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1、谨呈：瑞安房地产有限公司,【江湾五角场】 上海十大商业中心，四大城市副中心之一 区域优质次新房价格达35000元/平米,【瑞安房地产】 中国最具创意和高瞻远瞩的房地产开发商之一 善于打造具有城市影响力的高品质项目 品牌知名度高,【住宅】 市场接受度最高的物业类型 五角场已无住宅供应,2012项目入市，整盘均价达到4万/m2,如果仅仅是这样，瑞安不会需要同策,瑞安 能做什么？,瑞安 改变了每一座城市,杭州西湖天地,武汉天地,佛山岭南天地,上海新天地,重庆天地,大连天地,瑞安311地块项目,一定也将改变五角场 改变大杨浦,杨浦转型知识创新区,曾经的百年工业，闻名全国，承担国家主要财源责任,改革开放
2、后衰败的“锈带”无法跟上时代的步伐,江湾五角城市副中心,工业杨浦 “锈带”,知识杨浦 “智城”,三区融合 联动发展,科技园区,大学校区,公共社区,“三区联动、创新驱动”的老城区转型之路,杨浦知识创新区,2003年上海市委市政府敲定杨浦建设“知识创新区”的重大战略 2005年 瑞安建“创智天地”创新知识型社区 2008年环同济知识经济圈聚集1000多家设计企业，总产值过100亿人民币，包括环保产业与新能源材料、现代设计、国际工程咨询三大产业 2009年 杨浦区将“创智天地”作为副中心中部区域的发展核心,实行大学校区、科技园区、公共社区“三区联动、创新驱动”的策略，其中校区为园区提供智力支持，园区
3、连接校区与社区发展，社区为园区、校区提供公共服务，最终形成大学的城市，城市的大学的氛围。,311地块,五角城市副中心规划定位,融商业/金融/办公/文化/体育/高科技研发及居住为一体的以知识创新为特色的城市公共活动中心,江湾五角城市副中心分：南部 中部 北部 南部 商业商务区，上海十大市级商业中心之一； 中部 知识创新中央社区，打造上海中央智力区； 北部 高端知识创新基地，大量跨国公司研发中心、国际学术交流中心等；,北部高端知识创新基地： 建设成世界总部经济集聚区，包括国际技术转移重心、跨国公司研发中心、国际学术交流中心、国家级工程研究中心、国家级重点实验室等项目。,各区域定位,中部知识创新中央
4、社区： 打造以“创智天地”为核心的上海中央智力区（CID），即专为大学师生、国内外机构和投资者、创业者提供公共交流活动的“智力社区”。,南部商业商务区： 体验式消费商业定位。大体量商业结合个性化、特色化的休闲商业街：邯郸路科技文化街、四平路文化餐饮街、淞沪路休闲健身街、黄兴路购物休闲街、翔殷路休闲街,311地块,城市副中心定位,大杨浦目标：着重校区、社区、园区的联动，“工业杨浦”转型“知识杨浦” 五角场目标：上海四大城市副中心，知识创新基地和上海中央智力区 副中心目标：与其它副中心相比更为“高智力型”产业的规划带动目标,规划目标,规划中的五角场：以知识创新为发展目标，重点吸引高智力型企业,可是
5、，五角场的现状是,金宏商务大厦,凯迪金融,万达广场A座,绿地汇创,蓝天大厦,富庆国定,怡富广场,新纪元,中环大厦,沪东金融,五角场现状分析,财富国际广场,通过对五角场已落成使用的办公楼进行企业调研，了解发展现状,五角场办公企业统计,五角场办公企业统计,五角场办公企业统计,五角场办公产业统计,五角场办公楼内主要为贸易、投资类企业，软件工程和IT行业也占有一定份额,调研办公产业比例,五角场办公面积统计,0610年五角场办公楼套均面积统计,数据来自：data report,五角场区域办公面积较小，平均套均面积约114,五角场发展现状：以中小型企业集聚的城市副中心 目前未形成“智力型”企业集聚的概念发
6、展定位,五角场的智力型企业在哪？,创智天地,创智广场企业分布,创智天地定位为大学校区、社区、科技园区“三区联动”的“智力创新社区”的典范。 目前已成功引进国际一流研发设计中心、风险投资机构和教育培训机构来搭建不同大学、研发机构、大小企业、基金、现代服务业间的经济互动平台和智慧型创业者的天堂。,311地块,周边高校资源,上海财经大学,第二军医大学,体育学院,复旦大学,311地块,创智天地有条件成为 杨浦实现“知识创新转型” 五角场实现“智力型”企业集聚的 核心,项目认知,而311地块将是 区域生活需求得以满足 城市综合体居住功能得以完善 五角场城市副中心形象得以提升的重要载体,项目认知,他山之石
7、中关村 龙湖唐宁ONE,中关村与五角场比较,中关村与五角场的情况极其相似,龙湖唐宁ONE区位,龙湖唐宁ONE之于中关村，恰如瑞安311之于五角场,中关村,五角场,龙湖唐宁ONE销售情况,客户情况： 以中关村企业高管为主，包括部分周边清华、北大等高校的老师，以及部分购买学区房的客户,主力面积： 住宅（70年产权）：180CEO官邸、270-360世家公馆、550 “一层 一宅”空中别墅的超大豪华户型 酒店式公寓（40年产权）：40-60 行政公馆 售价： 住宅均价70000元/ ，高出周边3万元/ ！酒店式公寓均价42000元/ 去化情况 住宅463套，仅剩40套；酒店式公寓200多套，约剩一半
8、；客户成交比1：9.3,龙湖唐宁ONE无疑是成功的，其成功经验有哪些？,龙湖唐宁ONE定位,精确锁定目标客户，精准定位,以周边区域企业高管、高校老师客户为主。“立于中华文脉之上的精装大宅” ，“中西融汇、定制城市高尚居住方案”，项目主打 “入仕俊逸、出世静雅”的人生大境概念。,龙湖唐宁ONE建筑风格,在法国腹地买断两座矿山，采撷世界石材经典“法国石灰石”作建筑用石，由美国最顶级的酒店设计公司HBA担纲设计，呼应城市文脉，打造100年都不会过时的建筑。,建筑风格：Art Deco建筑风格，全石材立面，打造100年都不会过时的建筑,龙湖唐宁ONE园林景观,园林景观：以四季为主题，打造城市中央的森林
9、溪谷,由世界级造园大师户田芳树设计，以 “时光的再现，历史的踪迹”为主题，将建筑巧妙融入坡地、花园、森林和湖泊之中，并精选原生大树，展现四季景物变化，漫步其间，恍如身处尘嚣世外的自然真境中。,龙湖唐宁ONE配套,配套：精品商务街和高端私人会所,规划有下沉式广场和精品购物廊，以步行截取的形式，打造城市中央专属的国际消费特区。 会所，地下一层会所，玻璃建筑体，以养源修心为主题，以上流沙龙为仪制的高尚私人俱乐部，提供五星级的皇家体贴服务，健身、休憩、社交、养身等功能一应俱全。,龙湖唐宁ONE户型,户型特点：西技中魂，融合中西方生活方式,中、西双厨设置，留出家庭活动厅，享受家庭生活的乐趣,180,龙湖
10、唐宁ONE户型,户型特点：大尺度、独特功能空间设计，奢华舒适生活体验,卧室留出独特的Retreat（静处）空间，可作主人书斋、琴室或处理公务的理事厅,龙湖唐宁ONE户型,户型特点：大尺度、独特功能空间设计，奢华舒适生活体验,主卧总统套房规格（360、270 ）/超五星级酒店豪华套房标准（ 180 ），男女独立豪华衣帽间，独立化妆间 客卧五星级酒店套房标准，独立衣帽间 客厅10m/9.6m/8m景观面宽 空中院馆,180,270,360,龙湖唐宁ONE户型,户型特点：确保居家私密性，尊享尊贵生活,两梯一户，主仆分梯，主人与保姆活动动线完全分开，公共活动区域与主卧相隔较远,270,360,保姆活动
11、动线,主人活动动线,龙湖唐宁ONE精装修,欧美风格精装修,龙湖唐宁ONE智能系统,地暖、新风系统、VRV变频多联机分户式中央空调、LOWE中空玻璃 社区信息高速公路沟通无线畅达：EPON光纤入楼，100M宽带入户，无线上网系统 智能家居管理系统，比肩世界顶级豪宅科技指数：运用电脑即可远程操控家中影音、照明、电动窗帘、空调等家用设施，率先体验未来质感的数字豪宅生活。 安防系统：可视对讲平台、周界安防系统、电视监控系统、在线巡更系统、门禁体系,龙湖唐宁ONE小结,客户以周边区域企业高管、高校老师客户为主。龙湖唐宁ONE主打“入仕俊逸、出世静雅”的概念，园林景观配合这一主题，加强社区整体私密性； 建
12、筑立面、装修风格沉稳大气，精品购物廊、地下会所等配套功能设置契合高端人士需求； 户型特点满足高智人群生活习惯，提倡中西融合的生活新主张，居住大面宽，设置中西厨、家庭活动厅、静处室等； 通畅的信息通道（网络）、智能家居管理系统、安防系统等率先体验未来数字豪宅生活。,龙湖唐宁ONE创造了销售奇迹，其客户正是以中关村企业高管、周边名校老师等高智力人才为主。 瑞安311也将为五角场高智人群打造一片专属空间。,瑞安311地块的客户究竟长什么样？,客户区域,杨浦各板块住宅价格分布,41884元/平方米,创智坊次新房价格 35000元/平方米左右,29268元/平方米,30278元/平方米,25432元/平
13、方米,二手次新房价格 22000元/平方米左右,（同策DATAREPORT系统数据，2010年下半年均价）,从周边区域价格判断，现有五角场的客户一定不是我们的目标客户，而可以与我们相匹配的客户层级只能是新江湾城,目前新江湾城的客户层级判断？,客户变化,江湾住宅客户研究案例 售罄案例：涵碧景苑（同策操作项目） 销售周期：2007.9-2010.1 物业类型：小高层 产品类型：100两房、120-150三房、150-246四房 建筑面积：11万 销售价格：12000-18000元/,五角场,项目地块,华润橡树湾,涵碧景苑,主要推案和销售期 集中在07至09年,九龙仓玺园,客户变化,“从07到09年
14、，涵碧的客户来源区域并没有发生明显变动，一直是以杨浦本地客户为绝对主力，另加上一些上海北部的客户”。,涵碧07-09年，杨浦本地客始终占绝对主导（66%以上）,小定、大定、签约客户来源地信息统计,涵碧景苑销售经理访谈,九龙仓玺园,客户变化,小定、大定、签约客户年龄信息统计,涵碧07-09年，客户年龄层次跨越31-55岁，集中于36-45岁 客户职业集中政府机关、钢材市场老板和钢铁企业高管，教师群体不是主力客户,“我们项目的客户职业主要是政府机关、钢材市场的老板和部分宝钢的高管，周边教师的比例非常少，特别是08年以后房价的提高，教师群体已经不是我们的主力客户了”。,涵碧景苑销售经理访谈,九龙仓玺
15、园,客户变化,五角场,项目地块,华润橡树湾,涵碧景苑,江湾住宅客户研究案例 在售案例：华润橡树湾（同策操作项目） 销售周期：2008.6-至今 物业类型：小高层、联庭别墅 产品类型：88二房、175三房、180四房、280大平层 建筑面积：23万 销售价格：42000元/（2010年均价）,主要推案和销售期 集中在08-10年,九龙仓玺园,五角场,项目地块,华润橡树湾,涵碧景苑,“09年开始，浦东客户多起来了，这也跟我们在那边做了宣传有关，在联洋、碧云那边派了资料，杨浦区以外客户比例总体都有增加。”,橡树湾2010年，杨浦区域客户比例28.6%，浦东16.3% 虹口15.22%,客户变化,小定
16、、大定、签约客户来源地信息统计（公寓房源）,华润置地橡树湾销售经理访谈,九龙仓玺园,客户变化,五角场,项目地块,华润橡树湾,涵碧景苑,九龙仓玺园,橡树湾2010年，客户年龄层次集中于31-40岁（50.75%） 客户职业以私营业主和外企高管为主,小定、大定、签约客户年龄信息统计,华润置地橡树湾销售经理访谈,“我们的客户以私营业主为主，还有一些外企的高管，以前在联洋、碧云有过置业经历的。”,五角场,项目地块,华润橡树湾,涵碧景苑,九龙仓玺园,客户变化,江湾住宅客户研究案例 在售案例：九龙仓玺园 销售周期：2010.7-至今 物业类型：小高层 产品类型：137二房、150-180三房、334四房 建筑面积：10万 销售价格：50000元/（2010年年底
