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1、新购商品房交房注意事项交房的性质。交房不是简单单的收钥匙。交房是房屋出卖人按照合同约定向买受人交付特定房屋的程序，是开发商履行合同义务的最核心环节，房屋一旦交付，便视为开发商依约履行义务，可以获得房屋价款，房屋所有权及风险的转移。交房是整个房产交易中最核心的环节。正确的交房程序。为确保业主利益，避免纠纷，收楼前，确认三证一表，坚持先查看文件再验房最后办手续。 （根据国务院颁布的城市房地产开发经营管理条例规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用” 。 “三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。 ）开发商未能在交房时提供，是位开发商违约，
2、根据合同将按照约定的时间以及比例赔付违约金，超过三个月，买受人可以要求退房。三书一证一表-住宅质量保证书 、 住宅使用说明书 、 建筑工程质量认定书 、 房地产开发建设项目竣工综合验收合格证和竣工验收备案表 。房屋的验收内容。1.房屋的质量 2.装饰、装修材料标准3.水、电、气管线供应情况4.房屋面积的核定新浪乐居 6 S! Z, b9 s$ |5.开发商承诺的小区周边配套如果开发商竣工建成的楼盘没有建设工程质量核验证明书 ，证明该楼盘是不合格的。按国家建设部规定，建设工程质量不合格和小区配套不完善的房屋不能交付使用，购房者有权拒绝接收。如果购房者对开发商出示的建设工程质量核验证明书有疑问，可
3、以到颁发证书的单位、房屋所在地建设部门所属的各级质监站查询、核实。按照法律规定和合同约定入住前出现以下八种情况，购房人可提出退房。 y Y( y7 G, u e* x1）实测面积与合同约定面积误差绝对值超过 3%。房产论坛,装修论坛,业主论坛* i) w6 Y8 U( O% F2）开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。新浪乐居论坛; W0 l+ x d6 M K* N0 m3）开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。新浪乐居- E9 N: j k% H4）开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的（故意隐瞒未取得预售许可证的除外）。5）开发商交付的房
4、屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。, |: ?- _ J: h% Q1 c6）不能或不能按期办理产权过户的。(开发商的过错导致）7）购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。8）合同中约定的其它退房条件出现时。& W9 t/ u, Z1 出现上述情况，购房者退房时，应向开发商出具书面通知。因前 6 项原因导致购房者退房（因开发商责任导致退房） ，应由开发商承担退房造成的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等。如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，不足部分可另行要求赔偿。3 L6 N: Y$ H因上述第
5、7 项原因导致退房的，开发商无过错的，开发商不承担赔偿责任。购房者需要注意的是，退房时应同时通知银行，解除借款合同，以免造成更大的利息损失新浪乐居. f) S+ d J. a关于商品房交房拿钥匙的相关注意事项加州东郡的第一期业主们：恭祝你们要拿到新房了。你知道怎么拿吗？房产论坛,装修论坛,业主论坛 T5 v$ y: e- i8 P3 E1 j请看：概述房产论坛,装修论坛,业主论坛 8 f1 t4 E4 V9 i! 1 g我们通常讲的验房( Home Inspection )，是房地产交易过程中对房屋当前状况进行鉴定的一种手段。其通常是一种 Visual Inspection，即通过视觉上的观察
6、和一般性的操作并借助于一些仪器设备，对房屋各主要系统及其构件(可接近可操作的部分 ) 的当前状况进行评估，发现明显的问题(significant deficiencies) 和那些接近使用寿命的构件或设备( near the end of their service lives) ，提出维修或改进意见，并估计其费用(有可能且被要求这么做时) 。-这是本人参考了一些资料并结合实际情况，试图给 “验房”下的一个定义。验房通常需要 2-3 小时，根据房屋的类型. 大小有所不同。验房师按照有关行业标准对房屋从上到下. 由里到外检查一遍，其中包括检查室外场地. 屋面. 地下室. 各楼层. 阁楼. 水电设
7、施，并开动暖气机. 冷气机等设备，最后会将一份书面报告交给顾客。在验房过程中，本人非常希望顾客及代理经纪能够全程跟踪，及时讨论一些问题，并会介绍许多房屋维护保养知识和一些设备的操作使用方法。新浪乐居 2 F5 m$ H2 u9 p |3 o7 A验房的主要目的就是给房屋做个体检以评估其当前的状态，让顾客对其有一个全面的. 客观的. 公平的. 准确的了解，以帮助他们做一个清楚明白的( informed )买卖决定。除新屋检验外，验房通常不是对房屋是否符合现有建筑规范和地方法规的一种检验，因为有关规范和法规在不断更新，但却不能要求旧房做不断的改变。虽然验房师有时也会向顾客提出是否将某些构件提升至当
8、今的的标准，但这只是建议且不是验房工作的重点。4 c& R2 d* q建筑规范和法规是我们工作的重要依据和参考，但有时我们也会根据一些行业内普遍接受的标准或协会的操作指引，对一些情况提出意见，特别是针对那些有关安全. 健康的问题。如有些情况现有规范都没有规定是否可以这样做，但在我们看来不是好的建造方法( not a good construction practice) ，我们也会提出来。验房通常也不是对房屋任何形式的验收批准，所以不存在通过或不通过的问题。验房报告反映了房屋当前的状态和验房师对一些问题的看法，但却不能被看作是对任何一方的整改指令，因为验房师没有被授予公权力指定任何一方做些什么
9、。新浪乐居 4 u- o/ S0 e4 e. z验房的目的也不是来评估房屋的市场价值，虽然房屋的状况(包括一些损耗性构件和设备的状况) 对其价值有所影响，但起决定因素的还是地点 . 面积. 周围环境等房地产市场因素。由於验房师不是房地产方面的专家又不了解顾客的具体状况，所以通常不会对是否购买提出意见。顾客应根据房屋买卖协议，综合考虑各方面的因素，做出恰当的决定。验房通常可分为买房前的验房(Pre-purchase Inspection)，卖房前验房 (Pre-listing Inspection )， 新屋检验( Pre-delivery Inspection )，新屋保险计划检验( N. H
10、. W. Program Inspection )和单项检验 ( Single Item Inspection )。 % _0 J w# z: w3 O其中，最常见的是买房前的验房 (Pre-purchase Inspection) 。这是一项在房地产交易过程中保护买方利益的措施。是根据房屋买卖协议(Agreement of Sale and Purchase ) 中的验房条件( Home Inspection Condition )来进行的。除了一般都要求由 “ Qualified Home Inspector ”来执行这项工作外, 条件的内容差别很大, 并没有一个统一的要求或文字表述。但一
11、般都说如果发现有 “ Major deficiencies ”，买卖双方又不能就此达成一致，买方有权终止协议，定金全额返还。房屋买卖协议可能设定许多条件( Conditions ) ， 但验房和贷款 ( Financial Condition) 是最常见的两个，都需要买方在一定的时间内以书面签署 waiver 的形式加以解除，才能使买卖协议正式成立。新浪乐居, r t! c5 l2 z虽然验房是一个行之很久的，并为地产界广泛采用的做法，但在国内没有任何一条法律规定验房是一个房产交易的必需步骤。所以，这是一项双方在自由意志下达成的商业协议。也就是说，买方可以选择要或不要验房。同样，卖方也可选择接
12、受或不接受这样的条件；接受或不接受验房之后买方可能提出的要求。编辑本段验房程序：( a; J* g0 q) S! o查看两书一表一数：房屋质量保证书；房屋使用说明书；竣工验收备案表；面积实测数据对照购房合同上的面积（自己可实测套内面积） 。 住宅工程质量分户验收管理规定要求开发商在向购房者交房时，必须提供住宅工程质量分户验收表 ，该表必须详细记录该套住宅中房屋外观及尺寸偏差、防水、水电安装等 8 项内容的验收过程、曾经存在的问题以及整改情况。新浪乐居 9 p7 B+ m+ _1 # r# a& h住宅工程质量分户验收的主要内容包括：依据设计图纸的要求，在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础
13、上，检查住宅观感质量和使用功能质量。分户验收合格后，开发商必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字(签章)确认的住宅工程质量分户验收表 ，并加盖建设、施工、监理单位工程质量验收专用章。住宅工程质量分户验收如果不合格，建设单位就不能组织整个工程竣工验收。房产论坛,装修论坛,业主论坛! Y6 - j二、不交费、不签字、先验房：发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后必要时举证（即通过录音机、摄像机或照相机调好日期记录证据）奠定基础，特别保存好自己留存、交房代表签字的验房问题备案单。核查房屋总面积：超出或减少百分之三以内的情况很普遍（多退少补，吃亏的是业主） ；套内面积不变、公摊面
14、积增加的情况更多（实得面积减少，吃亏的还是业主） 。三、房屋完好。交接钥匙后签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。 y$ 7 i1 i4 ?$ d四、交合理费用（物业管理费应有市物价局批文等）新浪乐居论坛! 2 & a; F V编辑本段验房顺序新浪乐居% _4 e: L; _! q7 q1 p专人进行同步纪录，最好填写一式四份验房单，业主留好交房代表签字的一份。房产论坛,装修论坛,业主论坛( M W* i一、先看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料（注意腰线部位的内墙渗漏） 、单元门（外观和试用） 、楼道（宽度、扶手、踏步、纱窗） 。二、再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地
15、面、墙阴阳角、墙砖、地砖、上下水、防水存水、暖气、煤气、通风、采光、排烟（厨房） 、排气（卫生间） 、强弱电配电箱、强电：插座、开关、照明灯；弱电：可视对讲、呼叫报警、电话、宽带、有线电视。新浪乐居论坛/ i. D0 1 r三、后测相邻：闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。新浪乐居论坛. J. s4 t编辑本段验房常用工具：一、量具：3m 盒尺、2533cm 直角尺、5060cm 丁字尺、1m 直尺二、电钳工具：带两头和三头插头的插排（即带指示灯的插座） ；各种插头：电话、电视、宽带；万用表；摇表；多用螺丝刀（“”字和“”字） ；5 号电池 2 节、测电笔；手锤；小锤；大灯（200W） 、小灯（白炽灯 1015W）8 k8 # w: b$ k4 C三、辅助工具：镜子、手电（2 节 1 号电池） 、塑料袋多个、纸+火柴、卫生纸、凳子、纸+笔新浪乐居论坛 2 + v- U/ |2 Z验房专用工具：（质检站借）JZC-2 型垂直检测尺；多功能内外直角检测尺；多功能垂直校正器；游标塞尺；对角检测尺；反光镜；伸缩杆；水电检测锤（50g） ；活动响鼓锤（25g） ；钢针小锤（10g）等。编辑本段验房注意问题分述：1、 厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。2、卫生间通风：应在吊顶下
