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1、开辟城北新功能板块的升级城市计划,草滩项目发展战略及定位报告,计划一 市场未来发展计划,2011年政策环境仍然严峻，预计延续2010年的政策高压，对于市场冲击力较大,政策层面,影响分析,市场上各种指标对房地产市场影响有利空也有利好，我们应积极应对及充分利用,未来政策环境依然严峻，但西安市场对政策敏感性不强,关中-天水经济区的建立、地铁建成、世园会的召开等一系列利好消息将迅速提升城市价值，产生大量消费需求，带动房地产市场需求。,启示：宏观经济的长期向好发展以及城市价值的迅速提升是西安市房地产市场发展的最基本的推动力。2011年政策大环境仍然严峻，但预期西安房地产市场仍将跌宕上行。,西安房地产市场
2、2011年仍将震荡上行，量稳价升,西安宏观经济的持续向好发展是房地产市场发展的基础,宏观经济持续向好，城市价值得到大幅提升，但政策环境严峻，预计未来整体震荡上行,博思堂观点,1、西安国内三大国际化大都市,3、西安关中-天水经济区,中央城市是指在一定区域内和全国社会经济活动中处于重要地位、具有综合功能或多种主导功能、起着枢纽作用的大城市和特大城市。（已获批准） 西北：西安，东部：上海，华北：北京；,2、西安第二轮西部大开发,2010，7.5-7.6，胡锦涛指出，今后10年，深入实施西部大开发战略 进一步提升西安作为西北5省龙头地位,国内陆型经济开发开放战略高地带动西北地区的经济发展。（已经国务院
3、批准） 西安为核心，辐射西北的经济区,国际化中央城市形象定位，未来站位一线城市，逐步向上海、北京等城市发展靠拢。,未来的西安，国际化中央城市，西北地区核心城市，将引领西部大开发,城市格局,4、西安市府北迁，城城市中心北移,新市府的成功北迁，北客站的开通运营，地铁2号线的即将通车，将城市中心北移的速度加快 西安成为西北核心，城北成为西安新中心,高新,曲江,城西,城东,城北,城北处于整体运作初期，居住价值以及客源表现均弱于以高新、曲江为代表的城南片区； 短期价值尚未释放完全，相比现阶段城南具备大幅升值开间。,城北站位城市第二集团价值表现，弱于高新、曲江为代表的城南,城北站位,未来城北，肩负西安二次
4、城市扩容，助力大西安整体规划的指标区域,未来大西安核心生活区；更能够代表未来西安国际形象以及商务商业居住价值。,未来的城北，代表西安国际形象的指标区域,城北站位,城北具备超越高新区的基础,在基础条件及政策的支持下，城北具备超过高新的潜力。未央湖也具备超过高新南延伸段的潜力。,高新区,城 北,经开区,张家堡,大明宫,未央湖,发展基础,代表项目,城北区域代表项目主要以高层为主，主力房型多是90-130两室和三室,城北区域房地产 项目等级水平高低不齐，我们从体量、产品和综合实力等方面选取8个代表项目，分析项目在售及主力户型及均价情况。,城北区域目前处在西安市城市价值的第二极，各种城市配套和市政设施目
5、前尚不完备，比较匮乏，商业气氛也较为淡薄，房地产市场发展水平较低； 随着市府北迁、北客站开通运营、地铁2号线通车等一系列市政利好，城北区域将受此影响，各种功能和配套逐渐完善，房地产市场发展潜力巨大； 城北房地产市场目前整体开发水平较低，但由于市政规划等利好条件，房地产市场正以高速发展，已出现“海珀兰轩”等高端项目引领市场走向高端； 区域内项目主力房型为90-130平米的两室和三室，客户则主要是因市政规划而带来的移动人口，经开区的产业购房者也占较大比例。,博思堂观点,城北区域市场发展总结,领汇双河湾,领汇双河湾基本技术指标,领汇双河湾项目位于浐灞生态区辛王路与湖滨路交汇处，占地320余亩，总投资
6、15亿元，总建筑面积90万平方米，园区共分六大水景园林区。双河湾左拥灞河万亩水面，右揽未央湖旅游开发区，背靠渭河湿地，“两河一湖”近万亩水域面积触手可及。,项目基本概况,项目基础数据,领汇双河湾,园区共分六大水景园林区。双河湾左拥灞河万亩水面，右揽未央湖旅游开发区，背靠渭河湿地，“两河一湖”近万亩水域面积触手可及，远取湖光河色，近听溪流低语，生态园林与天地自然达到完美融合。,景观商业街效果图,景观商业街位置示意,社区内独有风情商业街,大面积绿化、中央水景园林,社区在二期规划社区内部商业步行街，业态规划为日常生活所用商业，如商店，洗衣店，药店等，方便业主日常生活，和项目外围的临街底商一方面充足自
7、身配套，二来可以填补外部配套不完备的劣势。,领汇双河湾独有大面积中央水景和步行商业街,项目分析,领汇双河湾具体去化信息,领汇双河湾,项目主力户型为82-117平米的两室和158平米的舒适三室,纯南朝向，南向卧室阳台，保证采光和观景条件； 户型方正，布局紧促，无浪费面积； 客厅主卧南向，厨房北向，布局合理； 卫生间无采光及通风窗户。,南北通透，全明设计户型； 餐厨一体、餐客一体显得空间感比较大； 由于厨房的南置，导致客卫无窗户； 餐厅处浪费面积较大，无法利用。,92二室二厅一卫,117三室二厅二卫,据领汇双河湾销售人员介绍，项目购买客户多来自于周边及城北各个区域，周边地缘型客户，以及城北长庆油田
8、的的产业型客户及部分投资客；而购买客户年龄大多在30-45岁，购买目的也以居住为多。,客户年龄： 30-45岁，家庭多由4-5人组成,客户来源： 主要为周边及城北产业型客户,客户职业： 城北从事技术型产业员工及中管,客户需求： 80-120两室三室，做自住用途,领汇双河湾,项目客户主要来自于城北区域，购买首要目的为居住,注：信息来源于项目销售人员,维兰德小镇,维兰德小镇基本技术指标,倚能维兰德小镇六层花园住宅集中布置于中部核心区域，周边布置十一、十八层的高层和小高层，形成周边高中心低、北高南低的态势。倚能维兰德小镇商业结合入口会所形成对外开放式商业街区，即满足小区配套，又能对周边服务 。,项目
9、基本概况,项目基础数据,倚能维兰德小镇设计中我们将“整体性”作为视觉秩序和生活秩序的原则来组织单体，环境和空间等，形成“一环，两轴，一核心”的规划结构。组团空间分散于四周，共同构成一个有机的整体。,商业结合入口会所形成对外开放式商业街区，即满足小区配套，又能对周边服务。入口设计 ：主入口设于阳光路，以步行交通为主，北侧及西侧各有一个次要出入口，以车行为主。车行设计：小区道路以一条主要环线连接三个出入口，由主环线和次一级环线进入各个组团内部。,维兰德小镇,社区楼栋布局和德式商业街以及社区内部人行、车行道路的设计都颇具新意,3室2厅1卫1厨92.00,3室2厅2卫1厨130.00,维兰德小镇,紧凑
10、三房设计，户型南北通透； 客厅、主卧南向保证室内采光要求； 户型功能分区设计合理，动静分离。,舒适三房设计，户型南北通透； 入户花园可做简单会客及玄关使用； 生活区和休闲区功能分区合理，互不干扰。,户型注重功能分区，保证各种功能使用互不干扰，户型定位准确，本案可借鉴,维兰德小镇购买客群主要来自于城北区域，市政规划带来的产业人口和部分高陵县高端客户；,客户购买目的多以自住为主，部分年轻人做婚房用，也有部分看好区域发展的投资客户；,购买客户年龄多在30-40岁，以首次置业者居多，家庭多以3-5人组成；,部分因未央湖规划而青睐周边生态环境的养老客户,维兰德小镇,项目购买客户主要用作自住，也有部分看好
11、周边生态环境的养老客户,维兰德小镇购买客户主要用作自住，也有部分看好周边生态环境的养老客户，从高陵县南下的部分高陵县高端客户也成为项目的重要客群。,注：信息来源于项目销售人员,华豪花园洋房,华豪花园洋房基本技术指标,通过完美的人与建筑，住宅与自然的融合与共生，形成现代都市稀有的生态群落。 总体规划结合北方气候特点，以正南北布局，通过巧妙的构思，让所有的住户都可以从不同的角度欣赏到别样的风景，或推窗远望，或贮足近赏，或饭后漫步，一户一风光，一步一景观。,项目基本概况,项目基础数据,未央湖,华浮宫,华豪花园洋房建于华浮宫酒店别墅区内，以创造最舒适的人居环境为目的，以国际性的前瞻眼光诠释艺术建筑思想
12、。通过完美的人与建筑，住宅与自然的融合与共生，形成现代都市稀有的生态群落。,华豪花园洋房,项目所在区位属未央湖生态旅游区，生态环境优美，交通便利,项目建筑,三室两厅两卫120平米,四室二厅二卫140平米,华豪花园洋房,项目户型设计南北通透，舒适性较高，但户型面积整体设计偏大,南北通透设计，客厅和两个卧室均朝南； 入户花园 设计，可做玄关； 生活、休闲功能分区明显； 主卧套房设计，但卫生间无采光。,南北通透设计，采光通风条件均好； 客厅处有过道，难利用浪费面积； 各个卧室面积分配不合理，导致小房间难利用； 卫生间均为黑卫。,华豪花园洋房,购买客群年龄稍大，主要集中在35-55岁，主要由于项目产品
13、定位偏养老用途,华豪花园洋房购买客群来源比较分散，客户来自于西安市各个区域；,除养老客户外，也存在部分自住客户，面积较大故购买客户家庭结构较大；,购买客户年龄偏大，多在35-55岁，购买目的主要做养老居住；,部分看好该区域规划利好及后市升值潜力的投资客户,注：信息来源于项目销售人员,香格里拉尚城,香格里拉尚城基本技术指标,香格里拉尚城占地178亩，计划分4期开发，预计2015年开发结束。香格里拉以高层为主，面积34137平方米；香格里拉位于西安市北三大明宫建材市场西侧，距市政府新址、火车北客站皆在4分钟车程内，将是西安中央生活区内适宜居住、商用、投资的楼盘，具有极大的升值潜力。,项目基本概况,
14、项目基础数据,香格里拉尚城,项目坐落于西安市北三环大明宫建材市场西侧，属西安市大力开发的城北新城。项目属城中村改造项目，在项目规划上，遵守兵营式楼栋排列，有利于各楼栋的采光，楼栋间做楼宇绿化。项目规划有小高层、多层和高层住宅，面积区间从29 一室到110三室均有涉及，主力户型为78-88的两室。,项目以兵营式排列楼栋，产品方面无创新，但性价比较高,项目楼栋,项目总规,香格里拉尚城,两室一厅一卫70,两室两厅一卫90,纯北向朝向，客厅无直接采光； 卫生间无采光窗户； 北向阳台提供生活区全部采光； 卫生间北向窗户有利通风。,纯南向舒适两房，全明设计； 餐厅安定面较少； 厨房无通风采光窗户，不利于油
15、烟排污。,户型设计由于面积和排布导致出现较多采光和通风问题，各功能区干扰较大,上领国际公寓,上领国际公寓基本技术指标,规划为4幢高层住宅以及一幢沿街2层配套设施楼，总户数为604户。南侧为1幢18层及1幢24层住宅楼；北侧为2幢26层住宅楼。项目分为2期开发建设。商铺上下两层共八间（约730）。便民店约200设于2#楼内。小区公厕约100。景观小道、喷泉、休闲廊亭，设健身休闲活动场地达800 。,项目基本概况,项目基础数据,上领国际公寓,配套将实行市政集中供热、室内采用节能地副热采暖、按照流量计量收费、天然气入户到位、IC卡预付式电、水、气表。给水由自备井进入蓄水池分区加压进入用户。电信局宽带
16、网络入户，每户均留两个端口。小区单元入口为安全型可视对讲安防门、室外设防盗、报警安防系统。同时设室外、楼外消防栓。达到消防要求。地下设人防工程隐蔽所，其中安装通风设备、防毒设备。小区设有自备发电机，在市政停电情况下能够保证小区内公用照明正常使用。小区楼顶设有航标灯。,社区各种设施及配套均是市场平均水平，无创新点及可借鉴特色,上领国际公寓具体去化信息,项目分析,上领国际公寓,两室两厅一卫83,两室两厅一卫92,南向朝向，采光条件好； 主卧西南向转交采光飘窗较小； 次卧室无采光； 餐厅处浪费面积较大。,南向采光面较小； 餐厅处存在难利用面积； 卫生间无通风及采光窗户； 西南角凹陷不利于风水。,户型采光因梯户比关系出现黑卫等采光问题，不同程度存在南利用的面积,竞争项目综合分析,随着区域的快速发展，也带动房地产进入高速发展阶段,因区域属于房地产新兴板块，周边在售项目较少，我们选取具有区域代表性的5个项目作为参考项目。项目品质参差不齐，各种物业形态均有涉及，以多层和小高层为主，而随着市场发展，中
