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1、宁夏海吉星物业管理方案一、 物业部组织架构及岗位职责1、组织架构2、岗位职责（1）物业经理岗位职责1、负责园区物业管理工作及物业团队建设。2、在公司领导的指导监督下，全面主持物业部的日常工作。3、根据公司的经营目标，制定物业部的工作计划，合理分配各部门工作任务并组织督导下属切实完成。4、监督检查公司各项规章制度、劳动纪律的执行落实，定期巡查各物业服务岗位，负责每月考评及处理一般违纪行为。5、组织操作培训，规范物业部工作流程、服务质量标准，全面提高员工的思想素质和业务水平。6、做好工作日志，参加公司例会，提交工作总结和各种合理化建议，主持物业部事务性会议，贯彻落实公司指令。7、参加项目公司例会，
2、配合落实项目公司各项工作。8、参与控制物业部费用开支，降低物料损耗和各项成本。9、负责绿化、清洁等工程的发包及督导物业助理检查合同的执行情况。10、处理较严重之投诉及突发事件，每周定期探访住户理顺商户与公司关系，树立公司良好形象。11、督导安全队长对安全队的管理，督导下属遵守安全生产操作制度及其它安全防范工作。12、负责与专区民警或其它政府管理部门建立良好工作关系。13、协调与园区客户、施工单位及周边单位的关系。14、完成公司安排的其他工作。（2）安全队长岗位职责1、遵守公司的各项规章制度，做安全员的模范表率。2、全面负责本班次各岗位的保安业务工作，检查队员的岗位出勤、仪容仪表、值勤形象、清洁
3、卫生以及工作技能、任务完成等方面情况，发现违纪行为批评教育，并记录在案向上级汇报。3、带岗执勤：（1）提前15分钟列队；（2）检查仪容仪表（仪容着装不合格者不得上岗）；（3）强调当值注意事项；（4）分配岗位；（5）带队上岗。4、掌握园区内治安重点部位，合理调配安全人员，合理安排巡查时间、路线、方式、确保监控力度。5、遇到突发性事件和恶性事件，应设法采取应急措施，防止事态进一步扩大，并注意保护现场，及时向上级报告等候处理。6、指导安全员掌握一般治安、消防事故、突发性事故的现场处理手法，与客户发生口角分歧时，做到坚持原则、耐心解释、冷静处理坚决做到骂不还口、打不还手。7、发现火警或接到设备报警，应
4、带领队员迅速赶往现场抢救并立即上报，如是设备故障报警，应消除信号将其复位，并按应急方案组织实施。8、工作中对安全员岗位值勤情况进行经常检查和巡查，发现工作漏洞及时纠正，必要时停岗处理。9、搞好队员之间的团结互助，关心队员的思想、生活和业务水平，促进工作的顺利开展。10、每天应做好详细的工作记录，需要交办或重点问题，应做好书面和口头两方面的移交，重大问题及时上报。11、每月组织4次队务会，总结一周的思想工作、学习生活、遵守纪律等方面工作情况。12、协助上级搞好队员的培训、训练工作，完成上级交给的其它任务。（3）消防队长岗位职责1、认真学习有关消防法规和消防知识，掌握各种器材操作技术及使用方法，不
5、断提高防火灭火技能。2、指导值班人员要忠于职守，工作严肃认真，制止任何违反消防安全的行为。3、监督及熟悉消防监控中心的各种设备、设施，保证消防监控中心正常工作。4、做好园区消防器材、设备经常性的检查，保证设备处于安全应急状态，一旦发生火警，即可投入使用。5、定期配合工程技术人员检查各楼的电器、电线、电掣、煤气管道等有无霉坏、锈坏、氧化、溶化、堵塞等情况，防止短路或爆炸引起火灾。6、积极开展防火安全教育宣传工作，提高全民防火意识。7、熟悉园区内所有消防设施、设备及煤气、供水阀门、供电室的位置。8、检查测试各走火通道、防火分区的门禁系统、应急灯、烟（温）感系统等是否处于正常状态，并做好记录。（4）
6、物业助理岗位职责1、督促指导物业部客服组的日常工作，保证办公场所整洁有序，前台无杂物。2、熟悉物业管理条例和规章制度、公司和管理部的工作目标和指导方针等。3、负责带领下属做好商户装修、入住等手续以及园区运营交易秩序维护工作。4、处理客服专员未能有效解决的投诉、突发事件，对超出能力之外的问题要立即向上级汇报。5、负责带领下属做好园区巡检工作，检查其工作记录并整理汇报。6、督导下属起草事件报告，给商户的信函或相关公文；带领下属与商户保持良好的工作关系。7、带领下属跟进绿化、清洁等分包合同的执行情况。8、负责与维修队施工员建立良好的工作关系，整理、检查当日维修工程的跟进情况并汇总，对完成的维修单、服
7、务单及用户的其它投诉组织回访。9、制定并带领下属做好实施空置商铺的清洁卫生及维修检查计划。10、带领下属做好管理费和其它费用的催收缴工作。11、定期回访用户；定期发出“服务意见咨询表”，并将回收表格进行汇总分析后，报物业部经理。12、负责在物业部领导和物业助理之间起良好沟通作用，并与工程部、保安部建立良好合作关系。13、完成上级委派的其它工作。（5）客服专员岗位职责1、受理商户、用户之电话、书面及口头投诉并做记录，及时联系其它有关部门做出正确有效处理，遇紧急或突发事件立即汇报上级。2、负责按规程每日巡查辖区内分管之园区设施，做好巡检登记及现场处理一般事件；做好每日工作记录；巡查商户的装修情况，
8、确保无违章装修出现，并办理清运余泥等事务。3、负责起草事件报告，给商户之信函及其它物业管理公文等有关事项的具体跟进。4、具体跟进绿化、清洁等外包合同的执行情况；保持与清洁、绿化和灭虫公司及驻场主管的联系；按分包合同的标准条款监督、考核清洁、绿化和灭虫公司的工作。5、负责每日巡查辖区内分管之楼宇设施的维修检查，并及时报修。6、具体落实管理费和其它费用的催收缴工作。7、负责与商户建立和保持良好的工作关系。8、完成上级交办的其他工作。（6）资料管理员岗位职责1、负责园区各项资料的保管供暖工作。2、建立和完善客户档案、资料。3、认真填写日常工作质量记录。4、提供准确的各项工作记录和统计汇总工作。5、熟
9、悉掌握工作规程，与商户保持良好关系。6、及时收集、整理和反馈商户意见，主动向商户宣传园区各项管理规定。7、主动配合其它部门，做好商户日常服务和管理工作。8、圆满完成领导布置的各项工作。（7）安全中心专员岗位职责1、熟悉控制室内各系统的简单工作原理，常规维护保养方法，掌握园区闭路监控系统及设置情况与操作，能够处理简单的一般故障。2、严守岗位，保持高度的工作警惕性，密切注视监视屏及控制框的运行状态，发现可疑情况严密监视，并以第一时间报告上级或通知就近岗位前往查看和处理。3、每班至少进行一次各类信号检查，确认正常与否，发现问题及时报告，准确真实清晰记录当班监视工作的情况。4、严格执行交接班制度，按时
10、交接班，交接班手续无遗漏、无差错，岗位设施无损坏、无丢失，勤务登记准确及时内容清楚。5、上班时精神集中，不准擅自离岗或看书报、睡觉等与工作无关的事。6、接听电话态度热情，并做好登记，及时通知有关人员处理。7、保持室内卫生整洁，严禁无关人员进入，不准在监控室内聊天嬉笑看与闭路监控无关内容。8、发现监视设备故障，要立即通知值班队长加强防范，并立即通知维修单位维修。9、每天当值监控员准时更换录像带，录好的录像带按顺序放在专用柜中保存。10、录像带由监控中心值班员负责保管，无关人员不得翻看。（8）消防中心专员岗位职责1、按规定着装整齐、仪表端正、文明执勤、礼貌待人。2、熟悉消防中心各系统的简单工作原理
11、、性能和常规维护保养工作，熟练掌握各系统的操作，能够处理简单的一般故障。3、坚守岗位，保持高度工作警惕性，密切注视监控系统的工作情况。4、熟悉所在大楼的消防设施和安装位置，掌握各种器材的使用方法，遇到突发事件能正确处理。5、每班进行各系统的信号检查，确认正常与否并做好记录，若异常应尽快查明原因，及时处理，无法处理的立即报告上级。6、出现报警信号时，应立即通知巡逻岗或就近岗位人员前去报警地点检查信号的真伪情况，如火警发生立即采取措施，如是误报立即复位。7、准确真实清晰记录当班监控工作情况，做好交班工作。8、保持室内清洁严禁无关人员进入，不准在监控室内聊天、嬉笑打闹。9、上班时集中精神，不准擅自离
12、岗可看书报、睡觉等与工作无关的事。10、遇到火警监控中心要指挥协调救火人员并根据火情拨打119，事后做好时间、地点等各类详细记录。二、物业管理的内容及核心（1）园区物业管理的基本内容1、 维护建筑物2、 维护配套实施、设备；3、 消防与安全；4、 车辆及交通；5、 物业档案管理6、 园区客户投诉服务7、 突发事件处理8、 其他备注：因保洁外包及绿化较少，故少去保洁和绿化管理工作。（2）物流园区物业管理的特点及核心 1、“物”，货物。货物的安全是重中之生。盗窃、火灾是对货物安全的威胁点。由此，我们首先在治安与消防上下足功夫。治安：（1）加强重点部位巡查，如车场、仓库区，绝对禁止无关人员进入。（2
13、）建立快速反应机制，配备充裕的对讲机等通讯工具，每个巡逻人员都配备自行车。（3）重视安管员自身防护，夜间巡逻必须两人以上，并配备必要的防身器材。（4）完善园区的闭路监控系统。消防：（1）加强培训与执行制度是消防安全的前提。（2）加强重点部位的防火巡查，特别是仓库区的巡查。（3）加强供电线路、开关的巡查，防止短路引起的火灾事故，并保证消防设施的完好。 2、“流”，人流、车流。物流园的特点决定了人流、车流量大而且构成复杂，为此我们分别从以下方面入手：（1）人流：重点做好咨询、引导，监督可疑人员的行路，保护客户人身与财产安全。（2）车流：加强出入口与停车场管理，完善各类车辆导向标识与停放指示。货物安
14、全，流动顺畅，做好这两方面的工作，物流园的物业管理就有了坚实的上升基础。3、服务是永恒的主题，强调用优质服务为客户创造价值通过加强管理人员的业务技能，要求他们熟悉物流园的客户结构与分布情况，熟悉物流的基本知识与服务流程，准确及时地向业主提供必需的物业及信息服务。三、物业管理日常基本事项（1） 设施、设备日常维修养护计划和实施序号项目维修类别划分日 常 维 修计划方案标准实施效果1机电设备1) 发电机及水泵等机电设备的维护保养；2) 日常机电设备的零部件易耗品维修、更换每天巡视检查，发现问题，及时维修由物业部组织实施各项机电设备维修保养规程1) 无故障停电；2) 保障安全运行2共用防盗监控1)
15、系统的维护保养2) 线路的检修；3) 防盗门及邮政信箱的维修养护每天巡视检查，发现问题，及时维修由物业部组织实施1) 无故障停电；2) 保障安全运行；3) 线路无乱搭接3公共消防通道1) 疏散标志的维修及维护；2) 室内消火栓（箱）的有效维护及检修每周检查一次，发现问题，及进维修由物业部门按相应作业规程实施维修1、标识制定及维护管理规定；2、消火栓维修操作规程1）设施有效，标志清楚，完好无损；2）灵敏，准确报警4商业区内道路砼路面、人行道每天检查二遍，随坏随修由物业部巡检，工程部维修1） 路面修缮质量标准；2） 设修缮标准平整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上缓路径、砼道牙5室外照明高杆灯盏每天检查一遍，随坏随修由物业部门巡检维护1） 电气作业安全操作规程；2） 灯具施工技术标准灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99%其他照明
