发、儿童摄影、儿童手工艺、女性时尚服饰、美容美体、等家庭亲子全品类 业态，所打造的是真正属于儿童消费概念的主题生活圈、商业圈、交流圈，形成一 个真正能够迎合主题消费诉求的品质生活商业中心。利用项目所处区域优势和商圈 特点，形成功能定位至高点和标杆效用； 商业模式：超前规划，以提供商圈内弱势或者暂无的个性化商家，特色化产品，成 为株洲市或者区域性儿童主题商业的生活、购物、亲子娱乐、休闲场所； 业态选择：放大儿童游乐、儿童健康及培训教育、儿童零售类业态比例，配合家庭 类生活购物及亲子消费需求，利用所处商圈单项弱点做强自身，提升商圈丰满
6、度； 商业档次：吸引国内或者区域性知名品牌做为主力店或者次主力店重点引进； 定位思想：突出消费者除购物休闲娱乐以外对亲子及家庭亲情类消费的本质需求， 补充消费者在所处商圈缺乏家庭围绕儿童消费需求的缺失。 项目定位： 株洲株洲 .首席首席. 精品儿童主题商业中心精品儿童主题商业中心 项目客群研究： 主要辐射消费群体： 1、居住及工作在本项目周边群体 2、居住在城区的中高收入家庭 3、株洲市的商务阶层、白领、 4、区域内学生群体 次要辐射消费群体： 1、全市中高收入人群 2、区域内其他消费群体 3、株洲市周边中等偏下消费群体 边缘辐射消费群体： 1、外来访客游客 2、区域内普通员工 二、楼层招商业
7、态规划二、楼层招商业态规划 品牌生活超市、生鲜水果市场 业态规划： 特色餐饮、网咖 烘焙店、美容美发 咖啡店 休闲餐厅、快时尚 儿童百货、精品童装、 童鞋、化妆品、 时尚女装、饰品、美容美体 酒店配套类 或专业市场 E尚精品汇 2F 酒店配套类 或专业市场 西式快餐、平价童装、 童鞋、玩具集成店、 母婴用品集成店、 月子会所、婴儿游泳馆 美容美体、精品内衣 特色餐饮、足浴、 咖啡、KTV、网咖 健身、休闲茶餐厅 爱宝童裳汇 餐饮 动漫游艺、DIY、 儿童摄影、儿童理发、折扣店 儿童乐园、狙击枪馆、泡泡馆、 智力开发、儿童体验馆 酒店配套类 或专业市场 特色餐饮、足浴、 咖啡、KTV、网咖 健身
8、 梦幻星空汇 儿童早教、课程教育培训、 艺术培训、特长培训 儿童剧场等 酒店配套类 或专业市场 特色餐饮、足浴、 咖啡、KTV、网咖 健身 天才宝贝汇 三、招商及推广节点三、招商及推广节点 招商广告推广： 招商进度： 第一阶段第一阶段 招商预热期（招商预热期（1 1个月）个月） 项目定位、商业规划及招商方案制作； 招商宣传资料制作，合同法律文件确定； 确定招商政策、优惠条件； 少量宣传； 主力商家邀约； 总结第一阶段推广的市场反应，并就推广策略、目标商户及租赁条款，作出适当 调整； 第二阶段第二阶段 主力店及次主力店招商（主力店及次主力店招商（2-32-3个月个月/ /招商工作完成招商工作完成
9、30-40%30-40%） 针对主力目标商家进行公关招商，推进主力店商家招商进度； 邀约目标主力店及次主力店商户到访； 确定主力店及次主力店进驻意向及商务条件谈判； 邀约目标商家及一般商家洽谈落位； 召开招商大会、进行户外广告、短信微信公众号等平台宣传，促进次主力店及一般 店户签约； 第四阶段第四阶段 招商收尾进场装修及开业招商收尾进场装修及开业(1(1个月个月/ /招商工作完成至招商工作完成至85%85%） 协助商户进场，装修等工程问题 大型活动与开业仪式结合，举办宣传活动，打响知名度 第三阶段第三阶段 中小商家及一般商家招商（中小商家及一般商家招商（2-32-3个月个月/ /招商工作完成招
10、商工作完成7080%7080%） 邀约目标商家及一般商家洽谈落位； 主力店进场装修； 借大型主力商家进驻签约等召开新闻发布会、进行户外广告、短信微信公众号等平 台宣传，促进一般店户签约； 招商进度： 1 1、主力商户优先招商、主力商户优先招商 本项目应采取“先确定主力店，再全面招商”的基本策略。在执行过程中，主力店、 要提前招商，其他随后进行。主力店是商业项目吸纳客源的锚固钉，对商业项目的商 业经营活动会产生较大的影响，在商业项目中处于核心地位。 2 2、品牌商户带动招商、品牌商户带动招商 大型知名品牌的主力商户可以为商业项目带来大量的商业人流，创造良好的商业 氛围，从而增强其他商户经营的信心
11、，促进整个项目的招商工作。 3 3、分区域招商、分区域招商 集中式商业/餐饮、娱乐等分区域、分步骤实施，本项目建议优先集中式商业招 商，跟推特色餐饮招商/销售，最后实施分散的社区商业销售。 4 4、招商价格策略、招商价格策略 当前项目区域缺乏氛围，难以给投资者、经营者带来很大信心，因此采用免租/贴租 方式，先造氛围，增加信心。同样现阶段项目租金接受度有限，但太低又难以吸引投 资者目光，因此采用前期免租，后期提升租金价格（如前当前市场价格30元/月， 先2年免租，后3年将价格定位60元/月，尽量进行平衡） 营销策略： 部分儿童品牌商家资源： 咿呀母婴 贝贝熊 格灵岛玩具 孩子岛儿童乐园 阳光动漫
12、 悠悠堂 玩具反 斗城 以纯童装 四叶草 泥都淘吧 酒窝甜品、开心小镇烘焙、布鲁沫沫 儿童乐园 小猪班纳 哇哈哈 安踏童装 以纯童装 红蜻蜓童装 未来之星 小阿迪 YY儿童 迪迪露 滴嗒滴 丽婴坊 丑丑 英氏 好孩子 乐高玩具 新 爱婴母婴 西瓜太郎 安奈尔 可趣可奇 铅笔俱乐部 时尚小鱼 因否童装 阿杰邦尼 江博士 七波辉 杰米熊 361度童鞋 小天使 拉比 狙击枪 泡 泡堂 小Q反斗城 麦当劳 肯德基 洛克王国 正美玩具 贝诺儿医院 9D电 影 太空舱 迪士尼童装 康贝 金贝尔 酷贝拉 哈尼小城 护童学习桌 绿动 体感游戏 勇士营拓展 力果 博洋宝贝 萝莉儿童 男生女生 童幻儿童小镇 香港湾仔码头 杨梅红艺术培训 夏家儿艺术培训 红黄蓝 芭比娃娃 小鬼 当家 蒙特梭利 天线宝宝 万婴早教 小哈佛早教 乐高教育 北大星 小星 星教育 芭迪儿童摄影 小李宁 太平鸟童装 三彩童装 兔子唛 贝甜 星世 纪电玩 城市英雄 德克士 华莱士 美吉姆 巴拉巴拉 巴布豆 大玩家 丁丁儿童世界 机器人餐厅 无人机商店 谢谢
