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1、北京信托北京信托锦星财富锦星财富20140022014002号集合资金信托计划号集合资金信托计划 - -三亚海棠湾安置房项目三亚海棠湾安置房项目 2014年5月 免责声明 1、本报告内容仅作为北京信托三亚海棠湾养生社区项目交流之用，不作为任何有 拘束力的法律文件。 2、本报告内容不构成对北京信托业务的预测，亦并不构成任何投资建议。 3、本报告内容为保密信息，未经事先书面同意，不可被复制或分发，亦不可向任 何第三者披露。 4、投资有风险，在投资北京信托为本项目设立的信托产品或基金产品前请仔细阅 读并理解相关法律文件。 2 项目背景 1 1、中国对外建设有限公司（以下简称“中外建”）与三亚市海棠湾
2、管理委员会（以下、中国对外建设有限公司（以下简称“中外建”）与三亚市海棠湾管理委员会（以下 简称“海棠湾管委会”）于简称“海棠湾管委会”）于20122012年年1010月签署了月签署了三亚海棠湾林旺南、林旺北风情小镇建设及三亚海棠湾林旺南、林旺北风情小镇建设及 回购协议书回购协议书及其补充协议，约定由中外建为海棠湾管委会建设约及其补充协议，约定由中外建为海棠湾管委会建设约3434万平米安置房，投资万平米安置房，投资 总额约总额约15.6515.65亿元，政府通过提供开发建设用地方式实施回购，海南省住房和城乡建设厅于亿元，政府通过提供开发建设用地方式实施回购，海南省住房和城乡建设厅于 20132
3、013年年9 9月月3030日将风情小镇建设纳入了三亚市保障性住房范畴。日将风情小镇建设纳入了三亚市保障性住房范畴。 2 2、首期安置房已于、首期安置房已于20132013年年1212月月2626日交工验收，完成建筑面积日交工验收，完成建筑面积6.896.89万平米，并计划于万平米，并计划于20142014 年年6 6月交工验收建筑面积约月交工验收建筑面积约11.111.1万平米（具体面积以交工验收报告为准），按照政府回购价万平米（具体面积以交工验收报告为准），按照政府回购价 格（格（46704670元元/ /平米）计算，实现产值总计约平米）计算，实现产值总计约8.48.4亿元。亿元。 3 3
4、、中外建设立“三亚海棠养生社区开发有限公司”（以下简称“海棠公司”）作为其、中外建设立“三亚海棠养生社区开发有限公司”（以下简称“海棠公司”）作为其 在三亚市海棠湾区域提供基础设施开发和房地产开发的项目公司，在三亚市海棠湾区域提供基础设施开发和房地产开发的项目公司， 中外建拟通过海棠公司中外建拟通过海棠公司 与我公司在安置房建设方向进行合作，融资规模约为与我公司在安置房建设方向进行合作，融资规模约为 6 6亿元，合作方式为信托计划受让海棠亿元，合作方式为信托计划受让海棠 公司持有的项目优先收益权。公司持有的项目优先收益权。 目录 项目介绍项目介绍 合作方介绍 信托方案 还款来源分析 风险与防范
5、 合规性分析 项目区位介绍-海棠湾 区域规划定位 海棠湾海棠湾总体定位为“国家海岸”总体定位为“国家海岸”国国 际休闲度假区、世界级的旅游度假天堂。际休闲度假区、世界级的旅游度假天堂。 海棠湾与亚龙湾、大东海湾、三亚湾、崖 州湾并列为三亚五大名湾。 2007年5月，海南省政府正式批准海棠湾控 制性详细规划，从此拉开了海棠湾开发建设的 序幕。海棠湾规划总面积98.78平方公里，规 划2020年期末人口总规划25万人。 海棠湾拥有比肩世界著名滨海旅游度假区 的国家稀缺性旅游资源。海岸线长21.8公里， 区域内除海水、沙滩、风情、民俗、温泉及岛 屿外，还有总长13.8公里长的原生态内河水系， 总面积
6、8平方公里的泻湖以及丰富的湿地资源。 海棠湾核心功能海棠湾核心功能 - - 建设三大国家级和世界级品建设三大国家级和世界级品 牌，包括牌，包括： 国际顶级品牌滨海酒店带； 世界级的游艇休闲社区； 国家级医疗及健身疗养基地。 三大核心功能决定了海棠湾在中国滨海度假中三大核心功能决定了海棠湾在中国滨海度假中 的战略地位。的战略地位。 项目区位介绍-海棠湾 三亚海棠湾总体规划：“一点、一带、三区、六片、五楔”三亚海棠湾总体规划：“一点、一带、三区、六片、五楔” 一点：一点：蜈支洲岛，定位为以观光、休闲、度假功能为主 的热带海岛雨林公园。 一带：一带：沙坝地带，规划建设32家以上的高端度假酒店。 已进
7、驻的酒店品牌有：凯宾斯基、索菲特、逸林希尔顿、 康莱德、费尔蒙、君悦、喜来登、豪华精选、香格里拉、 洲际、万丽、凯莱等。 三区：三区：南、中、北三个区 南区：南起铁炉港，北至国家海岸大道； 中区：包括大小龙江塘和指状湿地范围； 北区：包括藤桥、椰洲、风塘等多个场地单元； 六片：六片：六个主要功能片区，包括铁炉港片区、林旺片区林旺片区、 龙江塘片区、风塘片区、椰洲片区和土福片区。 五楔五楔: : 各个功能片区被生态绿地所包围，五条主要生态绿 楔顺应山势从中部穿过，直通海滨。 项目区位介绍-海棠湾 根据海南国际旅游岛建设发展规划纲要 (20102020) ，海南省将打造17个重点旅游景 区和度假区
8、，其中三亚海棠湾“国家海岸”休闲 度假区即为其中一个重点建设的度假区，将建设 成为世界级的集滨海度假、休闲娱乐、疗养休闲 等为一体的滨海度假区。 在规划整合中，三亚市政府提出“统筹发展统筹发展 与民生合一与民生合一”机制，并将其列为国际案例进行研 究，强调民生项目的落实和民生政策的出台。将将 海棠湾内现有村落村民的搬迁安置列为民生一号海棠湾内现有村落村民的搬迁安置列为民生一号 工程，并授予海棠湾管理委员会市一级行政审批工程，并授予海棠湾管理委员会市一级行政审批 权。权。2012年8月获批的三亚市海棠湾专项统筹 规划将安置区分为安置区分为3 3大类大类：旅游小镇型、旅游 风情村、城郊型。 项目区
9、位介绍 8 按照相关规划，林旺片区 是为海棠湾整个旅游度假区 服务的现代化服务小镇，分 别以安置、居住、服务、公 共设施、主题公园等为主要 功能定位，规划居住人口2.1 万人。 林旺南风情小镇及林旺北 区风情小镇（统称“林旺风 情小镇”）就位于其中。 项目区位介绍 三亚海棠湾林旺风情小镇 项目位于三亚市海棠湾镇，海棠 湾镇地处三亚市域东端。 林旺片区是海棠湾规划中的 C4片区（林旺镇片区）和C5片 区，位于海棠湾中南部。片区距片区距 市市区区2828公里，距三亚凤凰机场约公里，距三亚凤凰机场约 4040公里公里。林旺片区西面为原林旺 镇，东面为大海，规划用地为较 平坦的河流冲积地和平原，规划
10、范围总用地面积440.4公顷。 项目经济技术指标 项项 目目 林旺北安置区林旺北安置区 林旺南安置区林旺南安置区 坐落 海棠湾C4片区 海棠湾C4、C5片区 占地面积（公顷） 18.23 24.33 总建筑面积（平方米） 153,263.6153,263.6 181,878181,878 住宅建筑面积（平方米） 82,250 141,999 商业及配套设施建筑面积（平方 米） 58,103.6 32,379 地下人防工程（平方米） 12,910 7500 中标价（元） 1,565,376,104.001,565,376,104.00（约合约合46704670元元/ /平米平米） 摘自：三亚市工
11、程建设项目中标通知书 共共33.533.5万万 项目建设重要节点 三亚市人民政府授 予海棠湾管委会市 一级行政审批权限 2013年年12月月26日日 2012年年10月月 2012年年9月月5日日 2010年年8月月8日日 A B C 三亚市人民政 府确定以BT模 式建设风情小 镇（安置区）、 通过配建土地 实施回购 中外建与海棠 湾管委会签订 风情小镇建 设及回购协议 书及其补充 协议 2013年年4月月1日日 D 中外建中标BT 项目 E 向政府移交首 批安置房约6.89 万平米。 2014年年6月月(计划计划) F 计划交工验收第二 批安置房，政府挂 牌首批配建土地 项目已完成产值情况
12、序号 工程名称 类别 工程规模() 工程直接投 资(万元) 实现产值（元） 备注 建筑面积 用地面积 总投资额 （按政府回购 价） 一 已交工验收工程 68,92868,928 104,487104,487 27,62527,625 321,938,563321,938,563 20132013年底已交工年底已交工 1 林旺南 A、D区(联排别墅) 已交验 38,670 59,611 15,498 180,614,036180,614,036 2 林旺北 A区(联排别墅) 已交验 30,258 44,876 12,127 141,324,528141,324,528 二二 在建工程 127,2
13、49127,249 167,039167,039 51,00251,002 594594，252252，830830 2014年6月30日交工 3 林旺南 E、F区(联排别墅) 在建 47,820 78,073 19,166 223223，319319，400400 2014年6月30日交工 4 公建部分 在建 15,851 10,918 6,353 7474，024024，170170 2014年12月30日交工 5 林旺北 B区(商业) 在建 37,928 28,985 15,202 177177，123123，760760 2014年6月30日交工 6 D区(联排别墅) 在建 25,65
14、0 49,063 10281 119119，785785，500500 2014年6月30日交工 合计 196177 271526271526 7862778627 916916，191191，393393 2014年全部交工后 截至截至20142014年年6 6月月3030日实现产值，合计日实现产值，合计 842842，167167，223223元元 （一（一 + +二二- -4 4） 注：该数额即为政府回购金额，按中外建与政府约定， 政府按约定的价格按时回购。 截至截至20142014年年6 6月月3030日，安置房项目预计实现产值见下表（按政府回购价计算日，安置房项目预计实现产值见下表（
15、按政府回购价计算46704670元元/ /平米）：平米）： 截止2013年12月26日，已向政府移交321套联排别墅住宅，总计68,928平方米，按政府回购价（4670元/ 平米）计算，实现产值约实现产值约3.23.2亿元亿元；按照与政府的约定，2014年6月30日应向政府移交约11.1万平米的相关 物业，该部分产值约为该部分产值约为5.25.2亿元。亿元。即，2014年6月，海棠公司在安置房项目中交工验收的工程将实现产值约实现产值约 为为8.48.4亿元亿元，为此，海棠湾管委会已同意安排约300亩（暂定，约300万元/亩）建设用地挂牌上市。 项目建设进度 林旺南风情小镇林旺南风情小镇 A、D
16、区，建筑面积约38,670平方米，约占一期项目 总建筑面积的三分之一，林旺南风情小镇A、D区的建设工期为：自 2012年7月至2013年末（2014年初），该部分工程于2013年12月26日组织 实施交工验收。 林旺北风情小镇林旺北风情小镇 A区，建筑面积30,258平方米，2012年11月开工，该部 分工程于2013年12月26日组织实施交工验收。 政府在安置区周边配套较完备的区域为村民准备了周转房，供村民政府在安置区周边配套较完备的区域为村民准备了周转房，供村民 暂时居住。暂时居住。 根据海南经济特区土地管理条例以及三亚市海棠湾管理委员会的 相关政策文件，2人户以上均分到宅基地（联排住宅）一套，占地面积 175 m2。1人户可分得一套60m2的公寓；2人户和3人户可分得一套150m2的 联排住宅；4人户可分得一套200m2的联排住宅；5人户可分得一套250m2 的联排住宅；6人户可分得一套300m2的联排住宅；7人户可分得一套 300m2的联
