长沙别墅市场专题研究报告92页中原

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1、二级市场策划品控中心 深圳中原湖南分公司 研究部2008-6 长沙别墅市场专题研究报告长沙别墅市场专题研究报告 2 1 2 3 4 别墅分布及板块概况 市场供需分析 产品价格及营销特征 别墅竞争分析 别墅分布及板块概况 市场供需分析 产品价格及营销特征 别墅竞争分析 5 市场小结及预测市场小结及预测 目录目录 3 第一章别墅概述及分布第一章别墅概述及分布 1 2 3 4 市场供需分析 产品价格及营销特征 别墅竞争分析 市场供需分析 产品价格及营销特征 别墅竞争分析 5 市场小结及预测市场小结及预测 ?别墅概况 ?长沙别墅分布 ?各板块概况 别墅分布及板块概况别墅分布及板块概况 4 第一章别墅产

2、品分类第一章别墅产品分类 别墅（villa）别墅（villa）作为高档物业的象征，最原始的意思最原始的意思是第二居所（有别于第二 套房），是居宅之外用来享受生活的居所，是从居住角度来看的。现在常说的“别 墅” 现在常说的“别 墅”，主要从产品构造上进行划分，楼层一般低于六层，所有户型有天有地，或有 天无地，或有地无天。 独立别墅：独立别墅：独门独院，有天有地； 联排别墅：联排别墅：TownHouse，由三个以上单元水平联接，有天有地； 双拼别墅：双拼别墅：由两个单元水平联接，有天有地； 叠加别墅叠加别墅 ：两个以上单元垂直联接，一般上面一户有天无地，下面一户有地无天，有的 利用坡地也可以将叠加

3、设计成有天有地，如迪亚溪谷； 合院别墅：合院别墅：由四个以上单元水平围合而成，有天有地，如万科西街庭院； 空中别墅：空中别墅：高层顶楼具有别墅形态的大复式产品，长沙目前尚未出现。 建筑形式分类建筑形式分类 5 第一章别墅产品分类第一章别墅产品分类 现代中式现代中式：融入了传统中式灰墙白瓦、马头墙、坡屋顶、八角窗 等元素，如西街庭院、汀湘十里； 日式风格：日式风格：采用歇山顶、深挑檐、架空地板、室外平台、横向木 板壁外墙，桧树皮葺屋顶等，长沙尚无； 欧式风格：欧式风格：又分为意大利风格，如长沙玫瑰园；地中海风格，如 中新森林海；西班牙风格，如橘郡；新古典风格等； 北美风格：北美风格：实际上是混合

4、风格，借鉴了欧式风格诸多精髓，相比 欧式更为粗犷，如阆峰云墅； 现代风格：现代风格：常见的有现代简约，如西山汇景；后现代风格，如阳 光100； 澳洲风格：澳洲风格：如南山苏迪亚诺； 其他，如非洲风格，拉美风格等。 山地别墅山地别墅：包括森林别 墅，如橘郡，迪亚溪 谷 临水别墅临水别墅：包括临江、 湖、海，如藏珑、长 沙玫瑰园 牧场别墅牧场别墅：主要分布在 草原，长沙尚无 庄园式别墅庄园式别墅 建筑风格分类建筑风格分类 所处位置分类所处位置分类 6 第一章长沙别墅发展阶段第一章长沙别墅发展阶段 长沙别墅市场的发展，历经了萌芽、成长、成熟三个阶段。至 2006年，大量外来品牌进入长沙市场，他们的到

5、来同时带来了先进 的规划理念，创新的别墅产品，将长沙别墅产品推上了一个新的台 阶。一时间各种风格，各种类型别墅产品集中放量。 特征 代表楼盘 大量外来开发商主导市 场，规划理念提高 本土开发商摸索阶段，产品规划档 次较低 汀湘十里、威尼斯城、 青竹园、苏迪亚诺 水云间、香格里麓山别 墅 悦禧国际山庄、静园山庄、荷塘月 色（山水英伦前身）、梦泽园山庄 成熟期 （2006年至今） 成长期 （2003-2006年） 萌芽期 （2000-2003年） 成熟期 （2006年至今） 成长期 （2003-2006年） 萌芽期 （2000-2003年） 7 第一章长沙别墅空间分布第一章长沙别墅空间分布 ? 4

6、5个在售或潜在别墅楼盘，集中 分布在二环线外， 集中 分布在二环线外，仅有阳光100、 西山汇景和蔚蓝海岸三个楼盘位 于二环线内。且此三别墅盘皆以 小高或洋房为主。另外，还有城 市别墅西街庭院。 ? 别墅集中于六大板块分布六大板块分布，望城 市府、麓南含浦、星沙金鹰和南 城板块，凭借良好的板块素质， 成为别墅区的集中板块。 ? 市场上纯独栋别墅项目非常少， 仅有两个；以别墅+其他产品的 项目占据了市场的主导地位 别墅+其他产品的 项目占据了市场的主导地位； 麓南含浦板块麓南含浦板块 望城市府板块望城市府板块 北城板块北城板块 星沙金鹰板块星沙金鹰板块 南城板块南城板块 中心板块中心板块 纯独栋

7、纯独栋 纯别墅纯别墅 别墅为主+其他别墅为主+其他 其他为主+别墅其他为主+别墅 8 第一章长沙别墅空间分布第一章长沙别墅空间分布 潜在别墅区域分布 5 42 1 55 42 1 5 望城市府望城市府麓南含浦麓南含浦北城北城金鹰星沙金鹰星沙南城板块南城板块 潜在潜在 售磬售磬 在售在售 在售别墅区域分布 4 4 2 7 5 2 4 4 2 7 5 2 望城市府望城市府麓南含浦麓南含浦北城北城金鹰星沙金鹰星沙南城板块南城板块中心板块中心板块 ? 潜在项目潜在项目主要分布在望城市府、 麓南含浦和南城板块 在望城市府、 麓南含浦和南城板块，共有14 个，占所有潜在楼盘的82.4%； ? 在售楼盘在售

8、楼盘主要分布在金鹰星沙、 南城市、望城、麓南 金鹰星沙、 南城市、望城、麓南四大板块， 占83.3%。 9 第一章板块概况-望城市府第一章板块概况-望城市府 望城市府板块望城市府板块 纯独栋纯独栋 纯别墅纯别墅 别墅+其他别墅+其他 ?板块素质板块素质 交通交通：贯通南北的金星大道通车后，金星北与从此与市府紧密 相连。市府、麓谷已经形成比较完善的路网体系，金星北板块 路网正在完善中（如银星路、潇湘大道北段）。 配套配套：金星北生活配套极端匮乏，市府板块凭原有的事业单位 和老社区，生活、医疗、教育等配套完善，但档次低而乱，目 前大型超市有新一佳。 景观景观：市府板块有龙王港水系、西湖水上公园；金

9、星北板块有 月亮岛、潇湘大道风光、丰富的原生山体景观。 ?代表楼盘及板块产品特征代表楼盘及板块产品特征 苏迪亚诺、长沙玫瑰园、卓越蔚蓝海岸、西山汇景； 复合型别墅的聚集区，各式建筑风格争奇斗艳。 ?板块主力客源分析板块主力客源分析 麓谷企业高层管理人员，市委、市政府及区政府等机关单位高 级公务员，湘雅、肿瘤医院医生，大学城教授级别人群，及望 城县高收入人群。 ?备注备注：该区域是经历了价格阶段（经济适用房阶段，代表楼盘： 咸嘉新村）到景观绿化阶段（以卖环境为主，代表楼盘：景绣 江山）到品质阶段（综合效益、性价比阶段，代表楼盘：沁园 春、美林“银谷），如今更可谓强手如林，卓越蔚蓝海岸，长 沙玫瑰

10、园、南山.苏迪亚诺，新地东方明珠等外地豪强以及盈 卧龙湾等本地精英争奇斗艳。 望城市府板块：包括市政府、麓谷和金星北三小板块，该区域皆为复合型别墅，集中 生长于金星北。金星北路的拉通，为金星北别墅的开发奠定了良好的交通基础。 望城市府板块：包括市政府、麓谷和金星北三小板块，该区域皆为复合型别墅，集中 生长于金星北。金星北路的拉通，为金星北别墅的开发奠定了良好的交通基础。 10 第一章板块概况-麓南含浦第一章板块概况-麓南含浦 麓南含浦板块麓南含浦板块 纯独栋纯独栋 纯别墅纯别墅 别墅+其他别墅+其他 ?板块素质。板块素质。 交通交通：长潭西线、金星大道与南二环的互通等基础道路设 施建设正逐步改

11、变着片区以往闭塞落后的面貌。 配套配套：生活、医疗、教育等配套匮乏，围绕麓南各高校呈 点状分布。 景观景观：自然景观依山伴水：岳麓山及其支脉，湘江西岸风 光带，勒江，白鹤自然保护区。人文景观，积淀深厚。 ?代表楼盘及板块产品特征。代表楼盘及板块产品特征。 在售的麓山别墅、岳麓山公馆、汀湘十里、米兰春天；未 来的900亩南山白鹤天池； 纯别墅产品聚集区（如，岳麓山公馆，麓山山别墅），别 墅产品档次较高。特色中式别墅楼盘之一的汀湘十里， 号称要做长沙最高档楼王的岳麓山公馆都扎堆于此。 ?板块主力客源分析。板块主力客源分析。 师大、湖大、中南、中医、工业职院等学校教授。 ?备注：备注：从风水学的角度

12、看，麓南板块位处岳麓山之南， 湘江水之西北。符合风水学上的依山傍水的原则，从大 环境上讲，湖南属于内部季风气候，夏天东南风、冬天 西北风，有岳麓山挡住寒冷的西北风，夏天湘江带来湿 润空气。单从这点上讲，就已经是长沙的风水宝地。 麓南含浦板块：拥区内原生态保护区， 倚岳麓山景，傍湘江水景，添大学城人文 底蕴，造就天然纯粹的别墅聚集区。 麓南含浦板块：拥区内原生态保护区， 倚岳麓山景，傍湘江水景，添大学城人文 底蕴，造就天然纯粹的别墅聚集区。 11 第一章板块概况-金鹰星沙第一章板块概况-金鹰星沙 纯独栋纯独栋 纯别墅纯别墅 别墅+其他别墅+其他 金鹰星沙板块金鹰星沙板块 ?板块素质。板块素质。

13、交通交通：三一大道连接东西，万家丽路贯通南北，新世纪大 道建成通车，星沙区内路网四通八达，行车方便。 配套配套：星沙板块配套较好，泰国易初莲花、本土新一佳、 通程在此落户；金鹰月湖，主要围绕金鹰城、长沙大学 分布；万家丽北板块火热发展中，目前配套匮乏。 景观景观：月湖公园、月岛公园、腾飞岛、自然山体资源。 ?代表楼盘及板块产品特征代表楼盘及板块产品特征 售完的圣爵菲斯；在售的山水湾、早安星城、威尼斯城、 诺亚山林等；将售好望谷、庄士皇庭； 威尼斯的大体量别墅群，垄断了星沙高端别墅市场，并首 创了长沙精装别墅的先河；藏珑的先造湖，后建别墅， 坚定了消费者的信心，创造了销售的火爆，54套双拼全 部

14、预定完毕；后起的万家丽北板块别墅楼盘开始放量。 ?板块主力客源分析板块主力客源分析 金鹰月湖：金鹰影视集团高层管理人员；万家丽北：贺龙 体校、国防科大等近十个大学教授；星沙：星沙经济技 术开发区企业高层管理人员。 ?备注：备注：洪山旅游区开发、西湖楼美食城、高尔夫球场建 成、影视文化中心逐渐成型；星沙作为第六区的潜质， 未来发展前景广阔。 金鹰星沙板块：由金鹰月湖板块、万家丽北板块和星沙板块三小板块组成。三个 板块既相互联系，有比较独立。威尼斯城垄断星沙板块中高档别墅市场。 金鹰星沙板块：由金鹰月湖板块、万家丽北板块和星沙板块三小板块组成。三个 板块既相互联系，有比较独立。威尼斯城垄断星沙板块

15、中高档别墅市场。 12 纯独栋纯独栋 纯别墅纯别墅 别墅+其他别墅+其他 第一章板块概况-市中心第一章板块概况-市中心 市中心板块市中心板块 ?板块素质板块素质 交通交通：东西走向人民路；南北走向万家丽路，古曲路；区 域内路网综合交错。 配套配套：各类配套齐全，旺旺医院、大润发超市、沃尔玛超 市、上河国际商业广场、高桥大市场、华雅华天国际大 酒店、高尔夫球场以及邮政所、各类银行、学校都在周 边。 景观景观：缺乏景观资源。 ?代表楼盘及板块产品特征代表楼盘及板块产品特征 售完的水云间；在售的万科西街庭院；将来的阳光100国 际新城。 中心板块别墅楼盘稀缺，目前仅有西街庭院在售，且为复 合型别墅项

16、目。 ?板块主力客源分析板块主力客源分析 芙蓉区政府、检查院公务员、旺旺医院、马王堆万家丽高 桥大市场私营业主。 ?备注：备注：城市别墅的唯一区域。 东城市中心板块：成熟的配套，便捷的交通，稀有的闹市中的别墅群，仅有万科西 街庭院、西山汇景，和后期的阳光一百 东城市中心板块：成熟的配套，便捷的交通，稀有的闹市中的别墅群，仅有万科西 街庭院、西山汇景，和后期的阳光一百30多套别墅。多套别墅。 13 第一章板块概况-南城板块第一章板块概况-南城板块 南城板块南城板块 ?板块素质板块素质 交通交通：目前芙蓉路、韶山路、湘府路、万家里路等多条公路相 通，大脱机场具备一定的空运能力、交通体系较完善，未来 地铁一号线的开通，交通更加完善。 配套配套：该区域红星商圈较成熟，配套齐全。 景观景观：天际岭森林公园、省植物园 ?代表楼盘及板块产品特征代表楼盘及板块产品特征 保利阆峰别墅、比华利山、橘郡、托斯卡纳、美洲故事、格 兰小镇、郡原美寸、御邦、愿景暮云项目、中信新城 以复合别墅为主，兼有保利阆峰别墅纯独栋以及美洲故事纯 别墅项