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1、物 业 管 理 闫 金 秋 13843055877,目录,物业管理概论,业主,物业服务企业,物业管理的行业管理,一,二,三,四,物业管理的委托与招投标,五,目录,物业服务合同,前期物业管理,房屋修缮管理,物业设备管理,六,七,八,九,物业综合管理,十,目录,物业管理经费与财务管理,物业信息管理,居住物业的物业管理,非居住物业的物业管理,十一,十二,十三,十四,物业管理的基本理论,十五,第九章 物业设备管理,第一节 物业设备管理概述 第二节 给排水设备的管理与维修 第三节 供暖设备管理 第四节 供电设备的管理与维修 第五节 电梯设备管理 第六节 智能设备管理,第一节 物业设备管理概述,一、物业设
2、备管理的含义 物业设备是指附属于房屋建筑的各类设施的总称，它是构成房屋建筑实体不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。 物业设备管理是指通过保养、维修等手段，保障物业设备的安全、正常运行，延长设备的使用寿命。,基本概述,20世纪60-70年代,80年代,90年代,理性阶段,智能建筑,节能建筑,锅炉房 集中供热 煤气供热 电采暖 太阳能,二、物业设备的构成和分类 （一）房屋建筑卫生设备 （二）房屋建筑电气工程设备 （三）智能化技术设备系统,（一）房屋建筑卫生设备 1、给排水设备系统 给水设备、排水设备、热水供应设备、消防设备、 卫生设备 2、燃气设备系统 厨房设
3、备、燃气设备 3、房屋供暖、通风、空调设备系统 室内供暖设备、室内通风设备、室内空调设备,（二）房屋建筑电气工程设备 1、供电及照明设备 2、弱电设备 3、运输设备 4、防雷装置,(三)智能化技术设备系统 楼宇自动化 Building Automation 办公自动化 Office Automation 通讯自动化 Communication Automation 防火自动化 Fire Automation 保安自动化 Safety Automation,楼宇自动化 Building Automation 1.设备自动控制系统：传感器 中央工作站 主控制器 2.防火自动化系统：烟感温感传感器、
4、火警自动报警主机、各类人工报警装置 3.保安自动化系统：摄像机、监察器、录像机以及各类紧急报警装置,办公自动化 Office Automation 是指借助于各种办公设备共享信息资源，并由这些办公设备与办公人员构成服务于某种办公目标的人机信息系统。包括：资料档案管理、多媒体信息查询、电视会议、财务计划、人力资源管理、数据库系统,通讯自动化 Communication Automation 通信系统、计算机网络、卫星信息、闭路电视、可视电话、电视会议,三、物业设备管理的基本内容和要求 （一）物业设备管理的特点 1、服务性功能强 2、经营性特点突出 3、专业性、技术性要求高 4、综合性强,（二）物
5、业设备管理的基本内容和要求 1、物业设备的基础管理 2、物业设备的运行使用管理 3、物业设备的能源管理 4、物业设备的安全管理 5、物业设备的保养与维修管理 6、物业设备的 更新改造管理,1、物业设备的基础管理是指为实现物业设备管理目标及职能服务、提供有关资料信息依据、共同管理准则和基本管理手段的必不可少的基础管理工作。 1.技术档案资料的管理 设备原始资料设备维修资料设备管理资料 2.标准化的管理 技术标准管理标准 3.规章制度 生产技术规程 管理工作制度 责任制度 4.教育培训 对本企业员工的培训 对业主、使用人的宣传与教育,2、物业设备的运行使用管理是指设备在日常运行与使用过程中的各项组
6、织管理工作。 1.设备运行的劳动组织 定员工作作业组的组织工作轮班组织 2.设备运行的管理制度 按照使用运行分：日常使用设备、季节性使用设备、紧急情况下使用的设备 运行管理制度包括： 设备的安全操作规程设备的巡视工作制度岗位则责任制度值班与交接班制度记录与报表制度报告制度服务规范,3、物业设备的能源管理水、电、燃气、燃油（能源支出占总设备管理支出的50%左右） 能源管理与设备系统息息相关。起源于20世纪70年代的北美石油危机 硬件设施的改进 管理程序的优化（好的能源管理计划可以节约30%-33%的费用） 1.能源节约措施 节电措施节水措施（中水工程） 2.能源管理制度 成立专门委员会组织能源管
7、理程序的制定，确定基本制度并推广；指定一个对设施经理负责的能源能源管理经理组成的指导委员会，由一个高层经理指导，包括预算指导、设施经理和两三个一线作业经理的指导委员会；成立技术委员会，由设施经理和一线作业经理、工作人员组成；在每一个部门中指定一个对能源管理问题负责的高级管理人员。所有的策略都由技术委员会制定，指导委员会表决通过，物业公司经理签署执行。为每件设施建立详细的能源消耗基准线。执行等级化的能源管理标准，制定能源管理的投入计划，每年对能源管理进行一次评估，并以此调整下一年的投入计划。能源管理应该与所有设计一致，所有新的设计都能从能源管理的角度进行审视，满足能源管理方面的要求。,4、物业设
8、备的安全管理 1.维修操作人员安全作业的培训与持证上岗。培训内容：安全作业训练、安全意识教育、安全作业管理。 2.对业主和使用人的安全教育和宣传。 3.建立设备的安全管理措施和使用规定。 4.安全责任制度。,5、物业设备的保养与维修管理是指为保证设备的完好率，是设备处于正常良好的运行状态，延长设备的使用寿命，对各类房屋设备进行的日常保养与及时的维修管理。 1.设备的日常保养 三级保养制（日常维护保养、一级保养、二级保养）。设备点检。 2.设备的维修是指通过修复或更换磨损部件、调整精度、排除故障、恢复设备原有功能所进行的技术活动。特点如下： 维修成本高维修技术要求高突然性与计划性、集中与分散相结
9、合的特点 根据物业设备的完损状态，将物业设备维修分类：书206页 3.物业设备保养与维修的原则 严格把好质量验收关，依法管理，统一规划，完善各项配套设备和设施。以预防为主，坚持日常保养与按计划维修并重，是设备经常处于良好状态。对房屋设备做到“三好”、“四会”、“五定”。用好、修好、管理好；会使用、会保养、会检查、会排除故障；定量、定人、定点、定时、定质。实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。完善设备管理和定期维修制度。修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，提高经济效益。搞好与相关部门的协调，搞好系统协调工作。,6、物业设备的更新改造管理是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、能耗大
10、或污染问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。 1.设备的寿命。 物质寿命技术寿命（短于物质寿命）经济寿命（是设备更新的主要依据） 2.设备更新改造应注意的问题（不能单纯考虑物质寿命，要结合经济寿命和技术寿命）。 确定设备的合理使用年限，要注意把设备的物质寿命、技术寿命和经济寿命结合起来考虑，从社会的、经济的和环境的效益角度，选择更新与改造的时机。在做好设备的维修保养、修理工作的同时，要注意适时进行设备的技术改造，以延长物业设备的使用寿命。设备的最佳更新时期，应首选设备的经济寿命年限，这是国际上普遍认同的做法。 3.设备更新改造的类型 设备的改造设备的原型更新设备的技术更新,第二节 给排
11、水设备的管理与维修,一、管理范围的界定 二、给排水设备的验收与检查 三、给排水设备的运行管理 四、给排水设备维修保养管理,给排水的管理 是物业管理中最基本的日常管理服务工作,第二节 给排水设备的管理与维修,一、管理范围的界定 1、给水设备 高层楼房以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼房以楼外自来水表为 界。界限以外（含计费水表）的供水管线及设备，由供水部门负责维护、 管理；界限以内（含水表井）至用户的供水管线及设备由物业服务企业 负责维护、管理。 供水管线及管线上设置的地下消防井、消火栓等消防设施，由供水部门 负责维护、管理，公安消防部门负责监督检查；高、低层消防供水系 统，包括泵房、管道、室
12、内消火栓等，由物业服务企业负责维修管理， 并接受公安消防部门的监督检查。,2、排水设备 室内排水系统由物业服务企业维护管理。居住小区内道路和市政排水设 施的管理职责，以3.5米路宽为界，凡道路宽度在3.5米（含3.5米）以 上的，其道路和埋设在道路下的市政排水设施，由市政工程管理部门负 责维护、管理；道路宽度在3.5米以下的，由物业服务企业负责维护、 管理。 居住小区内各种地下设施检查井盖的维护、管理，由地下设施检查井的 产权单位负责。有关产权单位也可委托物业服务企业维护、管理。,二、给排水设备的验收和检查 （一）建设单位应提交的文件 1、全部的设备施工图纸 2、设备试验记录、隐蔽工程测试记录
13、 3、供水卫生许可证、水质化验单、质监部门工程质量验收合格证和洽 商记录,（二）应验收项目 1、生活泵、备用泵、消防泵应是正规企业生产的产品，要有产品合格 证。安装合格，无异响、无颤动、有防水。 2、水箱防腐涂料必须有省级以上（含省级）卫生部门颁发的“产品卫生 安全性评价报告”。水箱无漏水，各接口处应有防渗漏处理。 3、水位控制装置动作灵敏，电器设备完好并有防水措施。 4、生活供水管道、水箱或储水池安装完毕必须进行清洗和消毒，并取 得卫生防疫部门的“卫生许可证”。 5、消防设备必须进行设备及性能试运转，必须符合设计使用要求并经 消费部门验收签字。 6、二次供水管道所用管件及连接方式应按有关规定
14、执行。 7、凡有保温层的以及暗敷设供水管道，必须有隐蔽前所作水压试验记 录。,8、生活供水箱、泄水管、溢水管均不能与生活污水管道及设备直接连接，必须有可靠的空气隔断及防污染装置。 9、生活和消防合用一水箱时，必须留有消防储水量，水箱的消防出水管与生活用水出水管应有符合消防要求的储水量间距。 10、水箱的位置、箱口、高度、与屋顶的距离、环境等必须符合有关规定。,三、给排水设备的运行管理 （一）服务标准 1、有卫生防疫部门核发的“供水卫生许可证”； 2、保持供水设施周围的环境清洁； 3、保证供水安全，每年进行一次水质化验； 4、水箱水池加盖枷锁，每年清洗消毒一次； 5、供水管理与操作人员应按规定进
15、行身体健康检查并取得健康合格证； 6、保证供水不间断，零修接到报修后按时限要求赶到现场处理；大修时要提前通知，并采取临时供水措施； 7、消防泵每月试泵一次，保证泵能转、水能上。,（二）档案管理 1、验收的全部文件； 2、大、中修工程改造、更新工程的所有文件； 3、事故报告； 4、年度的安全普查记录； 5、本年度的卫生许可证和水质化验单； 6、消防泵试运行情况登记表。,四、给排水设备维修保养管理 1、维护保养 日、周、月、年 2、故障急修 3、修理工程 分维修保养和大修,第三节 供暖设备管理,一、供暖设备管理综述 （一）供暖管理职责划分 1、采用锅炉供热的，其供热设备、设施及供热管线均由物业服务
16、企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理。 2、采用集中供热的，其供热管线及供热设备、设施，均由集中供热部门负责维护、管理。集中供热部门可将居住区内供热交换站及二次供热管线、用户室内散热设备等，委托物业服务企业维护、管理。,（二）集中供暖管理的基本内容 集中供暖系统由热源、热网、散热设备组成 相应管理,（三）供暖管理的特点与要求 除具有房屋设备的一般特点外，还有： 1.管理的系统性 2.明显的季节性 3.经营性更突出 4.对环保要求高,（四）供暖的物业管理模式 1.自营管理 2.委托专门的供暖管理公司管理,二、供暖锅炉房的管理 （一）供暖锅炉房的接管 1.接管新建锅炉房 2.接管已运行多年的锅炉房,（二）锅炉在运行前应具备的条件 1.锅炉使用登记证 2.运行锅炉的检验 定期外部检验、定期停炉内外部检验、水压试验 3.司炉工及水质化验员操作
