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1、2011年登记官考试培训课程房屋登记实务2011年6月一、物权的效力二、立法目的三、登记概念四、主管机关五、登记机构六、房屋登记簿七、登记人员八、基本单元九、登记程序十、双方申请和单方申请十一、共有人共同申请十二、监护十三、委托和公证十四、询问十五、实地查看十六、房地主体一致十七、善意取得十八、查询十九、登记时限二十、登记收费二十一、所有权初始登记二十二、建筑物区分所有权二十三、车库与车位二十四、在建工程抵押二十五、集体土地范围内的房屋登记二十六、法律责任房屋登记是一种不动产物权变动的公示方式2007年10月1日物权法正式实施2008年7月1日房屋登记办法正式实施一、物权的效力（一）登记生效物
2、权登记生效的法律依据物权法第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。1、矿藏、水流、海域；2、城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地；3、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源。但法律规定属于集体所有的除外。4、法律规定属于国家所有的野生动植物资源；5、无线电濒谱资源；6、法律规定属于国家所有的文物；7、国防资产；8、铁路、公路、电力设施
3、、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。物权登记生效的时点第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。物权效力与合同效力的区别第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。基于法律行为的物权变动，是指由法律行为引发的物权的设立、变更、转让和消灭。（二）特殊规定1、依法属于国家所有的自然资源，所有权不登记也生效。2、非基于法律行为的物权变动，是指因法律行为之外的原因导致的物权的设立、变更、转让和消灭。所谓
4、法律行为之外的原因主要包括法定继承、生效法律文书、政府的征收决定、合法建造或拆除房屋等。物权法第二十八条至第三十条规定，因法院、仲裁机构的法律文书、人民政府的征收决定、继承或者受遗赠、合法建造或拆除房屋等事实行为导致物权变动的，自该法律事实发生之时，物权变动就生效。非基于法律行为的物权变动处分时的情形物权法第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。这一条有两层含义：第一层是说，宣示登记，即将因法律事实已经发生的不动产物权变动记载入登记簿中。第二层是说，处分登记，依据权利人对不动产法律处分的类型不同而进行相应的
5、登记。例如甲死亡后，其唯一的法定继承人乙依法定继承取得甲的房屋所有权，这种A房屋所有权从甲转移到乙的变动不是法律行为而引发的，乙是自继承开始就取得了A房屋的所有权人，即便其未将自己对A房屋的所有权记入登记簿当中，物权也已生效。但是，在乙要将A房屋转让给丙时，则乙应当先通过单方申请将自己对A房屋的所有权记载入登记簿中，然后才能与丙共同办理所有权转移登记。前一登记为宣示登记，后一登记为处分登记。3、登记对抗第一百二十七条土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。第一百二十九条土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经
6、登记，不得对抗善意第三人。第一百五十八条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。二、立法目的第一条为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据中华人民共和国物权法、中华人民共和国城市房地产管理法、村庄和集镇规划建设管理条例等法律、行政法规，制定本办法。立法目的规范房屋登记行为维护房地产交易安全保护权利人的合法权益立法依据物权法城市房地产管理法村镇规划条例三、登记概念第二条本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。行为主体是房屋登记机构行为内容是记
7、载行为行为对象是房屋权利和其他应当记载的事项行为结果是将登记内容记载于房屋登记簿登记是一种行政行为、记载行为、确权行为、审批行为、许可行为四、主管机关第三条国务院建设主管部门负责指导、监督全国的房屋登记工作。省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门负责指导、监督本行政区域内的房屋登记工作。五、登记机构第四条房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。房屋登记实行属地化管辖原则房地产管理部门负责本行政区域内房屋权属登记管理工作，具体事务可以委托其所属的房屋权属登记部门办理。北京市住房
8、和城乡建设委员会与区县登记部门之间的关系是行政法上的（委托与被委托 ）关系 授权与被授权管理与被管理委托与被委托指导与被指导六、房屋登记簿第五条房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。第二十六条房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。登记簿与房屋权属证书、登记证明的关系物权法第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。登记簿概念的引入，是登记基本制度的重大变革。在原来的制度下，登记的核心是发证，以房屋权属证书作为
9、物权的唯一合法凭证。第二十四条房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。房屋登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应当有唯一、确定的纸介质转化形式，并应当定期异地备份。登记簿的内容房屋基本状况，是对物的描述，是登记簿最基础的内容。 房屋权利状况，包括物权归属和内容 其他依法登记的事项，包括预告登记、异议登记、查封等，以及需要在登记簿上进行注记的有关事项。 登记簿的形式可以采用纸介质，也可以采用电子介质。登记簿的安全保证房屋登记簿安全的一项措施就是异地备份。七、登记人员第六条房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。从事房屋登记审核工作的人员，应
10、当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。具备较强的法律方面的素质具备较为专业的房地产方面知识具备相应的计算机、档案管理，甚至是外语方面的能力和知识八、基本单元第十条房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定
11、界限的部分为基本单元进行登记。九、登记程序第七条办理房屋登记，一般依照下列程序进行：(一)申请；(二)受理；(三)审核；(四)记载于登记簿；(五)发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。（一）、申请自愿依申请启动原则撤回意思自治原则第二十一条房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。 撤回时间：只有在登记完成之前，申请人才能撤回申请撤回形式：申请人应当采用书面形式撤回申请 ，其中需要明确表示撤回申请的意思，无需陈述撤回申请的理由。如对撤回申请存在争议，应向法院提起诉讼或请求仲裁机关予以仲裁第十一条申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出
12、申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。有关机关：遵循“谁制作、谁证明”的关于房屋登记申请人，依照我国民法通则，可以享有物权的民事主体包括自然人、法人和其他组织其他组织范围的界定，即指合法成立、有一定组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。具体包括如下类型的组织： 1依法登记领取营业执照的独资企业、合伙组织； 2依法登记领取营业执照的联营企业； 3依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业； 4经民政部门核准登记领
13、取社会团体登记证的社会团体； 5经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业；; 6法人依法设立并领取营业执照的分支机构； 7中国人民银行、各商业银行设在各地的分支机构； 8中国人民保险公司设在各地的分支机构等。下列属于其他组织的民事主体有：企业的分支机构公司的分公司公司的子公司个人独资企业合伙组织（二）、受理第十七条申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。登记材料齐全符合法定形式（1）申请人提交了本办法规定的各种登记申请应当提供的文件，保证申请材料形式上完整；（2
14、）申请书填写的内容与申请人提交的其他申请登记文件一致；（3）申请人姓名与提交的身份证明以及登记簿记载的权利人姓名一致；（4）房屋权属证书真实；（5）委托他人代理的，委托书中的受托人代理权限与办理事项是否相符。（三）、审核第二十条登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：(一)申请人与依法提交的材料记载的主体一致；(二)申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；(三)申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；(四)申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；(五)不存在本办法规定的不予登记的情形。登记申
15、请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。 1、登记机构审核的范围 （1）对房屋权利变动的原因证明文件的审查（2）申请人的身份证明（3）权属证书或登记证明（4）国家机关依法制作的其他文书、证明文件（5）有关机构出具的证明登记机构应根据自己的能力尽可能地尽到审慎、合理的审查职责 。2、登记机构的审查内容 （1）申请人与依法提交的材料记载的主体一致（2）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致，本项是对登记过程中客体一致的要求 （3）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致（4）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突（5）不存在本办法规定的不
