经济学开题报告.

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1、黑龙江科技大学经济学院 本科毕业论文开题报告论 文 题 目房地产开发项目投资决策研究 学 生 姓 名刘玉婷班 级11-3专 业经济学研 究 方 向房地产经济学指 导 教 师王云松2015年 04月 12日论文题目 房地产开发项目投资决策研究一、选题背景介绍伴随经济的快速发展，房地产投资活动日益活跃，房地产业已成为我国国民经济发展的重要支柱性产业之一。房地产业经过近二十多年特别是近五年的发展，已经成为国民经济新的增长点、启动内需的消费热点，对拉动国民经济增长、保持国民经济持续、健康、快速的发展起到了重要作用。我国的房地产业的发展历经了三个发展期：从 1984 年到 1988 年大约五年的时间，实

2、现了从无到有，从小到大的第一次历史性发展。从 1991 的到 1995 年大约五年的时间，房地产业经历了由弱到强，由不规范到理性发展的第二个发展期；从 1998 年起，由于国内市场的逐步完善和成熟，加入 WTO 及举办奥运会、新经济高科技与房地产业的结合等诸多因素的影响，为我国房地产业实现第三次飞跃提供了内、外部条件，房地产业也进入了一个新的发展期，市场稳步发展，住宅建设规模持续增长，住宅品质不断提高，住宅产业由粗放型向集约型转变，科技进步对产业的贡献率逐步有所提高。然而，我国房地产业的现状不容乐观。过猛的发展导致了房地产投资的过热，造成了基建规模过大、盲目投资严重、商品房积压、销售率空置率地

3、域分化明显、土地抛荒等诸多问题。房地产市场存在着激烈的竞争，如何在竞争中取胜是各房地产公司面临的最严峻问题，而相当一部分房地产公司还存在决策过于主观等问题，因此，如何进行房地产投资科学决策，是房地产公司需要解决的首要问题。房地产业是一个高风险，盈利水平相对较高的行业。房地产投资虽然有着较高的投资收益，但同时也存在着较大的风险，房地产投资数量大，投资回收周期较长，涉及的风险广泛复杂，而且很容易受到国家和地区经济情况的影响，难以预测市场未来的走势。另外房地产投资本身也存在着一些缺陷，如变现能力低、价格缺少客观标准、赋税较重、存在交易纠纷多、信息不畅、资金筹措不易等。这些都导致了房地产投资成败的极大

4、不确定性，一旦决策失误就会给投资者带来巨大的甚至毁灭性的损失，因此，在房地产投资前一般都要进行科学的切实可行的投资决策，以减少投资的盲目性。房地产投资决策涉及的因素很多，且影响面广，这就需按照一定的程序、方法和标准，对项目的必要性与可行性作出理性的判断，而判断正确与否取决于投资决策的水平，投资决策水平高低又依靠房地产投资分析方法的科学性与适应性。本文正是从这些目的出发，分析研究了影响房地产项目投资决策主要因素，构建了房地产投资决策指标集，对房地产项目投资决策方法进行了一定的探讨和研究。二、研究现状1、国外研究现状房地产开发项目投资决策在国外的研究较早。包括:1968年美国伊西-利特法克和彼得-

5、班廷两位学者提出的冷热因素法,1969年美国学者罗伯特-斯托伯提出的等级尺度法,美国道氏化学公司提出的道氏评估法。目前,对房地产幵发项目投资决策方法研究的期刊文献主要有:Kim Hiang Liow, Kwame Addae-Dapaah (2010)进行了美国房地产信托公司的特质风险、市场风险和相关的动力学研究。Chee Seng Cheonga, RichardGerlachb, Simon Stevensonc, Patrick J. Wilsond, Ralf Zurbruegg (2009)研究 了股票基金和固定收益市场作为房地产投资证券化的驱动者。Marcelo Bianconia

6、, Joe A. Yoshino分析了稳定的市场绩效和动荡的国家房地产之间的关系。Subhash C. Namlaa, John F.Wellington, Stephen A. Lewis使用线性参数规划评估居住房地产,并说明这种方式是数据分析和运筹学的紧密结合。Georgios N. Angelou, Anastasios A. Economides, (2009)将一个多目标博弃理论和实物期权模型用于项目投资决策,并说明了其形成过和解决方式。Amalia Polydoropouloul, Athena Roumboutsos (2009)评价了项目建设过程中决策制定对最终结果的影响,并指

7、出这种架构模型(评价方法)可以作为决策制定者的指导和支持工具。Vincent K Chong, Imran SyarifUddin (2010)分析了顺从压力和独裁主义者对经理的项目评估决策的影响。2、国内研究现状我国的房地产业经过长期的发展,作为国民经济的重要组成部分,对我国经济的发展起到了重要的促进作用。房地产业健康发展的重要性促使更多国内的学者研究房地产投资决策。国内的研究多以定性分析为主,侧重于房地产投资决策的某个方面,但对于房地产幵发项目投资决策的全面研究还比较缺乏。李启明(1998),定性分析了房地产融资和投资风险,并给出了一些房地产投资风险定量分析的基本评价方法;谢志锋(2001

8、),阐述了期权在房地产投资决策中的应用,建立了期权决策模型,通过计算为决策者提供理论依据;曾卫华(2004)和唐建立(2003)也将实物期权法应用于房地产投资中;刘征鹏(1996)定性分析了房地产投资决策的影响因素,包括时机分析、地域分析及项目分析;简彩云(2010)应用动态规划模型,将价格变动率、单位建筑成本变动率、费用变动率引入房地产投资决策过程之中,形成非线性模型;闫文周,王铁钢(2008)将粗糙集应用于房地产项目投资决策中对方案进行综合评价;李泽红,宋雅慧在房地产项目风险投资决策中釆用了模糊综合评价法;冯卫,赵刚,作飞飞,顾贵庆(2008)将灰色系统理论与矢量投影原理相结合,提出了一种

9、新型房地产投资决策方法多目标决策灰色关联投影法;刘天萍(2010),研究构建了基于VaR理论的房地产项目投资决策模型, 并对房地产项目的基本特征进行了分析;郑广城(2012)在经济分析的基础上,探讨了房地产项目的经济投资估算,包括投资成本、项目销售收入、项目销售税金及附加、项目不确定性等。刘捷,潘洁(2010)从指标权重的确定入手,将主观赋权法的主管权重和客观赋权法进行结合,建立了基于复合权重方法的房地产投资决策模型,体现了该方法有效合理、简便实用。虽然,国内对于房地产投资决策的研究不断深入,但很明显,我国对于房地产投资决策的研究还有很大的发展空间。三、论文研究目的、意义及方法1、研究目的本文

10、是针对我国房地产业的现状,从投资者的角度出发,构建一个相对完善的指标体系,运用基于 AHP 和熵权的 TOPSIS 决策方法进行房地产投资决策,并且将这种方法运用到具体实例中进行验证分析。本文研究的主要目的是希望通过本课题的研究,使人们对基于AHP 和熵权的 TOPSIS 决策方法在房地产投资决策中的应用有深刻的理解,认识到这种决策方法的优点,从而推广其在房地产投资决策中的应用。希望本文能更好地为房地产开发企业服务,能够促进我国房地产业的健康发展。2、研究意义房地产投资开发有其自身的系列特点：收益高、投资回收期长、投资额巨大、风险影响因素多，一方面为投资者提供了获取高额收益的机会，另一方面也为

11、投资者布下了难以逾越的障碍。投资决策是决策理论在投资领域的具体运用，是投资主体为了实现效益目标，运用决策的原理与方法，系统分析主客观条件，从可采取的多个投资方案中选取最佳(或最满意)方案的整个过程。如何在众多的投资方案中选择出最佳的方案，这就是房地产投资决策评价的工作。正确的决策评价方法不仅取决于决策者个人的素质、知识、能力、经验以及审时度势和多谋善断的能力，并且与认识和掌握决策的理论知识、基本内容和类型，以及与应用科学决策的理论方法有着密切关系。通过本文的研究，构建了房地产项目投资决策的指标集，提出了一种新的投资决策评价方法，其意义主要在于：（1）正确的投资决策方法是房地产投资决策的重要保证

12、（2）正确、科学的评价方法是投资决策前提和基础 3、 研究方法（1）专家评价法。运用系统分析方法。系统分析法就是采用系统分析的思维方法和工作方法研究问题,就是着眼于总体,抓住主要关系,注重实现总体的优化。运用系统分析法,就是将房地产开发项目看做一个大系统,集合系统论的思想,构建房地产开发项目投资决策的体系,并注意各环节之间的内在联系。(2)定性分析与定量分析相结合的方法。虽然近年来计算机的迅速发展,许多过去只能定性分析的对象,如今已能作定量计算了。但是,至今还存在着无法定量化的因素,还只能进行定性分析。在本文的研究过程中,在房地产幵发项目投资决策过程中,需要对指标体系及其相关数据进行定性和定量

13、分析,只有二者有机结合,才能对房地产开发项目进行更好的决策。(3)理论分析与实证研究相结合。本文运用房地产开发项目投资决策相关理论,结合我国房地产的实际情况,以某企业的房地产开发项目为实证研究对象,因此,充分将房地产开发项目投资决策的相关理论运用到企业投资决策实际中。四、论文提纲摘要Abstract1 绪论1.1选题背景1.2国内外研究现状1.3研究目的及意义1.4研究方法2 房地产项目投资决策方法概述2.1房地产投资决策方法概述2.2 基于 AHP 和熵权的 TOPSIS 决策方法3 实证分析3.1 投资项目概述3.2 决策分析评价3.3 结果分析4 相关建议结束语致 谢参考文献五、所做实质

14、性工作1、经过自己对专业方向研究的偏好和指导老师的指导，将题目定为房地产开发项目投资决策研究，从而开始大量收集参考文献，结合参考文献对房地产投资这个方向的理论有了深入研究。2、从去年11月25日到今年4月5日去房产局进行生产、毕业实习，同时结合单位相关资料，根据自己的研究方向进行了深入的调查研究。3、从4月5日到4月12日返校并完成了本科学生毕业论文开题报告的撰写，同时对于论文整体写作的提纲进行了总体规划。六、撰写进程时 间计 划 进 度2015年4月16日开始撰写毕业论文2015年4月17日整理已有的材料2015年4月18日撰写摘要及绪论部分 2015年4月25日撰写理论基础2015年4月3

15、0日3. 撰写融资融券业务在我国的发展2015年5月01日撰写东莞证券公司开展融资融券业务的必要性和挑战2015年5月05日撰写东莞证券公司融资融券业务存在的风险及应对策略2015年5月07日进行论文排版2015年5月14日进行论文中期检查2015年5月17日进行论文第一次校对2015年5月20日进行论文第一次修改2015年5月23日进行论文第二次校对2015年5月25日进行论文第二次修改2015年6月04日进行论文结题验收检查2015年6月05日进行论文第三次校对，修改2015年6月15日进行论文专题答辩七、参 考 文 献1 萧 薇,唐 焱.政策对房地产价格影响分析J.经济研究导刊,2009 2 马璐璐,尹 奇.成都市土地供应政策绩效评价J.国土资源科技管理,20093 赵 鑫.房地产税收政策绩效研究对成都房地产市场的实证分析D成都:西南石油大学产业经济系,2009 4 赵元芳,陈玉兰,綦群高. 经济适用房政策绩效评价以乌鲁木齐市为例J.新疆社科论坛,2010(02) 5 赵元芳.