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1、 2004年西安房地产市场年度报告一、宏观经济形势经过2003年西安房地产市场种种变革及市场的快速运作，为2004年的市场带来了更新、更高的发展起点。2004年西安房地产市场仍然平稳运作,开发及销售均较去年同比仍然保持着较高的增长幅度。同时经过2003年二手房市场在开放过程中的不断磨合，2004年的市场容量及开放程度继续拓展中，自中介市场而始的二手房市场变革逐步开始上演，作为市场交易双方的中间方，中介市场的逐步规范运作将为未来西安二手房市场的进一步拓宽起到重要作用。从新商品房市场运行来看，2003年被称之为房地产市场的“土地年”，而2004年则被谓之“金融年”的称号，而这种来自土地与金融市场的
2、变革仍在处于不断深入的演变之中。8.31之后的房地产市场经过对土地市场的深层次调控，让从市场开发源头对未来的房地产市场运作肃清了一系列障碍，但也让市场的众多开发商市场后续运营之路面临着更大的挑战。伴随着政府对土地、金融市场的不断紧缩调控，在这种政策干预下新商品房市场的运作也越来越趋于为规范，涉及到新的物业开发、物业管理等方面的法规政策也越来越为细致的规范着商品房市场的运行。从市场开发角度而来，李嘉诚旗下和记黄埔地产正式进入西安市场，在西高新开始拿地，同时未来有可能在西安曲江及其它区域均将开始项目运营，这给西安房地产市场开发无疑是一大刺激，近年来如中海地产、绿地集团等重量级开发公司纷纷进入西安市
3、场，以其先进的运营理念给西安房地产市场吹来阵阵新风，为西安房地产市场的推进注入活力。商品房市场开发方面作为政府调控市场的一个手段的经济适用房建设也开始大规模启动，为西安的中低收入购房人群带来更多祈盼。城中村项目改造也开始逐步启动，城市化进程不断加快，市场开发的触角向郊区或远郊延伸，以寻求更大的发展空间。从上面各方面市场的宏观及中观情势来看，西安的房地产业也将伴随着经济及城市的发展不断前行。从政府方面来看，西安市20042020城市总体规划已基本完成并向社会公示，为西安未来发展进行了较为细致的勾勒，而对于房地产市场开发来说，将拥有更为广阔的发展契机，在此情况下开发商应依势而为，利于未来项目的市场
4、发展。1、国民经济2004年西安国内生产总值1095.87亿元，比去年同期增长13.5%，其中第一产业增加值60.05亿元，比去年同期增长6.7%，第二产业增加值495.67亿元，比去年同期增长15.6%，第三产业完成增加值540.15亿元，比去年同期增长12.3%。2、固定资产投资与社会消费2004年全市完成固定资产投资640.42亿元，同比增长33.95%。其中基本建设完成投资311.92亿元，比去年同期增长36.72%；更新改造建设94.83亿元，比去年同期增加32.73%；房地产开发完成投资163.4亿元，比去年同期增加30.91%；其它投资35.61亿元，较去年同期增长了66.92%
5、。2004年西安市社会消费品零售总额506.51亿元，比去年同期增长15.10%。3、物价与人民生活2004年西安市居民消费价格指数比2000年为100.1%；消费品价格指数为98.5%，其中食品类为106.7%，衣着类为99.1%，医疗保健和个人用品类为89.2%，娱乐、教育、文化用品类为97.7%，居住类113.5%，商品零售物价总指数为100.7%。至2004年末，全市在岗职工平均工资15296元，比去年同期增长13.27%；城市居民人均可支配收入8544元，比去年同期增长10.3%，城市居民人均消费支出7428元，比去年同期增长9.1%。4、财政金融至2004年末，西安市地方财政收入8
6、6.05亿元，比去年同期增长21.4%，地方财政支出89.54亿元，比去年同期增长15.9%。期末金融机构存款余额3061.66亿元，较年初增长14.88%。其中城乡居民储蓄存款余额1432.86亿元，较年初增长18.44%；期末金融机构贷款余额2052.33亿元，较年初增长9.64%。5、土地市场2004年全市出让土地5889亩。其中住宅用地3563亩；工业用地840亩；商业用地536亩，综合用地610亩，其它用地341亩。随着城区内用地的逐步减少，城市房地产建设用地逐渐向郊区甚至远郊延伸。土地是国家最重要、可调控的资源。近年来，由于严格的土地管理制度未能全面落实，以大量消耗土地资源为代价的
7、发展模式在一些地方盛行，导致土地资源形势更加严峻。随着我国进入新一轮经济增长期，国土资源管理部门按照国家的总体部署，积极探索从土地供应源头入手对宏观经济进行快速反应和科学调控，担负起为经济运行“刹车”的重任。自今年3月31日国土资源部颁布71号，要求各地在2004年8月31日前将协议出让的历史遗留问题处理完毕;4月29日之际颁布的关于深入开展土地市场治理政治严格土地管理的紧急通知，无异于一声声炸雷令许多开发商一夜之间晕头转向的处于了“断顿”的危机之中。作为房地产衣食父母的土地终于真实的面临了资源稀缺的窘困问题，喊了多年“狼来了”的房地产人现在面对这头凶残的“野兽”却措手不及了。开发商的土地来源
8、问题一时之间成为了全国房地产市场的梦魇，西安当然也不会例外。6月8日，国土资源部、国家发展和改革委员会联合颁布关于在深入开展土地市场治理整顿期间严格建设用地审批管理的实施意见，进一步加大了土地审批的严谨程度。在起步较晚，市场专业程度有限的西安，一级市场的混乱格局衍生了许多不规范、不专业的项目运作程序，这些政策法规的颁布实施无疑于一把巨大的手术刀剖开了这急需医治的病患，其中来自各方面的困难险阻可想而知。而此外国家建立土地储备制度和拍卖制度可以降低土地风险。因为土地公开招投标制度的实行，意味着土地供应方式有了比较大的转变。政府对土地调控的能力得到大大提升。早年存在的不公平获得土地现象将得到较大的缓
9、解。在这种政策的规范之下，协议出让土地方式将从市场退出，靠关系拿地成为历史，能进入地产开发领域的企业将会变少，因为土地开发的门槛变高了。在越来越规范的土地管理体制之下，大家面临的机会趋于平等，房地产开发市场迎来的将是公平的竞争。” 在这种政策的影响下，从西安的土地市场来看，以前西安市共有各类开发区（园区）60个，其中不少未经有批准权限的政府批准，有名无实，经济效益差。从西安市国土资源和房屋管理局获悉，截至目前，全市共撤销、停办各类违规开发园区42个；经审查，拟予以保留或完善申报手续、加以整合的开发区仅剩下19个。对撤销停办的42个开发园区，将依法收回并及时处置所占用的土地。其中，市政府决定撤销
10、14个，各区、县政府撤销28个。西安市国土资源和房屋管理局已经对城六区范围内征而未用与闲置地情况进行了调查，已选出宗土地作为第一批实施收购储备的对象，现已收回宗。成立了的西安市土地储备中心初步制定了储备土地范围，月日达成了市、区征地储备协议，计划三年内，市、区两级政府征用集体土地储备亩，盘活存量土地亩。今后三年内，省建设银行将提供贷款亿元，供政府征地储备使用。西安市国土资源和房屋管理局表示，全面开展征用、收购储备土地的准备工作已经就绪，实施工作即将开始。另一方面，西安正在筹建土地交易市场，届时将定期公布土地交易价格，提供土地交易信息。今后，西安城六区储备土地的招标、拍卖和挂牌出让，都将在土地交
11、易市场进行。在开发区土地出让方面，除高科技、工业项目和旅游度假区的特定旅游项目可采用协议出让外，商业、旅游、娱乐、商品住宅（包括写字楼、度假村）等经营性项目用地，必须实行招标、拍卖、挂牌方式出让；其他经营性用地和三区四县储备土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地单位的，也应采用招标、拍卖、挂牌方式出让。二、2004年西安房地产市场总体形势1、 市场供应2004年西安市商品房完成投资79.27亿元，2004年西安商品房投资额继续保持了较快的增长势头。分季度商品房完成投资额如下所示：从资金来源上看：2004年房地产开发资金来源结构状况，主要是国内贷款、企业自筹资金和预售收入。本年度自有资
12、金288627万元，占总投资的36.42%；借贷资金244311万元，占总投资额的30.83%；本年度预售资金233387万元，占总投资额的29.45%；其他资金26103万元，占总投资的3.29%。2004年房地产开发资金具体构成状况见下图：在金融信贷政策发生一定的变化之后，传统运作方式将面临淘汰。由于受我国金融和经济政策的调整以及银行信贷资金紧缩等因素的影响，地产商的资金链将会遭受严峻考验，资金来源也成为了各个房地产开发商的焦点问题。现在，开发商开发项目不再像以前东扎款、西扎款后再打开销售渠道，利用回款解决项目资金的难题。像以前这种打擦边球，单纯靠外力来解决单个项目运作难度非常大，这种运作
13、方式今后基本上是不可能出现了。因此，还是得看地产企业的自有资金和公司的运作管理能力。而从目前的销售角度来讲，售房定金以及预付款其实在一个项目运作中所占的比例、比重都是非常低的。如果一个项目的开发单纯依靠这些作为资金来源，是解决不了项目的开发的。项目的开发最终还是得靠地产企业自有资金来支撑。另外，由于银行对个人贷款和信贷的审查已变得更加严格，依靠售房定金以及预付款这部分作为回款，其回款时间和效率已经不如以前理想。一些项目尤其是那些资金实力不够，资金链比较紧的开发商，仅仅依靠这部分回款来解决工程付款、各项费用的首付，难度会非常大，也比较容易出现问题。2004年商品房施工面积5370396平方米，商
14、品房竣工面积5246677平方米，2004年商品房新开工面积为5414096平方米。具体分季度商品房建设情况如下图所示：2、 市场销售承继近几年商品房市场销售量稳步增长的势头，2004年西安楼市市场开发继续上扬，同时市场销售也保持着较高的增幅。2004年西安商品房平均销售价格3817元/平方米，较去年增长了3.61%。其中住宅部分销售价格为2971元/平方米，较去年增长3.66%，从全国来看，普通住宅今年平均价格增长率在7%8%之间。从建设部对全国市场情况的分析来看，目前全国市场特点主要表现为以下几点：1、房地产投资增幅开始回落，投资趋于平衡，由于中国处在市场化的转轨过程中，许多城市个人建房和
15、单位建房，现在这个门已经关死了，大量转为商品房的投资，因此在同比的指标上表现为增长，因此增幅应扣除这些转换的部分。2、土地市场的政策遏制了房地产投资增长过快的现状；3、商品房销售的增长继续高于开发的增长；4、商品房价格的增长不否认包括有住宅价格的增长。但现在的公布均价是商品房总体成交的价格，如果城市房地产业的结构变化影响到价格的变动，低价位商品房供应量比较小使得商品房价格较低；从市场上看，在土地紧缩的情况下开发商愿意把其作为市场有需求利润空间较大的产品，主要集中在中高价位、中高档的商品房上，这是造成一些中低价位供应不足，在结构上低价位的少了，高价位的高了，这就影响了均价的增长，此外拆迁户买房也
16、引起了价格上涨。从成本方面看，50%的增长是与价格直接相关的，15%-20%与材料增长有关，另外15%-20%与环境及品质提升有关，政府将调控使市场需求主体得到其需要的中低价位房子。5、银行房地产贷款得到有效控制，宏观调控成效已经显现。贷款比重进一步回落，如今年1-8月份固定资产投资总量增幅只有27%，该增长比重回落。6、房地产增长过快与被动需求有关。如拆迁，去年国内拆迁户购房增长，引起开发投资增长，今年政府使拆迁的规模得到控制，由此投资过快也得到下降。本年度商品房销售总面积为488.44万平方米，较去年同比增长48.39%，本年度个人购房占商品房销售总量的93.7%，个人购房量连年持续增长，已成为决定商品房市场销售优劣的决定性力量。2004年商品房销售额171.99亿元，比去年同期增长了38.31%。在各大中心城市，异地购房人士已经成为房地产市场的一股生力军。从省内来看，陕西咸
